如何与拆迁方谈判，才能拿到足额合理房屋拆迁补偿，买了小产权房，拆迁时会有补偿吗？

一、如何与拆迁方谈判，才能拿到足额合理房屋拆迁补偿

房屋的拆迁补偿关系到被征收人的重大切身利益，只有足额合理的补偿费用才能保障被征收人土地被征、房屋被拆之后的生活。

然而在事实上，拆迁补偿首先是由拆迁部门定基本价的，但这基本价很大程度上跟被征收人所应得的实际合法利益会有很大出入。

这在实践中反映出来的普遍问题也是被征收人的补偿费用偏低，由此而引发的纠纷问题也非常多。

对于这样的现象和问题，被征收人如何才能获得与实际所应得利益相对等的补偿价格呢?

圣运拆迁律师认为：复议、诉讼的法律维权手段必不可少。

而协商谈判手段，贯穿拆迁始终，是决定最终补偿价格的关键因素。

所以，被征收人必须要学会正确的去“舌战”。

在此，圣运拆迁律师根据多年的征收拆迁代理经验教你几招：

一、守住自己的房子

从事实来讲，在征收拆迁中，被征收人能和征收方有谈判资格的最大筹码就是房子。

只要房子在，什么事都是可以协商的。

因为拆迁的目的是使用房屋下面的土地，房屋在，你就有谈判的资本，你就可以掌握主动权。

当然，为了达到拆迁的目的，在实际中，征收方不乏会采取各种非法强拆手段来拆掉房子，比如偷拆、误拆，甚至有可能暴力强拆等。

对于这样的情况，被征收人首先要提前做好防护措施，必要时拨打110报警寻求帮助，尽早请求专业拆迁律师的帮助。

圣运拆迁律师以“只为被拆迁人维权”为宗旨，为您服务。

总之，要想有好的谈判协商，首先你得有房子在。

所以，无论如何，在拆迁补偿没有谈拢前，被征收人一定要想方设法保护好自己的房子。

二、知己知彼，不卑不亢

在有房子的基础上，被征收人首先要做的就是摸清对方的“底细”，然后还要“知己”，这是一项繁复的“工程”。

首先你需要综合房屋的用途、面积、结构、位置，或者是周边房屋的价格来进行综合的考量，对自己应该得到多少补偿要了然于心。

然后，在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限、施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况，征收方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的?现在同等条件下征收方给出来最高的价格是多少?如果已经进入到拆迁谈判阶段，谈判的人员谁有话语权?是否有提高补偿的权限等等。

这些最好都了解清楚，和有权力的人谈才有谈判的效果，否则只是白白地浪费时间和精力。

毕竟，知己知彼，才能合理地安排下一步。

三、适时适当报合适价

这是在谈判过程中非常重要的关键点。

征收方希望被征收人早日拆迁。

通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以要灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。

有些被征收人漫天要价，提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼征收人动用法院力量达到拆迁目的，要知道有时候地方政府为了实现目的是不惜违法强拆的，所以维权实维护合法权益，决不能漫天要价，在双方差距不太大时，要懂得适当的让步。

四、复议、诉讼是协商的必要关键助力

在自己协商不成的情况下，通过启动法律程序跟谈判相结合的方式来实现目的就十分必要了。

而从实践来看，被征收人自己去和征收方谈判通常也是没有什么结果的。

所以，复议、诉讼是被征收人协商谈判的必要前提手段。

这也就是所谓的“边打边谈”，通过法律程序“打其痛处”，以此来制造利于被征收人的谈判机会。

在实践中往往能带来出人意料的效果。

违法点的查找和利用，需要谈判者具备专业的拆迁知识和整体的把控能力，这是取胜的前提。

二、房屋征收补偿费用标准，你最想知道的一篇文告诉你！

在征地拆迁实践中，老百姓最关心的事情莫过于征收补偿的法定费用标准了。

很多被征收人在咨询律师时，上来的第一句话就是：征收补偿有没有全国统一的标准、计算公式甚至是准确数字?要是有，不就简单了么，直接一查表格、一套公式合理合法的补偿数额就出来了……问题在于，就补偿安置这档子事儿，并没有那么简单。

圣运拆迁律师首先要提示广大被征收人的是，全国统一的补偿原则可以说是有的，但却不会有统一的数字，因为无论是房屋还是土地，都会受到地域、地类、市场等因素的影响，不可能有一个放之四海皆准的表格供大家直接简单对照。

倘若这个表格真的有，我们可以保证，作为被征收人的你多半是不会认可那上面的“死数”的。

国有土地上房屋征收补偿标准：

房屋征收补偿金额=被征收房屋经由评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修商定或者评估的补偿金额)+搬迁费用(包括大型机械设备、空调移机费等具体的分项费用)+临时安置费用+营业性房屋的停产停业损失+补助和奖励费用

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条之规定，我们有了以上的标准计算方法。

具体的每一项我们不去展开了，被征收人可以参考《房屋征收补偿的法定标准，一次性告诉你》一文。

这里圣运拆迁律师只提示大家两点：

其一，房屋征收补偿的金额中，居于核心地位的是对被征收房屋价值的补偿。

而这一补偿数额的多少最终将通过评估报告得出。

这也是我们反复强调对评估报告合法性审查的重要性之所在。

通过市场比较，被征收人可以参考自己房屋周边类似房地产的市场价格，大致对自己的补偿有一个预估。

实践中引发矛盾纠纷的最大原因，就在于很多项目所给出的具体补偿标准远远低于周边类似房地产的市场价格，导致被征收人在拿到补偿款后根本无法购买相应的房屋进行安置，反而要倒贴钱解决问题。

其二，如广大被征收人所期待的那样，征收补偿结果通常会在“拆一还一”的基础上有一定的上浮，以确保被征收人经过征收后的居住条件得到改善，但老百姓所期待的“翻倍补偿”在当前的实践中恐怕并不多见。

指着城市里的一套房换成三到四套，难度只会越来越大，当然，由于外迁安置而造成的面积差价就例外了。

譬如你原来居住在北京市的中心城区，征收后外迁到了五环路以外，那么一套房变三套房是完全正常的。

无论如何，补偿结果反映的是一个市场价的折算，拆迁暴富是不可能的。

集体土地征收补偿标准：

征地补偿费用=土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+其他补偿费

根据《土地管理法》第47条之规定，上述计算征地补偿的费用标准是人所共知的。

圣运拆迁律师想要提示广大被征收人的是，这个标准通常是有各位所期待的“表格”“统一标准数字”的，在实践中叫做“征地统一年产值标准”和“征地区片综合地价”。

根据《国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，东部地区城市和中、西部地区大中城市郊区和其他有条件的地区，应积极推进区片综合地价制订工作;其他暂不具备条件的地区可制订征地统一年产值标准。

实践中的情况因各地的实际发展状况而不同，有的地方是二者同时存在，有的则是只存在一个“征地区片综合地价”，年产值标准则成为了制订征地区片价的重要依据而被包含在其中了。

征地区片价原则上不含地上附着物和青苗的补偿费，也就是说它主要调整的是土地补偿费和安置补助费这两项征地补偿费用。

简言之，这两项费用的多寡基本上是通过已有的文件确定的，在征收维权中发生变化的可能性不大。

耕地的补偿费用也不是集体土地征收维权的“大头”。

国土部的指导性意见规定，征地区片价应设定对应的基准时点，一般3~5年更新一次。

征地区片价要确保被征地农民原有生活水平不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。

同时，征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，且在制订时要广泛听取农村集体经济组织和农民的意见，最常用到的方式是组织听证。

故此，如果被征收人所在的地区存在不符合上述规定的情形，那么征地区片价的合法与否也是一个可以审查的法律点。

参考文章：《耕地遇征收，补偿该怎么算?》

宅基地上房屋的补偿标准：

这是农村集体土地征收维权的关键，矛盾纠纷主要是围绕着对房屋的补偿安置展开的。

对于宅基地上房屋的补偿标准，圣运拆迁律师曾依据北京市的地方性规定进行过详尽的论述，这里供大家再次参考：《征收宅基地及住宅房屋的法定补偿标准，都在这里!》

圣运拆迁律师需要提示广大被征收人的是，根据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》之规定，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。

在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

据此，对于宅基地上房屋的拆迁，无论从程序上还是实体上都与590号令所规定的城市房屋拆迁近似，被征收人在补偿方式选择、经营性用房的停产停业损失补偿等方面均享有与城市被征收人相近似的权利。

房屋的有证还是无证，是否违建，一层与多层的补偿比例区别等等，往往会成为决定最终补偿数额的重要因素。

事实上，“原有生活水平不降低，长远生计有保障”和“拆一还一”(“一”是下限而不是通常的情况，可解读为“拆一至少还一”)，大概是老百姓所能理解的最浅显但也最实用的征收补偿费用标准了。

如果从直观上被征收人就发现涉案项目的补偿标准显著偏低，不能实现上述两个说法，那么及时开启法律维权就是势在必行的选择了。

三、买了小产权房，拆迁时会有补偿吗？

小产权房是一个通俗的概念，一般指代区别于正常的有房屋所有权证和土地使用权证的房屋，这些房屋往往建设在农村的集体土地上，或者原属于当地村民的集体安置房、福利房。

因为小产权房的价格较正常房屋的价格相差很多，有很多城镇居民涌入城郊或城中村购买此类房子。

都知道小产权房有风险，那么小产权房到底有哪些风险?万一已经买到了小产权房怎么办，拆迁时会有补偿吗?小编今天为大家捋一捋小产权房的那些事儿。

小产权房到底能不能买卖?

首先，小编在这里要排除由村民或村委会违反国家规定私自建设的住宅楼，因为这类房屋本身属于违章(法)建筑，无论城镇居民是否去购买，都属于拆违范畴，是没有任何补偿的。

所以，如果买主在不知情的情况下买到了违章(法)的此类住宅，可以通过民事诉讼判决合同无效退款。

小编建议，即使在知情的情况下，也可以起诉解除合同，根据双方各自的过错责任分担损失，否则将来行政机关来拆违，可能人房两空。

实践中，较为理性的购房者买到的一般是因为城市规划，或者当地村委会报批后给村民兴建的住宅。

对于这类住宅，并不如原来住建部通知纸面上那样统统无效。

比如，北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。

再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。

当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。

在上述判决买卖有效的案例中，有几个共同的因素，

第一、涉案房屋为“合法”建造的房屋，不是违章建筑。

第二、购买时，双方当事人都知情，而且当地村委会没有表示反对，也没有限制性规定。

第三、合同已经履行完毕，并且已实际居住。

小产权房有没有拆迁补偿?

虽然在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。

对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。

但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。

在上海市的一个案例中，当地政府和购房者李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。

作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。

合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项，但最后政府以其非农村集体居民为由拒绝安排安置房，仅按征收时价格补偿现金。

李阿姨最后胜诉，法院判决：认定原被告之间的拆迁安置合同合法有效。

合法有效的小产权买卖合同受法律保障，政府因此和购房者签订的拆迁协议也合法有效。

但值得注意的是，法院判决并未表明政府在没有拆迁协议的情况下如何操作的问题。

在上海市高院掌握的标准中，对于拆迁利益的分配可考虑买受人的合理购房成本后按照7:3的比例分配。

但这种地方性标准并不在全国适用，小产权房拆迁仍然面临在其他地区同案不同判的风险。

四、抵押了的房子遇到拆迁了，拆迁款应该归谁

一年前，张先生想创业，但苦于没有资金，就将他的老房子抵押给孙某，办理了抵押登记，借到了100万，现在呢，借的钱还没有还，张先生的房子要被征收了，孙某着急了，孙某担心借出的100万打了水漂，也争着要补偿，那这补偿款怎么分配呢?

根据《民法典》的相关规定，设定抵押权的房屋，在处置房屋所有权时，抵押权人有优先受偿权。《城市房地产抵押管理办法》规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

要是张先生选择货币补偿的方式，孙某可以从这个补偿款中优先受偿，如果补偿金额超过了该还款的本息之和，那多余的部分还是张先生的。如果补偿款不够偿还孙某的，剩余的债务，孙某依然可以找张先生偿还。

要是张先生选择产权置换的补偿方式，孙某可以与张先生进行协商，要么重新设立抵押，要么提供其他的财产作为担保。

遇到张先生这种情况呢，不要着急，一个是要及时告知抵押权人，一个是重新协商怎样偿还借款，根据相关法律法规，明确各项事由即可。

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文章编辑：董思雪
内容审核：赵雪玲律师

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