征地拆迁中被拆迁人容易中招的维权高墙，拆除行为违法，我应当在什么时候起诉最有效

一、征地拆迁中被拆迁人容易中招的维权高墙

在棚户区改造类项目中的“围墙”逼迁，圣运律师已经介绍过多起了。

无疑，“出门就撞墙”的事情，在征收拆迁领域绝不止这一类。

许多被征收人却仍然抱定了“不撞南墙不回头”的决心，近乎偏执地做着无望的抵抗。

那么，被征收人究竟该怎么做才能避免在维权中不断撞墙呢?

维权高墙之一：过早签订征收补偿协议以外的其他“协议”

圣运律师曾多次讲过，征收维权是讲究一个顺序、逻辑的，通常而言签订征收补偿协议是在房屋征收决定作出后，且房屋价值评估完成后才能进行的步骤，对于被征收人而言更是决定性的一步。

签了，与没签，区别巨大，无需赘述。

而实践中，许多被征收人却仍然在征收方的种种政策游说下过早在一些材料上签字，尤其是所谓“先行搬迁拆除协议”“预征收协议”。

这类协议本身缺乏明确的法规依据，政策性极强，且都是冲着尽早拆掉被征收人的房屋去的，对于被征收人的依法维权而言实在是大大的不利。

事实上，即便是被征收人拒绝签订这些协议，也不会影响其后续签订正式的征收补偿协议，因为正式协议是有法律依据的不可替代的步骤。

须知，事关征收补偿的博弈是一个“掐尖”的过程：早签早搬的那批人固然是响应政策号召了，但其所分配到的补偿安置绝不会是可能的选项中最理想的。

只有在适当的时机签约，才能收获最理想的补偿，而这一时机绝不会是一开始。

这有些类似于大家所熟悉的“选麦苗”游戏，明智的人绝不会上来见着高的就拔走，因为后面一定还有机会遇到差不多高的。

维权高墙之二：过于关注奖励金

奖励金这回事儿对于被征收人而言最大的弊端在于“因小失大”，是一种屡试不爽的促迁老套路。

从法理上讲，公平、合理的征收补偿最主要是要反映在对被征收房屋、土地价值的补偿上，而不是用奖励金等激励政策来“填平”缺漏。

现阶段，奖励金的运用手段也是越来越丰富，被用来发挥这三类作用：

其一，促使被征收人在旧城区改建类项目的征询意见中表态同意。

一般而言，这类棚改项目需要90%以上的民意支持率才能够启动，一些地方甚至会高达98%。

而预支一部分奖励金给签字表态同意的被征收人便成了许多地方惯用的手法。

这一用法从严格意义上讲是与590号令对奖励的规定相背离的。

如果被征收人认为自己的房屋并不“老旧”，也不愿离开自己居住的黄金地段，那么就有权在此环节中坚定立场，不为了这一星半点的奖励而违心签字。

其二，左右被征收人的补偿安置方式选择。

在过往几年货币化安置大行其道之时，选择纯货币补偿是能拿到额外的货币安置奖励金的，而选择房屋产权调换就没有了。

如今政策转向，房屋产权调换有望重新成为相当一部分征收项目中的“推荐”安置方式，想必地方政府又会将奖励金政策用在房屋产权调换这一选项之上。

无疑，被征收人在选择补偿安置方式时大主意一定要自己拿，不被这变来变去的政策导向所影响。

其三，促使被征收人影响左邻右舍的签约意向。

奖励金的高级玩儿法便是“捆绑式”，即将某一户的奖励金与其他相邻各户的绑在一起计发，形成“一根绳上的蚂蚱”的局面。

一个单元在规定期限内签约，给多少奖励;整栋楼在规定期限内签约，再给多少奖励。

征收维权中一个片区内的被征收人很难相互间形成合力的原因之一也就在于此。

而圣运律师想提示大家的是，没有比团结一心更重要的维权原则了。

维权高墙之三：过于相信“征收方”就代表“公平正义”，心魔难消

很多被征收人在维权中底线立场极其不坚定，很容易被征收方略施小计就签协议走人，过后又为偏低的补偿安置叫苦不迭。

需要指出的是，这里面心理层面的因素不容小觑：一些被征收人先天就认为“征收方”是地方政府的房屋征收部门或者自然资源部门，那么它就是代表“法律”“公平”“正义”的。

自己选择不配合签字进而维权，就是在与公权力对抗。

这种想法毫无疑问是片面、偏颇且缺乏法治意识的。

既然《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》赋予了老百姓对征收拆迁提出意见、要求听证、申请行政复议、提起行政诉讼、举报违法行为等权利，这就说明被征收人的理性依法维权行为是得到国家法律的支持和撑腰的，更说明征收方出现行政违法情形是并不罕见的，其不能以公权力的公信力而成为公平正义的化身或代名词。

事实上，委托专业征收维权律师进行依法维权绝非与征收方展开“对抗”“斗争”，而是被征收人积极维护自身合法权益，借助律师的帮助而获取与征收方平等、建设性对话机会的方式。

征收方也希望平稳、依法完成征收补偿工作，也并非凶神恶煞。

只要平台搭建起来，双方能够坐下来谈了，事情就有望朝着双赢的方向发展。

“民不与官斗”的老话自古以来就是有道理的，在依法维权这件事情上其实也不例外。

圣运拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，维权最重要的首先是心态，上述6面墙实际上更多的“心墙”，都是心态在左右被征收人的行为和选择。

正所谓“听人劝，吃饱饭”，圣运律师一向重视对上门咨询的被征收人的心理建设工作，被征收人要做的就是相信律师、尽力配合。

那么这些阻碍您获取满意补偿的“墙”，自然会消失于无形。

二、拆迁补偿协议未签被强拆，维权之路有径可寻

被拆迁人不满意拆迁的补偿条件，房子还是被强拆了。

这是为什么呢?

拆迁正强势推进，全国各地普遍展开了拆迁工程。

而随着拆迁越来越多，其反映出来的问题也越来越多。

其中，一个在各地都普遍存在的最为明显的问题是：强拆。

这里要说到一个合法强拆的问题。

即：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

根据条例可以看出，法院执行合法强拆的前提是被拆迁人不行使复议、诉讼等法律权利，且不履行补偿决定时，才可以申请强拆执行程序。

而在现实的拆迁中，基本上没有能执行合法强拆的条件。

也就是说，我们在现实中看到或听到的强拆，大部分都涉及非法强拆的。

按照拆迁程序来说，都是要先进行协商和谈判，在拆迁方与被拆迁人达成一致的补偿意见，补偿款项到达被拆迁人户头后，方能实施房屋的拆迁。

但事实上，很多时候拆迁方给的拆迁补偿是很低的，因此其实很多被拆迁人并不满意。

期间也会有双方的协商，但往往没有什么实际的效果。

而奇怪的是，就算是被拆迁人不满意拆迁的补偿条件，房子还是被强拆了。

这是为什么呢?

这一方面是因为被拆迁人有从众的心理。

即看着周围乡里乡亲的人都同意拆迁了，自己还不同意好像不太好，于是也就咬咬牙，任凭拆迁方“处置”了。

这另一方面是因为拆迁方有拆迁预算，要达到低成本的拆迁目的。

所以从一开始就开始压价，对一些比较好说话、没有反抗意识或者反抗能力的人也就“知会”一声，说拆就拆。

因此，即使双方没有达成一致协议，房子还是就被拆了。

但这样的行为切切实实的侵害了被拆迁人的利益。

随着拆迁深入，关注拆迁法律的人也越来越多。

很多被拆迁人也开始觉醒：这必须得有合法合理的拆迁补偿，才能足够支撑后期的生活。

因此，对于没有达成一致补偿协议的强拆，被拆迁人一定要进行有效的维权。

那被拆迁人应该怎么做呢?北京圣运律师事务所拆迁律师为您提供几点建议：

一、如果拆迁方给出的拆迁补偿不合理，千万别签协议，复议、诉讼都是维权方式，能为你争取到主动的协商地位，能有效提高拆迁补偿。

二、不盲从、不附和邻居意见和决定。

即使是同一片地区拆迁，每个人的情况都会有不一样的地方，补偿也不尽相同。

利益是自己的，只有靠自己争取才会有。

而如果好的维权措施能争回来的利益可能是在原有补偿基础上的十倍或百倍。

三、如果在协议没谈拢的前提下，房屋就被强拆了，一定要及时、尽早的聘请拆迁律师帮助，以将损失降低到最小。

三、拆除行为违法，我应当在什么时候起诉最有效

面对泛滥成灾的“以拆违代拆迁”行径，违建拆除行为违法情形下的应对方式，对于广大被征收人而言无疑具有十分重要的现实意义。

那么在司法层面，人民法院究竟能提供哪些救济呢?被征收人应如何通过诉讼方式来坚决应对违建拆除行为违法呢?北京圣运律师事务所专业律师帮您解读!

第一个环节：诉责令限期拆除行政处罚决定。

行政机关以当事人违反《城乡规划法》为由作出责令停止建设、限期改正、限期拆除等决定后，当事人有权向人民法院提起行政诉讼。

被告通常是作出上述行政处罚决定的市、县级人民政府城乡规划主管部门或者乡、镇人民政府。

人民法院对上述决定进行合法性审查，对违法情形可以作出撤销上述决定或确认违法、要求限期重作等判决。

第二个环节：诉行政强制执行决定。

在限期改正、限期拆除等决定作出后，强制拆除进行前，行政机关若依据《行政强制法》的规定作出行政强制执行决定，当事人有权就该决定提起行政诉讼。

拆违领域的行政强制执行存在《城乡规划法》第68条规定的县级以上人民政府“责成”等程序以及《行政强制法》第25条、第37条规定的催告、作出强制执行决定等程序，相关的配套性规定目前尚不健全。

司法实践中需要把握准确的是，如果县级以上人民政府以自己名义作出的“责成”行为直接产生了对外效果(如作出“强制执行决定书”等直接通知当事人)，当事人可以县级以上人民政府为被告提起行政诉讼;如果强制执行决定是由被责成的部门作出的，则当事人可以该部门以及作出责成行为的县级以上政府为共同被告。

《城乡规划法》第68条规定，城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后(此为前述第一个环节)，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

第三个环节：诉强制拆除行为本身。

当事人针对行政机关实施的强制拆除行为本身也可以依法提起诉讼。

《行政强制法》第8条规定，公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权;有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼;因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。

强制拆除行为作为一种行政行为具有可诉性，即使对违法建筑物、设施、构筑物等的行政处罚决定和强制执行决定本身合法有效，也可能存在实施主体不适格(如贾敬龙案中的村委会强拆)，执行对象错误(如实践中常见的“误拆”)，擅自扩大执行范围(有时认定的违建是建设于合法建筑旁边的，或在一幢建筑中部分楼层、房间系违建)，没有采取适当的动产登记、封存、保管等措施(实践中因此而导致房屋内物品被埋压、毁损进而丢失的情况很多)，造成被执行人或其他人合法财产损失，以及违反《行政强制法》第43条规定在夜间或法定节假日实施，或者对居民生活采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式实施等情形，当事人对此可依法提起行政诉讼或国家赔偿诉讼。

这一环节中通常直接实施的行政机关或者以自身名义委托他人实施的行政机关是被告，法院对违法的拆除行为可以作出确认违法判决或者国家赔偿判决。

四、补偿安置的坑，坑坑损害合法权益

拆迁补偿安置协议是征收部门与被征收人就补偿安置事宜达成一致意见之后所必须签署的协议，那么签订补偿协议该注意哪些事项呢?又有哪些细节是被征收人稍不注意就有可能使签订的协议作废，或让自己被“坑”呢?北京圣运律师事务所的资深征收维权律师梁红丽通过自身多年的办案经验，将签订补偿协议中存在的问题予以总结，希望能给予被征收人一些帮助。

陷阱一：签订补偿安置协议的主体不适格

无论是国有土地房屋征拆，还是集体土地房屋征拆，补偿安置协议都应当由被拆迁方与法定的拆迁主体签订，即由政府的房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，目的是为了保障将来协议的有效履行，同时减少处于弱势地位一方的被拆迁人的法律风险。

某些地方，被拆迁人可能会被要求与开发商、村委会、拆迁办、拆迁实施单位或者街道办事处等机构签订补偿协议，这些都存在巨大的潜在风险。

当协议在履行中产生纠纷时，有可能会被认定为民事行为，那么被拆迁人就无法通过提起行政诉讼来为自己维权，后果将是严重的。

因此，律师建议广大被拆迁人在签订补偿协议时，一定要慎重，认真审查拆迁方是否具有真正签订并履行协议的主体资格，避免签订这类主体地位存在严重瑕疵的补偿协议。

陷阱二：签订拆迁补偿安置“空白协议”

所谓拆迁补偿安置空白协议，是指被拆迁人在拆迁方提供的缺少实质权利内容的格式合同上签字的协议。

被拆迁人作为弱势群体一方，往往因为拆迁人员口头承诺的令人满意的补偿条件而签订各种语焉不详的协议，等到拿回补偿协议的那一刻，才发现写在协议上的条件竟和之前承诺的条件相距甚远。

因此，这类诉讼往往因为老百姓前期轻视、大意，欠缺收集证据的意识而在维权时遭遇败诉。

因此，律师建议此类合同最好不要签订，如果被迫要签订，也应该签订相应的补充协议，将承诺的补偿条件一一列明，并且做好录音录像等取证工作，确保将来补偿安置条件能够得到切实履行。

需要指出的是，即使协议中就补偿安置的事项“再空白”，征收方以此为据要求被征收人搬家走人的权力约定是不会“空白”的，事实上，这类协议需要的是甄别，一旦看出来了，就一定不可以签。

陷阱三：签完的协议手上没有

拆迁补偿安置协议是协议双方的真实意思表示，按照《合同法》的要求，双方都应当留存。

但是在实践过程中，拆迁方往往会以协议需要领导审批或者需要经过行政性的审查为由，将被拆迁方签字按手印的协议拿走。

此时，被拆迁方的利益就开始处于危险之中，拆迁方不按协议内容履行协议、擅自改变协议内容、履行协议不完全的情况时有发生。

如果被拆迁人想要维权，那么提供权利义务载体——补偿安置协议就成为必要条件，但是被拆迁人往往因为手中无原始的补偿协议而陷于被动的局面。

因此，律师建议，被拆迁人在遇到此类情形时，必须坚持要求双方当面签署协议，签字盖章，且互相留存所签协议，当拆迁人不履行协议内容时，才能据此提起相关法律程序。

陷阱四：没有违约责任条款

对所有被拆迁人来说，补偿安置协议越详细越具体，对其越有利，尤其是违约责任的约定。

为了达到让拆迁人员按约定履行，或者出现违约时被拆迁人能够获得合理补偿的目的，补偿协议当中应当有违约责任的相关条款。

但是实际过程中，补偿协议大部分都是格式合同，且协议内容非常笼统，关于拆迁方违约的条款更是少之又少。

因此，律师建议，在格式协议之外，还应签订补充协议，将违约责任的条款约定清楚。

比如，在被拆迁人交房后多久，拆迁人应当将安置房源交给被拆迁人或者将货币金额打到被拆迁人指定账户，若是超过约定的时间仍未履行，则应按照货币金额的一定比例向被拆迁人承担违约责任。

陷阱五：安置房五证不全，甚至干脆“小产权”

为保护被拆迁人的合法权益，我国法律明确规定先安置后搬迁，也就是对被拆迁人的安置原则上应当是现房安置。

但是实践当中，拆迁方往往做不到现房安置，只能是期房安置，因此才会出现过渡费这样的事物。

即使如此，我国对于房屋建设项目仍然有严格的法律审批程序，建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，这五证都必须齐全才能够保证安置房的可靠性。

实践中，一些地方提供给被征收人的所谓“安置房”根本就是通常所说的“小产权房”，只能住不能办证更不能合法买卖。

这样的行为是彻头彻尾的违法行为，被征收人应当严词予以拒绝，坚决要求给予货币补偿或以合法的房屋进行安置。

律师建议，被拆迁人在选择期房安置时，应当主动要求审查安置房源审批手续是否完善，以减少后期所遇到的法律风险。

梁红丽律师最后想提示广大被征收人的是，如何破解拆迁协议中的“协议陷阱”，是所有被拆迁人面临的现实问题，并且还需要长期面临下去。

面对身经百战的拆迁方工作人员，被拆迁人即使是意识到了其中的“陷阱”，但有时仍然会陷于束手无策，甚至会在恍惚中就签订协议。

所以，被拆迁人在签订补偿安置协议时，最好还是请教专业征收维权律师，让第三方以一个比较客观、冷静的视角来分析其弊利，帮助破解拆迁方的陷阱，保障协议内容的公平、合理和在今后的实际履行。

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来源：中国法院网-征地拆迁中被拆迁人容易中招的维权高墙，征地拆迁纠纷

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文章编辑：康汐
内容审核：张小华律师

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