土地经确权面积“缩水”“战狼团队”江苏33户维权记，拆迁维权的那些“禁区”，你千万别轻易涉足……

一、土地经确权面积“缩水”“战狼团队”江苏33户维权记

自2010年起，江苏省某村小组村民集体所有的500多亩土地被征收，但村民发现本小组的补偿极其不合理。

通过多方打听，村民知道与同期其他村小组的补偿金额相比自家补偿金额相差甚远。

更为气愤的是，当地政府“劝导”老百姓签署所谓的《承诺书》，以不签署不发新土地证书为名，将村民手中原有的老土地承包经营权证收回，新发的土地证上的土地亩数却远远少于村民本身所拥有的土地亩数。

但村民们却不能质疑，不然会被威胁拿不到新土地证。

就是在这样一种恶劣的情境下，村民们听闻了北京圣运律师事务所中有这么一个能为老百姓维权、真心实意为老百姓考虑的“战狼”团队——刘博韬、宋晓峰、张琨律师团队。

于是，6月份，在刘博韬律师南下去江苏某法院开庭时，该小组村民旁听了刘律师代理案件的庭审，并为刘律师在法庭上不卑不亢，为老百姓权益据理力争的精彩表现所折服。

村民们通过当地一位同样委托“战狼”团队的当事人成功约见了刘博韬律师。

通过与村民们的面谈，刘博韬律师深深感受到了村民们质朴的诉求，便为村民讲解了征地拆迁的相关法律法规，为村民答疑解惑，并利用庭后宝贵的休息时间与“战狼”团队的宋晓峰律师、张琨律师就该村小组村民的情况作出了具体可行的维权方案。

“战狼”团队郑重决定接受该村小组33户的集体委托，为老百姓的维权作出努力。

【律师办案：三箭齐发的组合维权】

第一箭：寄发律师函，招来“寻衅滋事”?

在接受委托的当天，刘博韬律师立即启动程序，向当地县政府及乡政府寄发了律师函。

旨在向当地政府反映村民土地被征收状况的现状，也希望政府方能依法推进土地征收工作。

刘博韬律师寄发的律师函很快得到了对方的响应。

政府方找到三名维权代表，用寻衅滋事以及所谓非法集资罪来威胁恐吓村民们委托律师维权。

律师通过与当事人讲解寻衅滋事及非法集资的法律规定强调了村民们是依法维权，一未违法二未犯罪，为村民们维权增强了信心与信念。

政府方见威胁不成，当地县政府以及镇政府工作人员随后第一次主动低头。

政府方通过多次主动与村民们沟通，村民们同意其北上与办案律师面谈协商事宜。

刘博韬律师在与维权代表等人充分沟通后，在委托人的授权同意下约见了北上的政府方人员。

考虑到村民们所关心的自家承包土地的具体亩数被政府方“缩小化”，刘博韬律师在此次与政府方谈判过程中，着重提出政府方应就村民们的土地进行重新丈量确权，相关国土部门、镇政府、村委会等应到场人员到场确认。

面谈后，刘博韬律师立即联系了村民维权代表，村民对刘博韬律师的谈判成果很是感激与满意。

此次谈判，虽然对村民的补偿金额未能最终确定下来，但政府方已经承诺会据实丈量村民土地。

“战狼”团队能切实根据当事人的诉求与政府方斡旋谈判，促使政府方主动联系村民，这对于村民维权是一件好事。

第二箭：申请政府信息公开，协商得以持续

在向政府方寄发律师函的同时，考虑到本案具体案情需要，办案律师向当地政府申请了信息公开。

一是向县政府以及省国土资源厅申请公开村民土地所在地块的集体土地征收批准文件及其勘测定界图的信息;

二是向县发展和改革局申请公开案涉土地所在地块的建设项目批准文件。

通过申请政府信息公开，办案律师获取的信息是委托村民的500多亩土地系被当地所谓的国际汽车城及安置房建设临时占用，案涉地块上并未办理《建设用地规划许可证》，未有任何建设项目落地，也未有任何立项申请。

得到的集体土地征收批准文件也并未涵盖委托村民的500多亩，政府存在很大程度上的“少批多占”情况。

此时的政府方更是忧心忡忡，因为案涉地块上的建设项目目前根本不存在，关于征地，政府方的违法之处昭然若揭，政府方不得不再次低头与村民们谈判。

基于村民们的信任，律师也多次接到县法制办工作人员、镇政府领导及工作人员的来电，希望尽快解决委托人的征地补偿事宜。

为此，刘博韬律师多次南下与委托人见面讨论案情，明确诉求，多次参与委托人与政府方的协商，并为委托人起草切实可行的确权协议书。

第三箭：申请行政复议，稳中求胜

在办案律师通过政府信息公开申请，获取政府方违法征地的证据后，政府方也希望尽快通过协商解决问题。

但鉴于所获取的集体土地征收批准文件的时效性，律师果断为当事人维权，。以促进谈判的尽快解决。

实践证明，对方在己方提起行政复议申请后，主动找村民们谈判的频率增加了。

这一箭，办案律师稳中求胜，为委托人谈判又赢得了筹码。

最终，双方达成协议，既满足了村民们土地确权的夙愿，又为村民争取到了土地被占用期间应有的补偿款，委托人很满意最终的解决方案。

对于农民来讲，集体土地是他们的生命，失去土地无疑是对他们的致命一击。

迫于自身力量的薄弱与信息的封闭性，农民自身维权陷入很大困境。

办案律师本着维护老百姓合法权益的职业理念，积极为案件调取最有利的证据，通过法律手段来为委托人创造有利的谈判时机，抓住对方弱点与违法点，“步步紧逼”，扭转乾坤，变被动为主动，让政府方低头向村民抛来和解的橄榄枝。

而为委托人达成征地协议夙愿，更是圣运律所的“战狼”团队律师的不懈追求。

二、征收补偿谈不拢？审前和解能够助力“实质性化解行政争议”吗？

一、可以和解的案件范围

该《意见》明确了可以和解的案件范围，下列行政案件可以委派“和解中心”先行和解处理：

(1)法律规定可以调解的案件;

(2)行政相对人要求和解的案件;

(3)当事人人数众多、可能影响社会稳定的案件;

(4)被诉行政行为一旦被确认违法或者撤销，将给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成重大损失的案件;

(5)行政相对人诉讼请求难以得到法律支持，但确有实体权益需要保护或者确有其他合理需求需要救济的案件;

(6)其他通过和解方式处理更有利于实质性化解行政争议的案件。

《行政诉讼法》第六十条规定：“人民法院审理行政案件，不适用调解。

但是，行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件可以调解。

调解应当遵循自愿、合法原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

根据该条的规定，行政诉讼调解只适用于行政赔偿、补偿以及行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权的案件，其他案件不适用。

而《意见》所明确的可以和解的案件范围与《行政诉讼法》第六十条之规定相比明显较大，没有仅仅局限于行政赔偿、补偿类等常见的案件。

尤其是那些“不好审、难下判”的案件，审前和解机制更有利于维护人民群众合法权益、推进法治政府建设。

二、和解工作流程

1.审查与告知。

行政立案法官收到行政案件后，应当首先审查是否符合先行和解处理案件范围，需要和解的应当告知当事人。

2.委派。

当事人同意和解的案件，参照民事诉前调解的做法，立“诉前调行”字案号，出具委派单，向和解中心移送有关材料。

当事人不同意和解的案件，不再委派和解。

3.登记。

“和解中心”接到人民法院派单后，应当出具回执单并进行登记。

4.确定和解员。

“和解中心”接到人民法院的和解案件后，可以指定和解员，也可以指导当事人经协商后选定和解员。

对于涉及人数众多或疑难复杂的案件，可以成立和解小组。

和解小组的人员应当为单数。

5.协商和解。

和解员应当充分听取行政相对人和有关行政机关的陈述意见，讲解有关法律、法规和国家政策，耐心做好群众工作，引导当事人自愿达成和解协议。

双方均有律师代理的，鼓励律师引导当事人协商和解。

开展和解工作应当围绕当事人的实际权益需求，不局限于当事人的诉讼请求，防止和解工作走过场、程序空转，避免形成诉累。

6.争议事实和无争议事实记载。

和解员在征得各方当事人同意后，应当书面记载双方争议的事实和没有争议的事实，并由当事人签字确认。

除涉及国家利益、社会公共利益和他人合法权益的外，在诉讼程序中当事人无需对和解过程中确认的无争议事实再进行举证。

7.转入审判程序。

和解时间原则上不超过一个月，确需延长的，经人民法院批准最长不超过二个月。

委派案件达成和解的移交法院进行审查，未达成和解的另立案号转入审理程序。

和解员应将和解情况向法院提交和解报告并附争议事实和无争议事实要素表。

针对这一行政诉讼领域的新事物，北京圣运律师事务所的刘勇进律师团队在此提示广大被征收人，根据山东高院这份文件的精神，很多涉征收、拆迁、腾退的纠纷都具备进入审前和解程序的可能性。

通过这一程序，由人民法院搭建征收双方协商沟通的平台，无疑对化解对立冲突情绪有益，且完全符合征收维权“以打促谈”的基本战略。

而行政案件的调解、和解仍会涉及诸多复杂的法律问题，尤其是最终和解协议的审查需要专业征收维权律师的参与，方能确保被征收人通过这一程序能够实实在在地保障自身补偿权益。

圣运律师也将随时关注这一新动向在实践中的情况，并向各位被征收人汇报其中的心得。

三、拆迁维权的那些“禁区”，你千万别轻易涉足……

圣运律师自2007年前后专做征地拆迁维权业务以来，积累了数千个案例的大量宝贵经验。

律师发现，在拆迁维权中，有一些做法属于“越界”，一旦做出随时有“触雷”的可能，严重时甚至会令自己的维权“大业”陷入万劫不复的深渊;也有一些被拆迁人选择“无为而治”，结果则更是糟糕。

那么，究竟在拆迁维权中都有哪些“禁区”是被拆迁人不宜涉足的呢?本文，圣运律师换个角度为大家做总结归纳……

禁区之一：忽视拆迁启动前准备，坐等动迁。

北京圣运律师事务所主任，著名行政诉讼专家杨圣运律师有一句“名言”：拆迁维权的关键，在于被拆迁人要有未雨绸缪的意识。

具体而言，在一个拆迁项目正式启动之前，有很多事情是被拆迁人应当重视并积极做好的。

譬如完成对自己房屋、土地的确权登记工作，并保管好相应的权利证书或者审批文件;确保与待拆迁房屋有利害关系的家庭成员之间团结和睦，达成内部协调一致的“攻守同盟”等等。

实践中，有的被拆迁人在已经获知所在地区即将拆迁的情况下依然“按兵不动”，忽视自己房屋、土地存在的权属确认漏洞等问题而消极等待，这是没有任何意义和价值的。

与其坐以待毙，不如积极行动，这是圣运律师要反复向被拆迁人灌输的重要维权理念。

比如在土地征收项目启动之前，会有依照严格法定程序开展的拟征地信息告知、听取意见等步骤，广大被拆迁人此时就应当行动起来积极了解项目信息，必要时行使要求听证的权利。

这就比在家里干坐着要强得多。

禁区之二：对相关公告敏感度不够，坐等上门谈判。

一些被拆迁人错误的认为，拆迁项目的启动是从有人上门来找你协商、谈判时开始的，如果没人找上门，那就暂时不需要做什么。

事实上，拆迁项目的启动是以相关公告的发布作为法律上的标志的。

在国有土地上房屋征收中，叫做房屋征收决定及征收补偿方案公告;在集体土地征收中，叫做征收土地公告及征地补偿安置方案公告。

总之，当这类盖着政府大红印章的公告在拆迁区域内广泛张贴出来时，就意味着项目的正式启动。

随之而来的就会是上门评估并协商补偿数额等程序。

实践中，被拆迁人要加强对“公告”这一事物的敏感度，及时在第一时间掌握公告内容并进行分析研判，如认为其中有明显违法之处或明显不合理、不公正的地方，就要在法定期限内提出意见或者要求听证，政府一方依法是必须给予解释说明并在有人申请时组织召开听证会的。

若论聘请专业征收维权律师的时机，此时就是最好的时间，至少可以确保被拆迁人在房子尚在，协议未签的最佳状态下寻求到律师的帮助。

禁区之三：对评估持轻视、抵触情绪，放弃行使有关权利。

圣运律师在此前的文章及《圣运说法》系列视频节目中反复强调过，房屋征收评估是关乎最终补偿结果的一个非常重要的环节。

虽然从现实角度出发，评估结果绝不等同于补偿结果，但毕竟从法律层面看它是补偿结果的主要依据。

然而实践中，一些被拆迁人在拆迁项目进入入户评估环节后仍然漫不经心，有的轻易放弃自主协商确定房屋评估机构的权利，有的对拆迁方组织的投票、摇号、抽签程序不予参与，有的对评估机构人员入户查勘不予配合不让进门，还有的在评估报告出炉后不积极行使复核、专家鉴定权利而直接将报告撕毁……凡此种种，皆是非理性的应对评估环节的做法，应予杜绝。

事实上，如果被拆迁人积极行使了自己在此阶段的程序性权利，即便不能直接影响、改变评估的结果，也是会为自己在未来的维权、谈判中获取更多来自拆迁方的重视与筹码的。

一些被拆迁人想当然的认为那些救济渠道皆为“无用”，这难免过于消极、悲观了。

禁区之四：面对逼迁、强拆无所作为。

律师所说的“作为”，绝非让被拆迁人“硬碰硬”去拼命，而是要及时报警、及时固定证据、及时采取措施将损害控制在最小范围。

这“三及时”对于拆迁补偿协议签订前这一协商、谈判、博弈阶段而言是极为重要的。

实践中一些被拆迁人坐以待毙，直到房屋遭强拆或被严重破坏之时才想起拨打律所的电话求助，这对其接下来的维权将是极为不利的。

拆了一半的房子，你还如何坚守呢?这个问题，不是专业律师能解决得了的。

需要指出的是，个别被拆迁人走向了另一个极端——在强拆来袭时有意无意的往挖掘机、铲车、待拆房屋前面站，意图用血肉筑长城来阻止暴拆。

其结果只有两种：其一，被拆迁人员直接架走按在地上或车上，眼看着房屋化为废墟;其二，未被拆迁人员发现，最终成为铲车或房屋废墟之下的亡魂!这样的事情，实在是令人唏嘘不已、难以承受的，被拆迁人千万不可刻意“追求”这样的“效果”。

圣运律师最后想提示广大被拆迁人的是，本文所列举的“禁区”，都是在强调、突出被拆迁人积极行动、作为的重要意义。

一味消极的拖延、等待，最终拖成“钉子户”，绝不是拆迁维权的正确思路，而恰恰是维权的最大禁区。

所谓“拖时间”，是建立在对维权大局的全面掌握，法律步骤的依次启动之上的，是一种客观形成的状态，而不是主观追求的结果。

法律不保护躺在权利上的睡眠者，及时行动，是最好的维权之道。

四、征收维权中被征收人应该如何与政府协商、谈判？

理性维权之“因果明晰”

5月，国土资源部发布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿，并面向社会大众公开征求意见。

有被征收人表示，提哪门子的修改意见呢?只要能多给补偿，我什么意见也没有。

无疑，这一想法在被征收人群体中颇具代表性。

对此，圣运律师觉得，此事更加合理的因果次序应是这样——先有科学、先进、公平的法律法规，才会有被征收人手中的公平、合理的征收补偿。

广大被征收人应当意识到，《土地管理法》的修改完善是一件关乎亿万农民切身权益的大事。

而当政府发布公告征询意见时，就真叫做“天下兴亡，匹夫有责”了。

事实上，正是由于以往被征收人群体对于基础性的法律原则、常识缺乏必要的了解，欠缺起码的权利意识，才致使政府习惯于采取暴力违法手段实施征收。

倘若被征收人自身的法律意识切实提升了，政府自然会忌惮于法律的权威，征收中的种种违法乱象也势必能有所收敛。

因此，圣运律师的建议是，对于《土地管理法》(修正案)，被征收人不妨多读读，多提意见，从长远看，这对于被征收人获取公平合理的补偿一定是有帮助的。

政府既然设立程序来听取我们的意见，我们就没必要“端着”了，管不管用是一码事，提不提是另一码事。

理性维权之“讲求逻辑”

逻辑之事，听起来很悬，实则是每个普通人都能掌握、运用一番的基本技能。

比如在征收维权的协商、谈判中，被征收人往往习惯于先提出自己的补偿诉求(论点)，再提供自己诉求的依据、道理(论据)。

然而若想促成协商、谈判的顺畅推进，被征收人不妨尝试着换一个思路——先提供论据，再根据论据来总结论点，学学理工科学生的思维方式。

比如被征收人想获得6套房的安置补偿，而政府开始时只同意给2套，那么你首先要提出获得这么多补偿的充分理由、依据来支持你的主张。

在协商中讲明自己所面临的实际居住需求和困难，晓之以理动之以情，往往能收到比较好的效果。

总不能一上来就说“我就想指着这次征收发回财，你得给我多少多少”吧，这个你说服不了自己，也很难说服政府。

事实上，心理期待值过高的被征收人，往往不会有太好的补偿结果。

一是政府对这样的被征收人先天有意见，本着“先易后难”的处理原则会将其问题人为的往后拖;二是维权律师也不愿代理这样的案件，因为维权风险会很大。

一旦这类被征收人的补偿数额最终提不到他的心理预期值，其就有可能反咬律师一口，指责是律师不尽职尽责，这个锅，维权律师可是背不起。

协商、谈判的4点建议

综上，圣运律师对被征收人的协商、谈判提出如下建议：

其一，要客观、理性的提出补偿诉求。

实践中，一些案件维权律师已经协助被征收人将补偿结果提升到了4套房以上，然而被征收人仍就不满意，继续要求第5套甚至第6套安置房。

北京人有句老话：挣多少钱算够呢?关于这点，律师只是建议，我们尊重被征收人的诉求，但也的确会为其一声叹息。

其二，要客观、理性地参与协商、谈判。

有的被征收人一见到政府官员腿都吓软了，话都说不利索。

政府官员稍微一抬高嗓门就吓得出汗，对于这类人，再多的策略、技巧都没用。

当务之急就是，能不能把自己和政府官员摆在平等的心理地位上，不卑不亢的展开协商、沟通。

或许有的被征收人认为，请律师不就完了么?殊不知律师的协商、谈判也同样需要被征收人的全力支持和配合，谈判桌前谁也不能“犯怂”。

一个人怂了，这一边就要怂，这个道理，大家都懂。

其三，要努力保住谈判筹码。

这就好比绑匪劫持人质后索要赎金，它的前提就是你的女儿在我手里。

如果人家的女儿都跑掉了，你还拿什么去管人家要赎金呢?征地拆迁维权中，最重要的协商、谈判筹码就是房子、土地，第二重要的就是未签协议。

一不留神房没了，协议签了，事情就不好办了。

其四，要积极发动法律程序配合协商、谈判。

所谓“边打边谈”，谈是目的，打是手段。

但若没有手段的配合呼应，目的也是无从实现的。

聘请专业维权律师的好处，就在于律师能够很好的全面策划整个维权大局，帮助被征收人处理好“打”和“谈”的关系。

只“谈”不“打”，谈判必然进行不下去，这就像吃中药要配合忌口、黄酒送下、切三片姜一样。

圣运律师最后想指出的是，征收维权的协商、谈判是一个复杂、高难度的博弈过程，没有一个包治百病、屡试不爽的药方，没有被征收人所想象的那么容易。

在整个维权过程中，被征收人一定要自我教育、自我成长，努力学习维权知识、技能，努力配合维权律师的建议、步骤。

指望躺在床上闭着眼睛获取补偿，几乎是不可能的事情。

唯有摒弃浮躁、急躁情绪，踏下心来理清思路步步为营，才能逐步接近维权成功的终点，某种意义上说，这是最大、最重要、最管用的维权技巧。

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文章编辑：戴俊国
内容审核：侯承志律师

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