被征收人不应当轻易相信的，征地维权谣言总结，不管拆迁停不停，这几件事情一定要认准？

一、被征收人不应当轻易相信的，征地维权谣言总结

造谣与辟谣，似乎是当今社会舆论圈儿的主要活动形式之一，始终在周而复始的进行着这样的轮回。

集复杂矛盾于一身的征地拆迁领域自然也不能幸免，广大被征收人更是在这由谣言编织的漩涡中看不清方向，甚至在一些重要的问题上趋之若鹜，放弃了应有的主见。

那么，征收维权中最常出现的谣言都有哪些?被征收人群体又该怎样识破这些精心设计的谣言，让自己的维权始终在正确的轨道上向前推进呢?

谣言一：别请律师，律师是骗子，只会申请信息公开

这种节奏可不仅仅是一般网民的说辞，甚至曾来源于某地的司法局与其他多部门联合制作的拆迁宣传栏内，其后迫于舆论压力而被紧急撤下。

这种说法的危害在于，将原本属于被征收人因时因势可以选择的事情给贴上了片面、偏颇的固化标签，限制了被征收人在需要法律帮助时的选择决心。

事实上，专业征收维权律师从不会主张被征收人一定要聘请律师，也不会撺掇被征收人一定要委托某个律所的律师，只是希望被征收人能在需要律师帮助时及时找到适合于自己案件的律师。

实践中希望委托圣运律师的被征收人很多，律师也会慎重的根据事实状况进行分析评判，有选择的接或者不接一些案件。

因此，这种论调可以说是与事实严重不符的极低水平的谣言，原本不值一驳。

然而时至今日却依然在网络上大有市场，足可见一些代表某些利益集团的人居心之叵测。

律师若真是骗子，早被司法局拿下了，哪儿还会允许执业?凡事皆有风险，委托律师维权也不例外。

是否聘请律师，聘请哪个所的哪位律师，选择权利在被征收人自己，不要将自己的脑袋交到造谣者的胳膊上去。

谣言二：面对违法逼迁、强拆正当防卫才管用

任何时候，我们都不反对正当防卫，因为这是我国法律赋予公民的一项与违法犯罪行为做斗争的权利。

在面对征收中的违法逼迁乃至于强拆行为时，适度正当防卫有时确实能收到良好的维权效果。

譬如实践中就有被征收人经过精心准备，摸清了上门搞破坏砸玻璃的社会人员的活动规律，事先安排了足够的亲友埋伏在房屋周边，形成了人数上的优势，成功擒获了正在实施破坏行为的人员并将其扭送至当地公安机关，最终为确定逼迁行为主体发挥了重要的作用。

但是毕竟这种事情属于极少数，绝大多数拆迁方根本不会给被征收人留下这样的空子、机会。

更有甚者，如丁汉忠、范木根等人，其防卫行为要么过限，要么干脆最终未被认定，将会面临极为严重的刑罚惩处。

因此，正当防卫这条路对于处于绝对弱势地位的被征收人而言绝对是风险巨大，后果难料。

作为专业征收维权律师，圣运律师从不鼓励、建议被征收人采取身体上的防卫行为来应对违法逼迁、强拆，因为这通常是以卵击石、不自量力，只容易吃亏而很难收到成效。

正确的做法，一是要积极取证，二是要及时报警，三是要立场明确，四是要尽早启动程序维权。

围魏救赵，避实击虚，是处理此类局面的高招。

一个保本，两个赚一个”之类的说法，是万万不可听信的。

谣言三：维权来不及了，认了吧

这类谣言类似“半命题”，前面可以随意填写拆迁中的一个阶段、节点，后面统统告诉你晚了、来不及了、没治了、签协议走人吧。

譬如签约期限、奖励期限、对评估报告提出异议的期限，补偿决定的复议诉讼期限过了，房子已经被拆了，协议已经签了等等。

需要指出的是，这种谣言看似有道理，并且会有很多来自专业律师的建议似乎表达的就是这样的意思，但是请注意，其内容和意思是有根本区别的!律师所说的“征收补偿决定救济期限已过”后面接的是“维权难度会很大”，而不是“不能维权了”。

事实上，通常只要没有形成“房子已拆，协议已签”的局面，征收维权就都是可以尝试推动的。

从项目一开始的征收决定，到中段的协商、谈判，入户评估，再到后期的下达补偿决定甚至强制执行决定威逼司法强拆，每一个环节都可以介入法律程序，开启权利救济的努力。

轻易的讲“没治了”，无异于人生了病就轻易放弃治疗一样，是要到了癌症晚期那个阶段才可能被考虑的事情。

这里要提醒大家的是，常常强调“来不及了”的人，其意见的倾向性是明显的，所论述的道理也很难经得起推敲。

最简单的应对之策就是，来不来得及，听专业征收维权律师的，同时结合自己的实际情况。

对于有些被征收人而言，即使情势真的不好，但为了自己全家人后半辈子的生计，也会选择聘请律师奋力一搏，“死马当活马医”。

谣言四：项目具有特殊性，维权也没用

强调项目的重大、特殊，进而以一堆政策性文件来代替法律法规阐述补偿安置内容，这是一些地方惯用的“忽悠”被征收人的手段。

圣运律师想在此简单解释的是，任何项目的征收拆迁都必须严格依照597号令或《土地管理法》及其相关部门规章、政策性文件的规定执行。

那种“拿着例外反原则”的情况，很可能根本就不存在例外状况。

诸如预征收、腾退、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治、土地储备等种种具有一定特殊性的征收拆迁项目，皆有维权后取得很好结果的案例。

因此，动辄强调特殊性，其实质是明确的非法治理念、思维，是应当遭到广大被征收人警惕的。

圣运律师最后想提示大家的是，辨别谣言的最好办法，一是要信法律，二是要多听专业人士的意见，三是要自己做判断做决定。

没有谁讲的一定是真理，但自己的补偿安置事项自己要上心，不被任何人牵着鼻子走，这是最重要的。

二、知道下列几条规则，掌握维权主动权？

提到征收拆迁，很多人脑子里一闪而过的念头除了被征收人的一夜暴富，还有征收方的强拆偷拆。

这两者在对立中相互依存，征收方要降低成本，被征收人要合理足额的补偿，博弈中必然会有一方受损。

在实践中，受损方大多是被征收人。

所谓的“一夜暴富”，也仅仅是极个别的人。

而大多数的被征收人的征收补偿依然普遍偏低，这很显然违背法治精神和征收目的。

因此，为了保障征收拆迁项目的公平、公正、合法进行，征收方需要在严格的程序规则内行使职权。

圣运律师根据法律的相关规定总结出征收方在征收拆迁中，必须要遵守的三条规则：

一、严禁暴力非法强拆

征收拆迁，不管补偿高低，都应仅限于物质层面的交易行为，而不能涉及到人身伤害。

但在实践中，因征收拆迁造成被征收人伤亡事件并不在少数。

这些伤亡主要集中在征收方对被征收人房屋的非法强拆阶段。

比如偷拆、误拆、暴力拆等。

被征收人为了保住自己的房屋，不可避免的会与征收方产生直接肢体冲突，由此带来伤亡成了必然存在事件。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关条例规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁。

采取暴力、威胁等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

因此，对于征收方暴力拆迁、非法拆迁，法律上是严格禁止的。

当然，在现下的拆迁现状中，暴力、非法拆迁的手段方式还不能完全杜绝。

所以圣运拆迁律师提醒各位被拆迁人，如果遇到暴力、非法逼迁，一定要及时运用法律手段进行维权。

二、保证不低于原有生活水平，长远生计有保障

“要按照保证被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障的原则，建立征地补偿标准的更新机制，适时更新征地补偿标准，把握好调整幅度和周期。

这也是法律中规定的，其根本目的在于保障被征收人利益，发展地区经济。

征收拆迁，说到底还是一个民生工程。

所以不管是征收之前，还是征收之时，亦或是征收之后，都应该以保障民生利益为最终归宿。

所以，在征收拆迁过程中，必须得保证房屋拆迁和土地被征收之后，相应的补偿不能低于原有的生活水平才能符合征收拆迁的目的。

当土地被征后，很多人因为缺乏必要生存技能，后期生活无以为继。

所以，要保证长远生计有保障也是征地拆迁工作的客观要求。

三、必须先补偿，后搬迁

实践中，常常出现先搬迁后补偿的现象，这造成的直接后果就是很多人搬迁后，房屋补偿迟迟不到位或者不足额到位;另外先搬迁后补偿对被征收人后期维权有很大的阻碍。

这其中的缘由和人们的一个朴素认识比较符合：即：保住房子，是争取合理补偿的最大筹码。

如果房子被拆，再维权就相当困难了。

所以，为了全方位保障被征收人的利益，征收方必须秉承先补偿，后搬迁的原则，从源头上杜绝征收方“出尔反尔”的机会。

三、不管拆迁停不停，这几件事情一定要认准？

近期，拆迁工程暂停的消息从不只一座城市传来。

从报道中看，暂停的原因都是为了实现年底的环保达标任务，当然也不排除在10月中旬宣布这一决定有其他原因。

那么，拆迁方的突然停工究竟意味着什么?被拆迁人是否可以就此暂时放下一直高悬到嗓子眼的心，躺在屋里呼呼睡大觉了呢?

对此，北京圣运律师事务所的青年律师陈丽芳表示，广大被拆迁人一定要明白一个道理：报道中所谓的“拆迁工程停止施工”，是指涉及土石方作业、房屋拆除作业，可能造成大气污染的施工的暂停，而不是整个拆迁项目的暂停。

在这个“暂停期”内，拆迁项目仍然可以持续依法推进协商谈判、签约、下达征收补偿决定等直接关乎被拆迁人权益的步骤。

且需要注意的是，报道中明确了“重大民生工程”和“应急处置工程”暂不列入停工范围，而实践中大量的征收拆迁项目都属于重大、应急之列，尤其以轨道交通建设和棚户区改造项目为代表。

因此，传说中的“暂停休息”被拆迁人所遭遇的项目很可能根本就不在其列，相关的维权工作可谓一刻也不能松懈。

那么，对于那些确实遭遇“暂停”的拆迁项目，被拆迁人又该如何应对这突如其来的安静呢?圣运律师想强调以下11点：

其一，已经开启的维权步骤，不能轻易放下。

譬如如果已经存在因对补偿安置标准不满而提起的信息公开诉讼等，就不宜在此阶段随意放松甚至选择撤诉。

须知，暂停只是暂时停下，日后随时有可能因政府的一声令下而全面恢复，并且很有可能会变得更加凶猛、迅捷。

而信息公开申请恰恰是“知己知彼”的必要手段，是无论如何被拆迁人都要去完成的工作。

因此，即便项目的施工暂时停止，相关维权行动的步伐也不能停下。

某种意义上说，这一“暂停”正是天赐给被拆迁人的好机会，可以争取在相关证据的收集方面跑到拆迁方前面去。

其二，对违法暴力强拆的防范，一刻也不能松懈。

须知，“暂停”的施工最多只能是合法的施工，违法暴力的那类，因其本身就违法，就不可能受一个什么通知的限制。

被拆迁人切不可在“暂停”期内随意放松警惕，守房的人也探亲去了，探头也没电了，这个绝对不可以。

要知道，凡事都有例外，况且在我们的行政实践中，“情况紧急”的特例是长期大量存在的，而这样的特例，几乎不会受任何本本的限制、约束，而是随时降临，随时爆发的。

其三，对已经发现的自身存在的漏洞、弱点，要及时进行修补。

未雨绸缪，那么“暂停”期就可以理解为是暴雨骤停的那么一个间隙。

此时，如果屋顶已经开了天窗，及时修补就是必要的。

譬如有的被拆迁人的房屋仍处在缺证、无证或被撤证的状态，此时就可以积极提起相关申请，要求补办证件，并伺机找寻新的搭建协商平台的机会。

转被动为主动，既弥补了己方存在的法律弱点，又能有效的为对方设置障碍，这是高明的做法。

需要指出的是，有的被拆迁人会纠结于证件根本补不上的问题，事实却是，即使补不上，补也比不补强。

这个动作本身，有时就能为解决矛盾纠纷提供契机。

征收维权的具体步骤中，过程比结果重要。

圣运律师最后想提示大家的是，为汹涌的拆迁浪潮按下“暂停”键，某种意义上说是拆迁方使出的一种心理战。

这就类似于在某些体育比赛中一方选手突然叫的医疗暂停一样。

很多时候，比赛也恢复了，另一方的状态也就被拖耗得全无，局面就会发生根本性的逆转。

故此，对于这类“拆迁暂停”状况，被拆迁人需要的是提高警惕，而绝不是躺在屋里睡大觉。

四、面对房产证被政府撤销的事情，你应当把维权主动权握在手上？

在近日召开在北京圣运律师事务所例行的疑难案件研讨会上，主办律师周涛提出了这样一个案例供大家研讨：山东省泰安市某公司，其房屋及厂房系从村委会合法购买取得。

当地被列入征收范围后，该片建筑的初步评估价值高达近亿元，可谓是牵涉利益巨大。

而恰在此时，当地政府根据泰安市当地规定，认定涉案企业在办理房产证时未获得市级规划部门出具的认定意见，而只有区规划部门的，办理程序违法，以此为由将涉案建筑的产权证撤销。

此招可谓釜底抽薪，意图借此使被征收人丧失补偿权利人的身份。

那么对于政府施出的此种手段，应当如何破解呢?

与会律师就此问题展开了激烈的讨论，得出了以下观点。

笔者在此略做总结归纳，供被大家参考：

其一，撤销房产证的行为本身并不影响被征收人对涉案建筑所享有的物权。

房产证，是权利凭证，而不是权利本身。

被征收人的房屋部分系通过与村委会签订合法有效的买卖合同取得，另一部分则是其自行建造的。

不动产物权登记仅是其权利变动公示方式，而与其权利本身是两码事。

即便房产证被撤销，从法律意义上说，被征收人的补偿权利人身份不会丧失。

其二，本案中政府撤销房产证的理由，系房产证在办理过程中的程序问题，而不涉及被征收人对房屋拥有所有权这一事实的认定。

事实上，当地政府出台的规范性文件的“区规划审批+市规划审批”之规定，是行政机关内部处理的程序性规定，并不由行政相对人去完成。

如今出现一环节缺失的状况，完全是政府内部行为瑕疵所致。

这点，是代理律师将在应对程序中着重强调的。

其三，撤销房产证这一行为本身的法律依据很可能存在问题。

根据《行政诉讼法》第53条之规定，公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。

据此，有的律师在研讨中指出，在已经提起的请求确认撤销房产证行为违法的行政诉讼中，就应当依据此条规定请求法院对涉案的房屋颁证规定进行审查。

如能确认文件本身不合法，则依据该文件所作出的撤销房产证行为也必将被依法撤销。

同时，律师们也提出了此类情形下的一大隐忧：被征收人由于房产证被撤销，可能面临房屋价值评估机构拒绝对房屋进行评估或评估价值显著低于不存在此问题的房屋的情况。

《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

据此，我们可以看到，房屋是否合法有效登记，是会对房屋评估价值产生重大影响的。

一旦房屋落入“按照政府的认定、处理结果进行评估”的境地，那么评估出来的价值大受影响将是可以预见的事实。

综上，笔者想在此提示广大被征收人，对于政府方面如此釜底抽薪式的撤证举动，被征收人一定不能等闲视之，而应积极通过法律途径采取有效步骤措施，确保自己获取公平、合理征收补偿之前提条件得以维系。

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文章编辑：魏灵
内容审核：冯立影律师

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