征收维权的几大误区，坚决避开就有望提升房屋拆迁补偿！，征收维权的10大得分点，拿满了就能获取公平房屋拆迁补偿！

一、征收维权的几大误区，坚决避开就有望提升房屋拆迁补偿！

对于征收维权，越来越多的老百姓开始重视起通过各种途径来学习、积累经验，这无疑是很好的进步，是这一领域法治成长的标志。

然而在实践中，仍有一些常见的认识误区占据着广大被征收人的头脑，给征收维权制造着各种困难和障碍。

那么，究竟都有哪些常见的维权误区呢?

误区一：提起复议、诉讼就不能强拆、逼迁了

一些被征收人认为，在针对房屋征收决定、征收补偿决定、责令交出土地决定、责令限期拆除决定等关键性文件提起复议、诉讼程序后，征收方就不能再实施强拆、逼迁行为了，自己的房屋就会进入“安全区”，强拆的威胁也会暂时得到解除。

问题在于，这种理解从逻辑上是完全错误的，从现实层面更是大错特错的。

从逻辑上讲，诉与不诉和强拆、逼迁与否没啥关系。

复议诉讼所能停下来的，只能是合法的司法强拆或者行政强拆。

而对于实践中大量存在的违法暴力强拆及各种花式繁多的逼迁手段，即使不复议不诉讼它也是不该出现的。

换言之，一旦征收方打定了通过逼迁手段向被征收人施加压力，或者干脆采取误拆、帮拆、偷拆等下三滥的招数实施强拆，那是任何程序也拦不住的，因为二者并不在一个思维轨道上。

故此，即使被征收人针对上述文件提起了程序，仍然没有任何理由可以放松对强拆、逼迁行为的警惕，甚至可以说要进一步加强防范才对。

实践中就曾发生过征收决定在诉讼中，法院正审着呢，那边房子就被拆了的情形。

而法院甚至对当地政府下达了措辞严厉的司法建议，却仍然无济于事。

这个问题的正确理解是：其一，程序该提一定要提。

只有提了，才能避免自己的房屋、土地被合法的强征强拆，为自己日后获取补偿或者国家赔偿奠定基础;其二，程序提了也绝不能放松守房、应对逼迁那根弦，不能把一纸起诉状当成护身符。

不妨将这视为一种“慢药”，得吃几天才能起作用呢，而不是药到病除的绝招。

误区二：补偿安置未落实，就不用急着提程序

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

多个地方的规范性文件中也规定，征地补偿安置费用未按规定支付的，社会保障费用未按规定落实的，被征地的单位和个人有权拒绝交付土地。

一些被征收人就此认为，只要我不在协议上签字、不配合各种程序步骤、不去主动领取补偿款，那就是补偿安置不到位，征收方就无法拆除我的房屋，我也就暂时不需要委托律师维权。

很遗憾，这种想法是不正确的。

其一，590号令规定了征收补偿决定，《土地管理法实施条例》规定了责令交出土地决定，这二者就是用来对付久拖不决的“钉子户”的。

也就是说，甭管你同意与否，到了一定时间节点上，征收方就会发动这样的终极程序来合法的拆掉你的房屋。

此时强调“没主动领钱”是没用的，因为钱已经给你拨付到专用账户中了，你随时可以领走，这就叫“按时足额支付到位”而不是未支付。

其二，有的被征收人会认为自己不配合入户调查、评估，不选择补偿安置方式，征收方就没辙了。

实际情况却是，上述两份文件照样会下来，而且实践中的法院照样会依法判决。

总之，一味逃避、躲闪是解决不了补偿纠纷的，只会最终落得一个房屋土地尽失而补偿少得可怜的恶果。

事情的真相是，提各种程序、采取各种维权行动的目的就是为了提升补偿数额，而单纯的消极等待却只能指向那依据征收补偿方案得出的征收方既定的补偿数额，而这无疑不是被征收人想要接受的。

误区三：自己主导维权大局而不相信律师

被征收人和专业征收维权律师之间的关系总是很微妙：又需要、依靠又不信任。

正所谓“用人不疑，疑人不用”，真正理智的被征收人会将维权的大局交给专业律师来掌控，自己则积极配合参与，就像病人配合医生的治疗方案一样。

实践中，不够理智的情形有很多，譬如以下几个：

其一，律师不久任，一个诉换一个。

很多被征收人热衷于一个诉一个诉的请律师，请了A律师负责a诉讼，一看输了就觉得这律师不成，马上换B律师上阵……这么一折腾，哪个律师都没有对案件真正深入进去，都只是浅尝辄止、蜻蜓点水一般的介入一些表象问题，难以触及征收补偿纠纷的真正实质核心，也就难以从根本上解决征收补偿纠纷。

同时，后面介入的律师势必会受到前面律师所提步骤的影响，难以真正的发挥其能力，反而越来越受限于案情。

我们主张请律师进行“一揽子”维权，针对全案制定一个尽可能科学合理的维权策略，分步骤来具体实施，每一个诉都只是其中的一环，而绝不是全部。

这样去设计，才是符合征收维权案件的客观规律的。

其二，指挥律师，自己提诉讼让律师去开庭。

这种情况是专业征收维权律师最不愿面对的，也是极不合乎情理的，相当于外行领导内行，病人开药医生抓药。

需要注意的是，律师和被征收人之间是委托代理关系，而非雇佣关系。

被征收人若未经与律师沟通而直接提起程序要求律师开庭、参与，律师是有权拒绝的。

且这类自行提起的程序往往具有很强的随意性，并不能起到促进纠纷化解的作用，反而白白浪费了被征收人的时间和精力。

其三，只咨询，不委托。

有的被征收人认为自己是具备一定的法律基础的，只需要找专业律师咨询几次，就能自行将整个程序搞定，而咨询费用似乎比代理费用更划算一些，有的律师、律所甚至是不收咨询费的。

问题在于，律师给你认真讲过之后，你还是不知道该怎么做。

故此，单纯的进行咨询意义是有限的，咨询完这家再咨询那家没问题，但最终还是要做出决定委托哪一家，让律师开展工作。

总之，圣运拆迁律师衷心希望大家多做有意义的行动，少走弯路。

走出误区，迎来公平、合理的补偿安置就有希望了。

二、征收维权的3针必打“疫苗”，你可不能因噎废食！

　　近日国产疫苗出了些问题，再度挑动了人们敏感脆弱的神经。

　　诚如“丁香医生”所言，注射疫苗是一项必须长期坚持的防疫工作，绝不能由于个别批次的疫苗产品出了问题而因噎废食。

　　事实上，在征地拆迁维权领域，也有类似的必打“疫苗”，对于被征收人在乱局中获取规避种种违法行为戕害，获取满意补偿有着很大帮助。

　　那么，这究竟是哪些“疫苗”呢?

　　维权疫苗之一：了解征地拆迁领域基本法律法规

　　“不懂法”是广大被征收人最大的短板，也是对这一弱势群体最为不利的一点。

　　因为法律在行政领域内是倾向于保障相对人的权益的，是被征收人维权的基础依据。

　　不懂法，等于把自己本应拥有的最有利武器给扔下了，转而任由征收方宰割。

　　对于法律基础较差的一般人来说，《国有土地上房屋征收与补偿条例》无疑是最重要的征收法规。

　　然而要做到正确的理解，确实不容易，理解歪了也容易出现各种“想当然”的问题。

　　但无论如何，被征收人若不排斥自己学点儿知识，在和征收方协商谈判时说两句“内行话”让对方高看上自己几眼，那么590号令还是可以认真读读的。

　　维权疫苗之二：让自身尽量“合法化”

　　即使对于强大的阿喀琉斯，脚后跟上那一点点弱点仍然是致命的。

　　对于广大被征收人而言，重要的是要在征收拆迁到来前尽力让自己的房屋、土地“合法化”，即做到证照齐全，证据固定。

　　实践中，对于没有建设工程规划许可证的房屋，很多地方都会在“调查登记认定”环节中将其“一刀切”地认定为违法建筑，进而施展“以拆违促拆迁”的逼迁怪招。

　　故此，我们主张被征收人未雨绸缪、居安思危，在拆迁尚未来临时尽量主动向当地规划部门提交申请，补办因历史遗留原因而缺失的相应证件。

　　一些案件中，即使被征收人最终没能补办成功证件本身，也会在补办的过程中获得来自规划部门的一些文件、表态，而这些也完全可能成为证明被征收房屋实际合法的证据。

　　这里需要补充的一点就是要做到“证据固定”，即将涉案房屋内外的全貌及时拍照、录像，并配以必要的文字说明或解说。

　　这样，当违法强拆突然来袭后，被征收人才有索取国家赔偿的足够依据。

　　维权疫苗之三：提早了解专业征收维权律师的状况

　　在征收拆迁中，专业征收维权律师的地位是不可替代的，有与没有对于被征收人一方而言区别巨大。

　　而实践中，老百姓出于对律师行业的不了解、不熟悉，以及对数额不菲的律师代理费的担忧，很容易对律师心生不信任感，进而在委托与否的问题上犹豫不决、举棋不定。

　　而提早了解这一领域的情况无疑是有必要的，可以帮助被征收人打消许多不必要的疑虑，在遭遇问题时第一时间作出正确的决断。

　　这些需要及时排除的疑虑包括但不限于：律师是不是只收钱、不办事?律师真的只能请北京的吗，为何本地的最好不请?请了律师，自己就可以坐等着获取补偿了吗?律师会不会和征收方串通一气，吃完原告吃被告等等。

　　在咨询阶段，这些疑问都是可以向律师提出的，律师也会进行耐心细致的解答。

　　圣运拆迁律师最后想提示大家的是，所谓“疫苗”，就是一定要打，但不一定管用的预防针。

　　在错综复杂的征收拆迁形势下，即使被征收人按照各种攻略、宝典的步骤一步一步做，仍然有可能在面临实际纠纷时遇到麻烦。

　　此时，请不要怪罪“疫苗”、攻略本身，而要理性地去具体案情具体分析。

　　因噎废食不可取，心理建设不可少，准备工作不可轻视。

　　只有这样，公平、合理的征收补偿才会向你招手。

　

三、征收维权的10大得分点，拿满了就能获取公平房屋拆迁补偿！

我们反复强调，征收维权是一个一环扣一环的整体，仅仅关注其中的某一个程序、某一个诉讼是不成的。

对于被征收人而言，这就像一张考卷一样，按点给分，点都抓到了分数自然低不了。

那么，征收维权中究竟有哪些“得分点”是大家务必要牢牢把握的呢?本文，圣运律师列出这样10个点，被征收人可以对照看看自己做得怎么样。

得分点一：家庭成员团结一心，房屋权属无大问题(10分)

这其实是两个小点，各占5分。

在征收实践中，很多被征收房屋都存在多位所有权人共同共有的情形，最常见的就是一个家庭的成员共有。

此时，家庭成员之间能否就补偿安置事宜统一思想，平衡意见，一致对外就显得尤为重要了。

一旦“祸起萧墙”“后院着火”，偷着乐的就只能是意欲速战速决的征收方了。

极端情况下被征收人甚至要面临一面征收维权，一面与家庭成员进行民事诉讼这样的尴尬境地，这是一定要坚决避免的，正所谓“攘外必先安内”。

房屋权属则是个老大难问题了。

虽说有没有证很大程度上受到历史遗留原因的影响，但征收方却往往是“只认证，不认人”的高手——只要你的房屋没有建设工程规划许可证，就会被在一定的时间内认定为违法建筑，进而威胁实施行政强拆并只给予极低的补偿。

故此，房屋权属证明能有还是要有，在拆迁到来前能补办的尽量补办，即使未能补办成功也要把申请补办的过程进行完整取证，尤其是注意保留行政机关对房屋历史遗留原因导致办证困难这一事实予以认可的表态。

需要补充的是，对于那些在得知征收即将启动后盲目抢种、抢建的行为，被征收人还是不要参与为好。

抢建出来的建筑，基本上不会有权属证明，属于给自己挖坑的愚蠢行为，很不值得提倡。

得分点二：项目启动第一时间知情(5分)

“知情权”是被征收人尤其是被征地农民极其重要的权利。

只有知情，才谈得上维权;被完全蒙在鼓里，维权的条件只会被一再缩减。

一般而言，国有土地上的房屋征收、棚户区改造等项目在保障知情权方面做得相对比较好，各种通知、公告、征求意见基本能够确保被征收人及时了解情况，获取维权的足够空间。

而农村集体土地征收则在此方面存在比较突出的问题，标志着项目即将启动的“征地告知”环节往往在基层村组难以落地，村民的知情权很容易就会被村委会或农村集体经济组织予以剥夺。

越是在这种情况下，广大被征收人越要树立这方面的意识，及时参与村民会议，随时了解村务公开信息，从监督村委会的工作开始为维权做好准备。

需要补充的是，实践中一些被征收人收集信息的能力、意识很差，其反复强调“没看见”的公告实际上征收方早就贴出来了，维权的期限也很可能已经过了。

须知，“没看见”不等于人家没公开，多听多看始终是被征收人维权的重要基础。

得分点三：积极回家守房，不演“空城计”(15分)

此点的重要性使其具有15分的分值，被征收人绝不可在此步骤上丢分。

征收维权最忌讳“心太宽”，圣运律师见识过很多这样的被征收人，明明征收项目已经启动，甚至进入了入户评估、协商谈判的重要阶段，而被征收人却仍然自顾自的选择离家外出务工、求学进而让自己的房屋唱起了“空城计”。

待房屋遭“偷拆”后又大呼征收方不依法行政。

无疑，这种门户大开无人盯防的情形客观上为征收方实施偷拆、误拆等违法行径创造了条件，更为自己的及时取证制造了困难和挑战。

事实上，只要被征收房屋始终有人居住使用，始终有人负责盯防，维权最重要的砝码就会牢牢掌握在被征收人手中。

道理很浅显，希望广大被征收人都能做到不折不扣的落实。

得分点四：尽早咨询律师，未雨绸缪(10分)

尽早咨询，要早到可能的项目初期，而绝不是出了各种问题才想起吃药、看病来。

这里谈“尽早咨询律师”至少有两点益处：其一，适时了解专业征收维权律师的情况，为自己今后有需要时聘请律师打好前站;其二，通过咨询逐步明确自己的维权目标。

在咨询中律师一定会询问“你的最终补偿诉求是什么”这样的问题，而明晰这一问题的答案无疑对于被征收人来说是极为重要的。

弄清在征收维权中的“需要”和“想要”，以需要为底线，以想要为努力方向，放弃不切实际的过高补偿诉求或委曲求全的低补偿诉求，选定对自己未来生活最有利的补偿安置方式，这是通过咨询律师能够首先确定的事情。

得分点五：主动协商沟通不逃避(10分)

被征收人要敢于在征收维权律师的指导下与征收方展开沟通接触，摒弃无端的畏惧、抵触心态，争取不战而屈人之兵。

圣运律师曾见到过太多见着征收方人员说不出完整话的被征收人，首先从气场上就输了一头，博弈的效果自然也会受到影响。

要注意的是，维权中涉及补偿安置细节的一些协商谈判征收方是不允许被征收人的律师在场的，一味依赖律师往往不能实现补偿权益诉求的最大化。

到了关键时刻，还是要勇于自己上，律师主要发挥一个不断创造、搭建沟通机会的作用。

得分点六：冷静应对逼迁行径不犯怂(15分)

我们多次讲过，逼迁是征收中难以避免的现象，其违法成本一般远低于可能收益，因而理性的征收方很容易就会选择这类措施。

逼迁的花样繁多，概括起来无非“直接逼迁”和“株连式逼迁”两类，前者直接打击被征收人本人及其房屋，后者则间接向被征收人施加压力。

很多情况下二者会被同时使出。

此时，被征收人一定要“挺住”不能犯怂，这样维权才会有足够的时间和空间。

实践中，有的被征收人刚刚遭受到逼迁动作就大乎“受不了”，甚至直接签订了补偿协议。

那么，疼是不疼了，维权也别维了。

征收维权是一个“你弱他就强”的此消彼长过程，应对逼迁有许多法律工具可用，也有很多总结出来的应对策略、窍门，唯独直接放弃是最不可取的。

荨麻多生刺毛，轻轻触碰的确难受，但只要你发力握紧它，就什么事儿也不会有了。

得分点七：“以拆违促拆迁”下该诉坚决诉(10分)

违建问题处理好了，可直接收获10分，因为“无拆迁不违建”已成了现实。

对于违建处置的应对，过去讲“打程序，不打实体”，如今则认为“既要打程序，也要强调实体”。

因为越来越多的房屋建筑事实上根本就没有严重影响城乡规划，所谓“无证”多是由于各种历史遗留原因所导致的。

广大被征收人需要谨记，只要见到“责令限期拆除”这类文件就一定要坚决提起复议或者诉讼，力保房屋不会被在短期内实施行政强拆。

一般而言，只要被征收人能够顶住违建认定的锋芒，削减来敌的士气，此类本就先天不足的违建认定往往会归于不了了之。

借用征收方的“实话实说”就是：你这房屋，只要同意目前的补偿安置方案，签下协议来我就不追究;不签，我就当是违建拆你……

得分点八：奖励金慎拿，模拟协议慎签(5分)

这是两个小点，但影响却可能巨大。

有多少被征收人犯了“丢西瓜捡芝麻”，分不清“大小多少”的错误呢?简单地讲，一旦领了征收中的各种奖励金，或者响应号召签订了所谓模拟拆迁协议、预征收协议，那么就算是上了“套”了，再想解开决非易事。

判断的标准只有一个：你是否对目前的补偿安置方案完全满意?如果是，那么上面这两件事可以做;如果不是，那么请三思而后行。

有一件事是肯定的，后悔药很难买得到。

得分点九：两大“要命”决定坚决救济(10分)

这两个决定的名字大家已经很熟悉了，这里只重复一遍名字：征收补偿决定(城市房屋拆迁、棚户区改造类项目)和责令交出土地决定(农村集体土地征收、部分地区的宅基地上房屋拆迁)。

见着了就抓紧请律师抓紧诉，过了6个月办法就不多了，等待被征收人的很可能就是司法强拆的挖掘机。

而实践中，通过律师的专业代理工作撤掉上述决定的案例可谓不胜枚举，被征收人要对自己和律师充满信心。

得分点十：征收补偿协议签订“临门一脚”要打准(10分)

大江大浪都闯过来了，大家请注意不要在小河沟里翻了船。

如前所述，当你和征收方通过多个回合的博弈、谈判就补偿安置达成了一致，签约这个环节通常律师都是不在场的。

此时，我们反复总结过的拆迁补偿协议“陷阱”就又该浮现在被征收人的脑海中了：空白协议不能签，签完了要持有合同原件，安置房的违约责任要有约定，签约的主体要明确适格，补充协议的内容要与主协议有效衔接……而在一些特殊情形下，有可能出现因客观原因而导致协议内容无法与补偿内容完全一致。

此时，被征收人没必要“认死理”，而要及时咨询专业征收维权律师的意见。

在获得充分保障的情况下，只要你所要的补偿及时履行到位了，在协议的文字上做一些变通也是可以允许的。

圣运拆迁律师最后想提示大家的是，这100分拿满了，并不意味着你一定能够获得满意的征收补偿。

对于一些特定的案件，补偿安置是很难令人满意的。

但通常而言，达到“公平、合理”的状态是不成问题的，至少能够保证你的补偿数额较没能拿到分数的被征收人有一个明显的提升。

四、你为什么会认为，拆迁维权请律师没用?

有被拆迁人维权了几天就放弃了，是法律没用吗?

“理想很丰满，现实很骨感”。相信很多被拆迁人朋友一提到维权二字，脑海中就会情不自禁地浮现出这句话来。

有不少被拆迁人朋友都说过：律师你分析的特别对，我们这里就是这种情况;你对法律知识的讲解，听起来也特别到位。但是，现实不是你说的那样美好，我们想依法维权，可是拆迁方不给机会。

为什么很多被拆迁人会认为，拆迁维权，找律师没用?为什么会有部分被拆迁人依法维权到一半就放弃了呢?真的是法律没用吗?从这些被拆迁人的讲述来看，事情并不是这样......

拆迁方说拆迁的事儿都是他们说了算，找律师也没用

一开始遇到拆迁时，被拆迁人小王先生还试图说服一家之主老王，委托律师走法律途径维权。老王一开始也有些心动，但是和拆迁方的工作人员聊了一次之后，坚定驳回了小王的提议。

老王说，拆迁人员说了，拆迁这事归他们管，归政策管，不归律师管。就算律师介入案件，也只是走个过场，也不可能为了被拆迁人得罪拆迁方，被拆迁人只是白花钱。

于是，小王做了很多功课、花了很多时间联系律师咨询，学习拆迁法律知识，最终也没能派上用场——虽然对补偿条件并不满意，怕惹麻烦的老王还是早早就听拆迁方的要求，把补偿协议签了，还要小王好好上班，别整那些花里胡哨的。

大家不妨思考几个问题：如果拆迁真的是拆迁方说了就算的，把国家、法律放在哪里?如果拆迁方就是金口玉言，那为啥还有那么多被拆迁人通过法律途径确认了拆迁方存在违法行为，成功推翻了拆迁方给出的不合理补偿条件?

请律师要花钱，又不能承诺结果会怎么样，谁知道靠不靠谱?

趋利避害，是生物进化过程中重要的一课。当我们接触日常生活中不常碰到的新鲜事物时，总需要“第一个吃螃蟹的人”来替我们趟趟前路的深浅。

依法维权确实并不一定可以立竿见影，有些疑难的案件，甚至要经过一两年甚至更久的时间，才能看到成效。被拆迁人此时就会很担心，时间跨度这么长，这种维权方式真的靠谱吗?

被拆迁人刘女士说，在委托律师介入案件之前，自己观望了很长一段时间。也咨询了很多律师。咨询的律师都不肯向她承诺“包赢”，失败的可能，是她一直下不定决心的主要原因。

爱土拆迁律师想说的是，每个人遇到的情况都不相同，别人的经历是好是坏，总是别人的。自己的维权能不能成功，最终只有自己尽力去做了才会知道。

对被拆迁人来说，最重要的是通过各方面去了解一位律师的专业能力和职业道德水平。如果律师办案经验丰富、专业知识扎实，就能够带领被拆迁人在各种境遇下努力争取最好的结果。现实应该早就教我们：比起虚无缥缈的承诺，更重要的是实力和实干。

我想维权，可是邻居都决定签字了，我不想当“出头鸟”

被拆迁人苏先生觉得补偿太低，不想接受，和邻居商量了一起委托律师，依法维权。然而苏先生还在积极组织大家和律师接触沟通时，突然邻居纷纷退出了“群聊”，告诉苏先生他们决定签字了，不走法律途径了。而且还反过来劝苏先生“别白费功夫，影响大家拿补偿”。

从大家团结一心一起维权，到后来只剩苏先生和三两个邻居，突然发生的变化让苏先生有些摸不着头脑：为啥大家突然又不觉得补偿低了?补偿明明确实低得有些不合理啊!

如果说补偿原本就公平合理，被拆迁人只是想再多抬抬价，那随时放弃这种想法很正常;可补偿原本就真的过低，为什么还会有人维权到中途，调头离开呢?

可想而知，如果依法维权没有用，这种试图动摇被拆迁人维权决心的变故是不会发生的。如果被拆迁人此时放弃了依法维权，无疑是在给别人的利益让路。

高考志愿届有句“俗语”，说：“劝人学医，天打雷劈;劝人学法，千刀万剐。”这话听起来不太雅，又有点好笑，但只有真正的医学生和法学生才知道这句话背后是多少的责任和辛酸。

想要成为一个合格的法律人，不仅要做好一生都耗费大量时间精力伏案苦读的准备，还要耐得住酷暑严寒中四处奔波的辛劳。在法庭上唇枪舌剑的霸气风光背后，律师付出的心血和汗水不比任何一个人少。

而这一切，都是为了证明柏拉图所说过的：法律是一切人类智慧聪明的结晶，包括一切社会思想和道德。

法律仍旧是不完善的，但它一直在进步，且它是我们能够想到的、接触得到的，最可靠的维权和纠错工具。如果法律真的没有用，怎么会有那么多的圣人先贤为它发声;如果法律真的没有用，怎么会有那么多维权成功的拆迁案件。

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来源：中国法院网-征收维权的几大误区，坚决避开就有望提升房屋拆迁补偿！，征收纠纷赔偿纠纷找哪个部门

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文章编辑：安诗雅
内容审核：赵雪玲律师

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