高额补偿的秘密，一般拆迁律师都不外传，拆迁补偿款如何要的恰倒好处？

一、高额补偿的秘密，一般拆迁律师都不外传

拆迁补偿金额是没有一个被拆迁户不关心的事，但是在遇到项目拆迁的时候，90%的人都没有过类似经历，甚至很多人一辈子都遇不到一次，因此，提前了解自己家是什么情况，以及拆迁的法定程序，还有自己被拆迁的房屋价值几何，就是非常重要的事情了，以免临时抱佛脚，病急乱投医，导致最后非常被动，律师介入也无从下手。

爱土征地拆迁律师提醒：关于被拆迁房屋补偿的争取是一个范围，在合法的框架之内，被拆迁户完全可以通过合法的手段来争取自身合理的补偿，如何做到合法很关键!

第一，首先要了解政府在进行房屋拆迁或者征收的时候，有没有完成合法的法律程序。比如应该举行的一些听证会有没有举行，有没有起到通知的义务，很多时候当事人根本不知道自己家的拆迁补偿标准以及方案，也没有合法提出异议的途径，导致被拆迁人的权利受损严重，签署协议后，导致情况不可逆。

第二，谨慎签署拆迁补偿协议。因为拆迁补偿协议在法律上是属于意思自治的一种自由约定，一旦达成就会产生法律效力，到时候房屋拆迁具体的补偿方案就会按照所约定的内容进来赔偿、补偿，因此，被拆迁户在签任何协议的时候都需要谨慎小心，特别是在签署多种协议或者认定文件的时间，谨防里面夹杂着拆迁补偿协议，一旦签署，追悔莫及。

第三，了解自己的土地性质，到底是国有土地还是集体土地，自己房屋的性质是商品房还是商业性用房，自己居住的房屋是不是有两证，是合法的建筑还是违章建筑。

第四，把握好一个原则，就是拆迁后生活水平不降低。有的当事人由于属于城中村，居住面积好几百个平方，虽然建筑年限已久，但是空间宽敞，居住舒适，但是在被拆迁后，往往好几口人赔偿在城区的房屋也就100平左右的面积，加上一些货币补偿，导致拆迁后生活反而困难、贫瘠，这些情况都是不合理的现象。

第五，认真解读拆迁补偿方案，每一个项目的每一户都有一个补偿方案，针对于自身房屋的区位，房屋的装修、装饰等附着物等东西都应该认真了解，首先确保获得应该获得的每一项补偿，然后拆迁补偿其实都是具有一定的可调整性，在合理的区间内，应该尽力争取更高的补偿，获得一个良好的生活水平。

以上就是被拆迁人在房屋拆迁之前应该了解的技巧，但是拆迁过程中时机和情况的把握也是至关重要的，如果发现自己已经错过了最佳准备时机，或者是对于拆迁法律程序一窍不通，还是应该提前咨询专业人士，让自己做好充分准备，以获得一个满意的结果。

二、看清楚了！征地拆迁补偿安置协议应当这样签

最近常常接到这样的当事人咨询：我刚刚跟拆迁办签了协议，但是，回家想了想，我觉得我们很划不来，我想反悔，还有机会争取更高的补偿吗?

面对这样的问题，律师往往也很无奈，协议一签，就代表了你对补偿方案的认同，一旦认同了这个补偿，就算你认为你自己补偿再不合理，要想推翻重来，难度都极大了。

拆迁补偿安置协议是整个征地拆迁程序中，被拆迁人签署的最重要的一份文书。跟拆迁方谈了三四轮，耗时几个月，能获得多少补偿，得到什么样的安置，最终就看几页纸的征地拆迁补偿安置协议，所以，签订征地拆迁补偿安置协议是一件大事，被拆迁人应当十分重视。

但老百姓的困境在于，很多人一辈子没有与人签过一张协议，这第一回就涉及到土地被征收房屋被拆迁的大事情，由于知识和经验的不足，面对几十甚至上百万的补偿，面对生疏的专业名词以及拆迁方工作人员的各种恐吓与诱惑，常常会犯一些追悔莫及的错误。

那么，征地拆迁补偿安置协议应当怎么签呢?

一、首先搞清楚协议跟谁签

对于农村征地，补偿安置协议有两份，一份是征收方与被征地的村委会签订的协议，另外一份是则是与被征地的农民签订的协议。

我们国家农村土地的所有权属于村集体，村委会是村民自治组织，是村民的代表，所以，征收土地首先要与村委会(或村民小组)签订一份征地补偿安置协议，这个协议总体约定本次征地的位置、面积，征地拆迁补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗的补偿费的总额，需要安置的农业人口数、安置方式，补偿款的支付方式、支付时间、交地时间等关键内容。

被征地农民享有土地的承包经营权，土地被征收之后，农民的土地承包经营权相应也就没有了，所以，征收方要对被征地农民进行补偿、安置，与被征地农民签订补偿安置协议。

我国土地管理法规定，具有征地资格的是区县以上人民政府，而具体实施的则是区县政府授权的征地部门，有一些地方由国土资源局负责，城市征地则由房管局负责，有一些则由专门成立的动迁办、征地办、土地储备中心等机构负责，征地补偿安置协议，应当与这些机构签订。

二、协议约定的内容要清晰

征地拆迁补偿协议重点是对补偿、安置进行约定的一份协议，约定的是征收方补偿的义务和得到土地的权利，被征收方则是获得补偿的权利和交出土地的义务。

征地拆迁补偿协议关于安置、补偿的约定必须要明确。很多地方征收方在签协议前嘴上说的是一套一套的，但是，就是不愿意把承诺写到纸上，爱土征地拆迁律师团提醒被征收人，一切没有写到纸上的安置、补偿承诺都是骗人的，在我们办理的案件中，征收方在签订协议后出尔反尔，多年没有对被征收人进行安置、补偿比比皆是，况不说没有写到纸上的口头承诺，基本是没有任何兑现保障的。

一份明确合理的补偿协议应该有关于补偿方式、补偿期限、以及违约责任等方面的内容，具体而言包括：

(1)拆迁补偿方式。如果是货币补偿应该约定金额和支付期限;如果是产权置换则要约定房屋差价支付方式和过渡期限;

(2)明确安置房面积、标准和地点;

(3)明确搬迁期限、过渡方式和过渡期限;

(4)明确搬迁补助费、临时安置补助费或者停产停业损失费发放标准和支付方式;

(5)明确违约责任和争议解决的方式。现实情况比较复杂，所以我们要当场签字盖章，并妥善保管该协议。双方在谈判过程中也可以采取其它方式保留口头约定的证据。

爱土征地拆迁律师团提醒你：签订征地拆迁补偿安置协议，最好有旁人在场，签约前和签约中，最好有人录音录像，以避免发生不必要的纠纷。

三、拆迁补偿款如何要的恰倒好处？

生长在中华民族的大地上，就不得不了解中国文化，而我国最具智慧的思维方式莫过于儒家的中庸思想，中庸思想传递的其实就是适可而止、恰到好处八个字，而绝不是什么都不做。那么我们的被征收拆迁人应该这怎么去要补偿款，要到什么程度比较合适呢?

我们都知道，任何事情过犹不及，做得过火了，不仅不能得到想要的结果，往往还起到反作用。而土地征收、房屋拆迁的补偿、赔偿款，往往是我们被征收拆迁人最关心的事情，在面对高额补偿的时候，我们很多老百姓由于经验不足，往往拿捏不准，有一些当事人胆小怕事，明明是自己理所应当的补偿，不敢于争取，草率签字，导致自己以及家庭成员的生活水平降低;有一些当事人又贪心不足，补偿已经合法、合理、充分，但还不满意，漫天要价，导致和政府关系闹僵甚至造成冲突，原有的补偿款也受到影响。

那么，当我们遇到房屋拆迁、土地征收的时候，我们应该如何去争取我们的补偿呢?北京爱土拆迁律师团告诉您如何拿捏有度。

一、了解自身所处的情况

要了解自己的补偿款是不是补偿的合理，首先得了解自身实际情况，主要是了解自身房屋是否有两证、是合法住宅还是违章建筑、土地性质是属于集体土地还是国有土地、房屋所在的区位以及周边房价等。

同时，还要了解对方情况，到底是谁要拆你的房子，他们是不是有这个权利，是政府还是开发商、做出的赔偿承诺能不能算数等，避免后期对方以无权处理而反悔。

知己知彼做事才不至于盲目行动，所以在做事之前了解清楚对方和自己的情况很有必要。

二、判断拆迁补偿安置协议是否能签

要清楚拆迁补偿安置协议能否签署，首先我们要知道，谁有资格和我们签订协议，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条：“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府雀帝你给的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”

其次，我们要知道拆迁协议应当包含哪些内容：

1，被拆除房屋的情况;

2，被拆除房屋的评估情况;

3，补偿方式、金额和时间;

4，搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等;

5搬迁期限、过渡方式和期限;

6违约责任。

最后，要注意几点注意事项：

1，一定的高额补偿或私下的承诺，这种情况多数出现在拆迁前期，为了获得更有价值的房屋的土地，而向拆迁户做出的诱签;

2，威逼，很多拆迁方通过正常的途径无法让当事人签约，又不想进行过多的赔偿，就采取辱骂、暴力或者让亲属丢掉公职饭碗等手段来进行逼迫;

3，冷处理，一些拆迁方由于规划期限不是那么紧急，索性就对拆迁户不闻不问，很多拆迁户担心最后得不到补偿，而草草签字，正中对方下怀。

因此，我们拆迁户要搞清楚这些问题才知道补偿协议能不能签、怎么签，该签的协议不要拖沓，不该签的协议不要盲目。

三、如果对拆迁补偿不满意，要怎么争取?

首先要与政府进行协商、磋商，这里的协商、磋商一定要心平气和，毕竟双方都满意的解决问题一定是最好的结果，但是在谈判的过程中肯定不会一帆风顺，如果遇到蛮不讲理的协商，也不用一味的妥协退让。

如果一旦谈判破裂，应该尽快启动法律程序，寻求律师的专业建议，很多当事人在拆迁问题上的策略是拖拖拖，拖到最后被强拆了才想起律师，这不失为一种办法，但一定不是最明智，读过扁鹊传的人都知道，扁鹊夸赞哥哥医术最高，因为哥哥总是在疾病还没发生时就防患于未然了。

在委托律师之后，一定要做好坚持到底的准备，因为拆迁涉及关系多、情况复杂，稍有差池就会出现情况的反复与起伏，一部分当事人没拿到满意补偿正式因为耐心和信心不充足。

四、如何拿钱?

在委托律师一段时间后，很多拆迁户都取得了一定程度补偿金额的提升，那什么时候应该点到为止、拿钱走人呢?

在充分了解自己房屋、土地价值后，首先要对自己的补偿有个预期，当律师争取到的补偿达到预期或者略微高于预期就应该鸣金收兵，如果这个时候还蛮不讲理、漫天要价，让拆迁方觉得你欲壑难填、无休止的要价，很容易导致不良结果的发生。

曾经有一个四川的拆迁户，家中有四亩多地被征收，原本已经有17万左右的土地赔偿，由于赔偿确实显著不合理，因此委托了律师进行代理，经过律师近半年的努力，补偿金由17万涨到了98万，在此期间，律师多次劝导当事人补偿已经合理，应该签字，但当事人不予理睬，并坚持更高的赔偿。结果之后镇领导换届，对此赔偿金额不予认可，甚至之前的赔偿也拿不到了。这也是一种过分追求高额赔偿而导致的不良结果。

不知道通过上面的内容，大家是否对于如何争取合适的补偿做到心中有数了，当然，内容是死板，需要大家灵活运用，并且我们的拆迁户大多数还是第一次遇到此类情况，经验上有所欠缺。但是只要多注意、多学习，就会让自己更好的处理自家遇到的问题，给家人一个安定的生活环境。

四、私人企业拆迁如何赔偿？中小企业主一定要看！

爱土征地拆迁律师在与用户沟通的过程中，发现很多私人企业主对于自身的企业在遇到拆迁过程中，往往感到手足无措，但是又感觉无能为力。企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。

所涉法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十二条规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。这些规定当然适用企业拆迁。

一、企业拆迁补偿包括哪些?

爱土拆迁律师团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：

一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;

二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;

三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;

四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

(一)拆迁资产补偿费用

1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。

企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

3、设备补充费用按照重置成新价计算

设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

(二)停产停业损失

该部分是法律实践中出现争执较大的部分，我认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。

《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

(三)拆迁补偿费用

1、设备搬迁安装费

对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

(四)基于拆迁政策发生的奖励费用

在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

二、企业拆迁过程中，企业主应当如何维权?(以承租企业为例)

事实上，拆迁人与被拆迁人在协商补偿、订立补偿安置协议的过程中，承租人也没有权利参与到其中来。这样一来，一旦面临拆迁，作为承租人的企业想获取补偿就会陷入非常被动的局面。在现实生活中，因历史上的改制原因，国有企业改制不彻底、集体企业转型不成功，企业产权、厂房产权、土地使用权权属混乱不清等情况，导致企业以承租人的身份从事生产经营的情况非常之多。那么，承租企业面临拆迁应当如何为自己争取利益呢?

1、承租企业在拆迁前的准备

许多被拆迁企业、承租企业在面临拆迁的时候，往往抱有一种“等”、“耗”、“拖”的态度。他们认为，只要我能拖得住撑得久，动迁组终会因为拆迁进度的压力而接受被拆迁人提出的补偿条件。事实上，这是一种非常错误的想法。

首先，法律上规定了“久拖不搬”的强制手段。《行政强制法》和《条例》确立了行政强拆和司法强拆的两种救济手段，面临被拆迁人、承租人“久拖不搬”的情况，拆迁人有权依照法律程度申请强制拆迁，被拆迁人、拆迁关系人意图想通过“拖”的方式而阻止拆迁人的拆迁，这是不现实的想法;

其次，在以前的拆迁案例中确实存在因时间拖得过久，拆迁人给予被拆迁人较高补偿的情况，但我们不能把给予较高补偿的原因简单归于“等”、“耗”、“拖”。拆迁是一种依法而为之的法律行为，哪些项目应当补偿、哪些情形应当照顾、基于何种标准补偿，都是经由法律、法规、地方政策性文件所规范的，所有的拆迁补偿都是纳入到法律、法规、政策性文件中的，而不是拆迁人自主决定的事情。

再次，抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆迁人往往把全部精力集中于补偿款的安置上，而忽视了补偿款分割的法律风险化解。律师在办案的过程中，经常会遇到这种情况：在补偿款谈妥之前，被拆迁人、承租人往往站成一线，共进共退，以图争取更多的利益。而一旦补偿款落实之后，被拆迁人、承租人以及拆迁关系人会因为之前的权属约定不明而再起诉讼，请求法院依法为其进行动迁款的分割，拆迁之事本已麻烦甚多，再加上动迁款的分割，更容易出现亲朋关系破裂、子女关系紧张的情况。而这一切，其实都可以通过拆迁前的准备，通过约定各方权利的方式，很容易地把拆迁后的法律风险给化解掉。但很多拆迁人、拆迁关系人并没有注意到这一点，而徒增许多烦恼和纠纷。

2、承租企业在拆迁前可以做的准备工作有：

(1)深度审查拆迁中的各方权利义务关系，确定因拆迁而发生关系的各方主体

与住宅房屋拆迁相比，非住宅房屋拆迁(企业拆迁)因为土地、房屋的权属关系复杂，在拆迁过程中会有更多的拆迁关系人在里面。如果被拆迁房屋是自有产权办公用房，并享有完整的国有土地使用权，被拆迁人就是被拆迁房屋的产权人，拆迁关系主体就是拆迁人、被拆迁人。有些房屋是租赁办公用房，拆迁关系主体则有拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体。值得引起注意的是，集体土地上的私有企业拆迁以及国有改制不彻底的企业拆迁，因原有权属不明，甚至土地转让合同无效等各种在法律规范之外的事实出现，使得各方主体权利义务不清楚，拆迁获得补偿款后往往更容易发生纠纷。由此，律师提示：对于产权归属不明确的企业，在拆迁实施后、拆迁补偿安置协议订立前这段时间内，建议咨询或者聘请律师介入，以合同约定或者其他法定形式把拆迁各方的权利、动迁款分割方案做民事权利的约定，以有效化解可能发生的法律风险。

(2)积极准备对被拆迁房屋的产权关系证明、现有设备清单、劳动合同的备案核查、装修装潢费用支出等相关材料证明

有很多当事人并没有预估到相关材料证明是件很复杂的事情，临到限期，匆匆估算企业内的设备数目，对因拆迁而引起的设备迁移费、哪些设备迁移动是损害设备价值的没有进行精细的清点核查，而使被拆迁企业、承租企业在安置补偿时相当被动。常言道，破家值万贯，对企业资产设备的核查应当是一个细致、认真的工作，应当提前介入，为后来的评估做好准备。被拆迁房屋的产权关系证明主要有房产证、土地证或者租赁合同、土地转让合同等文件;现有设备清单指企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单。

劳动合同的备案核查是指企业与本企业实际用工之间订立的劳动合同，以证明本企业内共有多少在职员工，劳动期限如何等。如有事实劳动情形的，建议应尽快补充劳动合同，以证明双方的劳动关系。另外，社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明也应一并整理并列清单。装修装潢费用的支出也应当有相应的发票证据予以证明，如果协商确定装修装潢费用的补偿，可依照装修装潢费用的原始支出、使用年限、现在状况等参数进行协商;如果依照评估确定装修装潢费用的补偿，也应提交相应数据及证明材料，以便对装修装潢费用进行合理的评估。

(3)聘请律师介入，在专业律师的指导下制定拆迁策略

拆迁涉及范围广、补偿标准各有差异，而且拆迁人在拆迁中往往有着更优势的地位，使得很多被拆迁人、拆迁关系人 “怕”拆迁。“怕”的原因无外乎两点：一是拆迁跨度时间长，繁琐事情多，很多企业初次接触拆迁，对此束手无策;二是缺乏相关的拆迁法律知识，在与拆迁人交涉的过程中怕吃亏。鉴于拆迁的复杂性和专业性，对于法律关系复杂的拆迁聘请拆迁律师介入是非常有必要的。

3、拆迁实施中，拆迁人应对承租企业补偿的项目

如前所述，在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为四部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二停产停业损失。三是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

三、关于非承租企业的拆迁补偿问题。

关于非承租企业的拆迁补偿问题除上述应当补偿的费用之外，至少还应当包括以下两个方面的补偿：

1、厂房及其他不动产的征收补偿。该部分补偿标准一般由省、市政府制定，或者按照重置成新价，由双方共同指定的评估机构进行评估。

2、土地使用权收回的补偿费用。根据《土地管理法》第五十八条的相关规定，满足特定条件，收回土地使用权的应当给予适当补偿。但在办案实践中，所谓的“适当”很难界定，各地相差悬殊，需要律师在办案过程中，根据具体案件的不同情况，制定解决方案。

3、关于划拨取得土地使用权的，是否给予补偿问题，理论界意见不一，实践中一般倾向于应当给予补偿，并且给予的补偿不应少于出让的土地。

四、关于集体土地企业拆迁相关法律问题

集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。

土地方面补偿费根据下面规定处理，《土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

这里需要注意两个问题：第一，征收土地的补偿是根据土地的用途补偿的，标准全国每个地方不尽相同，具体标准由省政府制定区片综合价。第二，要有合法的土地使用权证明，如跟集体组织签订的租赁合同等。

企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。企业拆迁维权需采用最直接有效的方式，切不可走弯路，时间胜于一切。另外，企业拆迁是一项专业性极强的边缘法律业务，很多办案经验需通过实际操作才能获取。

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文章编辑：喻伟
内容审核：赵明媛律师

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