巧用法律手段应对违法征收，当事人补偿直接提高了四倍！，有了征地批文，征地行为就一定是合法的吗？

一、巧用法律手段应对违法征收，当事人补偿直接提高了四倍！

山东某地苏先生土地及房屋被纳入当地征收范围，房屋评估下来是1000余元/平，而周边房价已接近6000/平。如果按照这个补偿标准来征收，苏先生的房产价值将明显缩水一大半。房屋是苏先生及家人的重要财产，他当然不同意这个标准。

他多次找到征收方协商，但得到的答复都是“合理了”。苏先生选了拒绝搬迁，但当地征收方自有办法，随即强制拆除了苏先生家的房屋，并计划按照评估结果对苏先生进行补偿。

眼看补偿要被“盖棺定论”，会明显降低自己的生活水平，苏先生迫不得已，选择了通过法律途径维护自己的合法权益。

在委托拆迁律师团后，律师通过复议和诉讼等多种方式，成功将苏先生的补偿从1000余元/平提高到了5800元/平，还通过申请国家赔偿争取到了因为强制拆除造成的财产损失。咱们可以想一想，如果苏先生不通过法律途径维权，等待他的会是什么?

房屋征收，往往从一开始就能看出其是否有违法的苗头

这个案例，咱们还是从头说起。

苏先生是山东某镇上的一位普通村民，家中有集体土地上的房子两处屋舍数间，用于居住和经营生意，依法享有房屋产权。

2011年，当地县政府作出案涉《房屋征收决定》，征收苏先生房屋左近的国有土地上房屋，但在同时却将苏先生的集体土地和地上房屋纳入了征收范围。故事就从这里开始了。

苏先生隐约察觉到这其中程序有些不对劲，同时房屋评估报告上面载明的补偿才1000余元/平，远低于周边房价。苏先生去和征收方协商，但并没有什么用。

他深感势单力孤，提高补偿困难重重。为了确保自己的征收补偿权益不受损，将来的生活有保障，他果断选择了法律途径。通过多方对比和交流，他选择了北京拆迁律师团的主任律师原江，委托他介入案件，帮自己争取合理补偿。

四次行政复议确认征收违法，征收方仍坚持拆房

苏先生争取补偿的过程并非一帆风顺。

2011年，当案涉《房屋征收决定》作出后，苏先生无法接受该征收决定，向市人民政府申请行政复议，市人民政府作出复议决定，确认案涉《房屋征收决定》中对苏先生集体土地上房屋征收部分违法，无权征收。

复议决定已经作出，但县政府仍旧对苏先生的房屋实施了征收。

在原江律师的指导和帮助下，苏先生第二次向市人民政府申请行政复议。4月，市政府作出复议决定，确认县政府对苏先生实施土地及房屋征收的行为违法。

第二次的确认违法，仍旧没有成功阻延征收方违法征收的脚步，县政府作出案涉《撤销决定》，撤销了苏先生的集体土地使用证。

听取了原律师的专业分析和指导意见，苏先生当即针对该《撤销决定》提起了行政诉讼。市中级人民法院依法判决，撤销县政府作出的被诉《撤销决定》。

县政府不服该判决结果，提起上诉，省高院经过审理作出终审判决：驳回上诉，维持原判。违法的《撤销决定》终被撤销。

四次交锋过后，当地并没有及时依法纠正自己的错误征收行为。很快，征收方对苏先生的房屋实施了强制拆除，给苏先生的财产造成了明显损失。

尽管多次复议、诉讼结果都支持苏先生的诉求，但苏先生仍旧遭遇了强制拆房。这让他沮丧不已，更加感觉个人力量的弱小。但律师告诉他，法律是保护公民合法权益的，只要坚持走法律途径，事情一定会产生良好的结果。征收方越是这样做，越说明项目急，违法点明显，想要快刀斩乱麻。这只不过是“黎明前的黑暗”。

在原江律师的指导下，苏先生立即针对违法强拆行为提起了行政复议。我方证据确凿、依据充分，市政府很快作出相关复议决定：确认县政府强拆行政行为违法。

至此，县政府的案涉违法征收和强行拆除相关行政行为，已经五次被确认违法/撤销。

大快人心!法院判决当地征收行为违法，支持苏先生的赔偿诉讼请求

确认强拆行为违法后，原江律师分析认为，苏先生必须马上乘胜追击，直接启动国家赔偿救济程序，及早争取到实打实的补偿和赔偿，为整个维权过程画上一个圆满的句号。

9月，苏先生即依据确认强拆违法的行政复议决定，向县政府提起了国家赔偿申请。至答复期满，县政府仍未对苏先生的赔偿请求作出答复。

在原江律师的帮助下，苏先生进一步向市中级人民法院提起了行政赔偿之诉，请求法院依法判决县政府对自己的强拆损失进行赔偿。

行政赔偿诉讼过程中，我方提交了县政府征收强拆相关行政行为被依法认定违法的相关材料证据;在法庭上，原江律师摆证据、讲法据，为保护苏先生的合法权益、争取赔偿数额最大化据理力争，

面对我方有理有据的辩论意见，拆迁方未能就其相关行政行为给出合法合理的解释。最终法庭重点采纳了我方的辩论意见，判决支持苏先生的赔偿诉讼请求，由被告县政府向苏先生支付足额强拆赔偿。

法院判决书

律师乘胜追击，补偿最终提高四倍，苏先生满意了

房屋已遭到拆除，维权的目的是拿到充足的补偿和赔偿，最大化地保障被拆迁人的权益得到实现。因此，在与征收方在法庭上交锋的同时，原律师也未停止与征收方在庭下的谈判。

在原江律师的帮助下，苏先生最终获得的补偿和赔偿，达到了征收方一开始给出的每平米1000余元补偿的五倍标准，最终以5800元/平米的当地商品房市场交易价格获得了补偿。

在被拆迁人运用一系列法律权利救济手段维权时，面对一次次违法认定的复议结果和判决结果，县政府仍旧坚持违法强征强拆，这样的行为并不符合法律规定要求。

但值得庆幸的是，在苏先生的坚定坚持下，在专业拆迁律师的帮助下，苏先生最终按照国有土地上房屋征收补偿标准拿到了满意的补偿，虽然过程不易，但结果喜人!

速战速决取得圆满维权成果的案件，拆迁律师接办过很多。在法律程序启动和运转过程中，征收方迅速意识到自己的违法问题并积极改正，这种情况并不少见;但对苏先生遇到的这类情况，实践中也时有见之。

征地拆迁维权从来不是一件简单的事，当被拆迁人抓住拆迁方某一个违法点进行打击时，拆迁方很可能会在反击时加大违法侵权的力度和范围。但只要被拆迁人手握着法律和正义，成功维权就只是时间问题而已。

相信法律、善用法律，被拆迁人朋友们就一定能争取到自己满意的补偿!

二、基本农田是土地中的“大熊猫”，征收批文级别高，补偿该咋给？

农村土地日益金贵，正因为如此，国家出台了很多法律法规来保护农村土地，比如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等等。在提出振兴乡村战略后，对于三农的关注空前加强，农村、农业、农民的发展前景一片大好。另一方面，随着城市发展需要，农村征地现象也屡见不鲜。在这其中，基本农田的征收较为特殊。那么征收基本农田时会有哪些安置方式呢?下面由爱土拆迁律师团为大家进行相关知识的解答。

基本农田是土地中的“大熊猫”，其征收远远严格于耕地等其他土地

一些农田旁边立个牌子，会写明基本农田，这样的农田就是基本农田。基本农田属于土地中的“大熊猫”，通常是咱们粮棉油的重要出产基地。因此对于基本农田的征收非常严格，征地批文的机关级别是所有土地征收中最高的。

根据《土地管理法规定》，对于基本农田的征收，必须经过国务院批准，哪怕是一寸基本农田也是如此。而其他农村土地征收，只要在35公顷以下或者其他土地70公顷以下，那么只需要省级以上人民政府批准同意即可。

征收基本农田时，有哪些补偿安置方式?

从征收实践来看，目前征收基本农田，补偿方式主要是货币补偿为主。

《土地管理法》第四十七条:征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有的耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地，年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征地补偿费和安置补助费的标准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(十一)严格保护基本农田。基本农田是确保国家粮食安全的的基础。土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低，基本农田要落实到地块和农户，并在土地所有权证书和农村土地承包经营权书中注明。基本农田保护图件备案工作，应在新一轮土地利用总体规划修编后三个月内完成。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。

符合法定条件，确需改变和占用基本农田的的，必须报国务院批准;经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行，对以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地舞行。禁止占用基本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，设“现代农业园区”或者“设施农业”等任何名义，占用基本席事房地产开发。

征地补偿款的归属

《土地管理实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。以上就是爱土拆迁律师团为您解答的基本农田征收补偿的问题。

三、有了征地批文，征地行为就一定是合法的吗？

凡遇征收必有补偿，征地必有批文。在我国土地征收是非常普遍的一种现象。城市的发展也需要动用大量的土地，但征收土地要符合法律规定的程序，很多时候咱们判断征地是否合法的最重要标准就是有无征地批文。

那么，有了征地批文就可以说征地是合法的吗?这其中的门道并没有那么简单。下面由拆迁律师团为大家做更深入分析。

有征地批文就说明征地是合法的吗，话不能这么说!

有了征地批文，征地项目就一定合法吗?答案是不确定的——至少有以下几种常见的情况值得广大被征收人注意。

情况一，征地批文过期失效

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。

《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》也规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。据此，对于征地批文尾部的日期，被征收人应特别予以关注。

情况二，超越法定审批权限的“拆分审批”

《决定》中还规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

也就是说，被征收人要看清征地批文的征地面积、性质与审批主体是否相匹配，是否存在超越法定权限的问题。“拆分审批”的目的则在于规避国务院审批而试图在省内解决问题，这是为规定所明令禁止的。

情况三，“未批先占”与“少批多占”

《土地管理法》第76条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地……超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

此条即是对通常所说的“未批先占”和“少批多占”行为的法律责任规定，其直接责任人员将面临党纪、政纪处分直至被追究刑事责任。实践中，这种“先上车后买票”的先斩后奏情形仍较为多见，故被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否相吻合的问题。

情况四，需警惕“以租代征”

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，禁止擅自将农用地转为建设用地。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。这种情形的出现意味着用地单位并没有实际办理征地审批手续，通常与村集体经济组织或村委会的违法行为相关。

另一个被征收人普遍关心的问题是，征地批文如何才能看到呢?是否需要申请政府信息公开呢?根据政府信息“公开为原则，不公开为例外”的规定，市、县级人民政府必须主动公开以下信息：

1. 国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，即本文所述的征地批文;

2. 地方人民政府转发国务院批准用地的文件(有变化的要表述变化前后情况);

3. 征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料;

4. 市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”;

5. 征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告等有关材料。

据此，征地批文是政府应当依职权主动公开的信息，如果农民朋友们看不到，就说明征收方存在程序违法的可能。

以上就是拆迁律师团对于征地批文相关法律问题进行的解答，通过分析我们可以知道，并不是说有征地批文土地征收就一定合法的。有了征地批准只是可以征收土地，但在征地的过程中也要遵守相应法律规定、按流程来征收，才合法有效。

如果您遭遇了征地不合法的行为或者补偿不合理的情况，建议您要警惕起来，积极通过法律途径来维权。

四、认清违法土地流转和以租代征的区别，吃亏的农民可不少

近年来，很多地方为了达到有效的征用土地，会提前采取土地流转或者以租代征的方式使用土地，从而降低了征收用地成本，并达到了有效的成果。然而，对于农民朋友们来说，这两种用地方式不区分，就会大大吃亏，因为这两种用地方式的补偿是天差地别。而农民从古至今都是依靠土地生活，没了土地，生活也就没了保障。

今天拆迁律师给大家详细分析关于土地流转和以租代征的区别。

1. 土地流转

近期遇到有很多农民朋友们来电咨询，关于土地流转的问题，很多当地村委强制对村民土地进行流转，并且每年给予几百到几千一亩的流转费，农民朋友们遇到类似的情况，怎么办呢，拆迁律师详细为大家分析。

当前我国农村土地流转取得了很大的成效，但也存在一些问题。比如有一些地方的村集体不尊重农民意愿，不和农民商量就直接充当土地流转主体，随意改变土地承包关系，将土地流转给第三方，严重损害了农民的合法权益。众所周知，土地流转的主体是农民，但是在实际操作中，有的地方集体漠视甚至违背农民意愿，劝诱、强制农民进行土地流转，导致村集体行为上的违法。

村集体必须充分尊重农民意愿，按照依法、自愿，原则促进土地流转。自愿性是土地流转的前提，土地流转的启动和终止，都要尊重农民的意愿。

在土地流转过程中，村集体不能代替农民签订流转合同，也不能以任何方式强迫农民放弃土地承包经营权进行土地流转，而要和农民在平等协商的基础上，适当加以引导依法维护农民的合法权益。

2. 以租代征

类似的“以租代征”情形全国各地很多农村都有出现，很多地方政府或者企业，需要占用农民朋友土地进行开发建设。为了节省征收成本，降低地方性支出，就会以租金的方式每年给予农民朋友补偿，这种补偿方式简称“以租代征”，同时也属于违法行为。

所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，租期往往还很长，以至于跟征地没什么区别。“以租代征”的实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

从这简单的几句话，聪明的网友一定能看出来，在土地价格节节攀升的今天，这种方式背后蕴含着惊人的利润。

当农民朋友们遇到不合法的土地流转和以租代征时，不要自乱阵脚，可以提前收集对方违法证据，联系我们拆迁律师依法维护自己的权益，争取属于自己的合理补偿。

北京圣运律师为您整理关于本文的法律热搜话题

●违法征收赔偿案例

●违法征地赔偿标准

●违法征收房屋怎么赔偿

●违法征收征用财产

●什么是违法征收

●违法征收由哪个部门查处

●征收程序违法,是否能申请国家赔偿

●违法征地赔偿标准

●违法征收土地的赔偿

●征收行为违法

来源：中国法院网-巧用法律手段应对违法征收，当事人补偿直接提高了四倍！，违法征收赔偿案例

页面浏览：3001
文章编辑：傅凝欣
内容审核：李帅律师

上一篇：拆迁中遇到纠纷如何起诉，江西农村房子拆迁补偿标准是什么？
下一篇：征收维权，这两件事你必须亲自干！，企业遭遇征地拆迁维权三步曲