在明拆迁律师：集体土地征收中有房屋价值评估程序吗，土地征收，来说说你能分多少补偿

一、圣运拆迁律师：集体土地征收中有房屋价值评估程序吗

在国有土地上房屋征收中，评估环节的重要意义已经为越来越多的被征收人所了解。

那么，在广大农村的集体土地征收当中，是否也有类似的土地、房屋价值评估程序呢?本文，圣运律师为大家解析这一问题……

众所周知，国有土地上的房屋征收与补偿如今已拥有一套比较完整、科学的法律法规成为支撑，譬如在《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上，就有了《国有土地上房屋征收评估办法》来对其中重要的房屋价值评估环节进行具体规定。

然而农村集体土地征收目前仍处于法律法规严重缺失、落后的现状中，《土地管理法》的修改又迟迟未能落地。

那么，就现阶段而言，农村的土地、房屋的价值是否能够评估，便是一些被征收人十分关心的问题了。

我们知道，农村集体土地区别于城市房屋的重要之处在于，后者是可以入市交易的，故其有所谓的市场价格，而前者则不能。

因此，农村集体土地的价值便是一个相对固定的，人为规定出来的数额，而不会随着市场变化而自由变化。

理解了这一点，我们就能明白，集体土地征收之中是没有“价值评估”这一说的，征收方只需要把一些土地的基本信息搞准，再按照既有标准一算，就能得出被征收土地的补偿数额来。

《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(十)规定，当地国土资源相关部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

所谓“用地报批前的告知、确认、听证工作”中的“确认”环节即应按此办理。

事实上，这一步骤就是在完成城市房屋“评估”程序中的一些类似的重要工作。

耕地、宅基地这部分，只需在确定上述信息后按已有的标准进行计算，其补偿数额就基本可以确定了。

宅基地上的房屋，在很多地方会有相对独立的评估程序。

我们还是以《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》为例来做说明，其第14条规定，拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。

补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。

房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》进一步明确，被拆迁房屋重置成新价按照《北京市房屋估价办法》和《北京市住宅楼房估价技术规范》执行。

简言之，对于宅基地上的房屋，其评估程序、步骤应类似于国有土地上的房屋评估。

但在实践中，这一程序通常不会那么严谨，最终给出的类似于评估报告的文件也不会像国有土地上房屋的那么详细、正规，有的就是一张纸的内容。

需要指出的是，由于这一评估就是一个重置成新价，而不涉及房屋周边房地产的市场价值，因此其数额要比国有土地上的房屋低得多。

我们有必要看一下这部分补偿标准的大原则。

《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，(集体土地上的)房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

据此，房屋价值评估环节是有的，但只是“参照精神执行”，而不是严格遵照执行，这点大家要能够理解。

了解了并不尽如人意的现状，我们有必要展望一下未来：《土地管理法》(修正案)征求意见稿将第47条修改为“征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费、农民宅基地及房屋补偿、地上附着物和青苗的补偿费，以及被征地农民的社会保障费用等”。

若据此修改，那么宅基地上的房屋拆迁，就有望在全国范围内获得一个相对独立的评估、补偿程序及标准。

具体办法由省、自治区、直辖市规定。

一些地方将房屋作为地上附着物予以补偿的做法将有望被彻底终结，在这一部分的补偿结果上，农民也有望收获更多好消息。

圣运律师最后想提示广大被征收人的是，即使在今天，农村集体土地上的房屋面临拆迁时仍存在通过评估、估价环节加以维权的可能性，复核、申请专家鉴定等救济手段在一些地方是可用的。

因此，在专业征收维权律师的指导下充分调动此阶段可供运用的程序资源，客观上将为被征收人的整体维权提供助力和帮助。

我们也与广大农民朋友们一同期待着这一领域程序规范、科学合理之日的早日到来。

二、知道这些后，你还会买小产权房吗？

随着拆迁在全国各地的兴起，因拆迁引发的各种问题随之凸显。

其中最为明显的现象除了强拆、偷拆、补偿费低等问题，还有小产权房的问题也随拆迁的推进而越发突显。

而在拆迁实践中，小产权房大多会被作为违建拆除。

这一方面导致补偿极低，另一方面小产权房的买卖也会受到极大的影响，买卖双方都似乎会遭受不同程度上的损失。

可即使小产权房存在诸多问题，市场上买小产权的也大有人在，这又是为什么呢?下面由北京圣运律师事务所拆迁律师根据多年的拆迁代理经验来为您讲解小产权房的相关问题。

什么是小产权房?

现市场上的小产权房是指：人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，并不是法律概念。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”

基于当下房价猛涨，且居高不下。

随着拆迁而突显出来的一批批小产权房以其低价、快速交易的有利条件迅速进入公众视野。

但是大众普遍缺乏对小产权房的相关法律法规认识，多数认为只是没有房产证，居住不受影响，不知道小产权房潜在的巨大的法律风险。

小产权房买卖的法律风险

小产权房在农民集体土地上建设的时候，并没有缴纳土地出让金等相关费用，并由乡政府或村委会颁发小产权房，而不是国家房管部门颁发。

因此小产权房的流通转让有很多的限制。

最有实质影响的就是小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。

也就是说，小产权房并不是商品房,没有房产证，因此不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

再者，小产权房因为没有国家的产权证书，不能像大产权的房子一样抵押、流转。

如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。

双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

这里圣运律师提醒大家的是：小产权房买卖合同不会像正规商品房一样能办理产权登记等手续。

因没有产权登记，并不产生法定的物权效力。

也就是说卖家只能基于房产买卖合同取得相应的权利。

根据法律以及相关规定，本集体组织成员之间的小产权房买卖合同是有效的，本集体组织成员向其他集体组织成员、城镇居民之间的小产权房买卖合同是无效的。

而无效后的处理规则要根据《合同法》的相关规定处理。

小产权房拆迁的拆迁补偿问题

圣运律师在这要告诉大家的是：小产权房遇到拆迁很难获得补偿。

其原因主要有：

1、小产权房不具备普通商品房的法律性质。

2、在购买过程中的合同纠纷难以得到等同保护;

3、开发建设过程中缺少监管，其房屋质量难以保证;

4、因无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，这对房产价值影响很大。

综上，如若遇国家拆迁，大多会被拆迁方以违建来定义，被拆迁的小产权房便很难有相应的拆迁补偿。

因此圣运律师提醒大家，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。

三、土地征收，来说说你能分多少补偿

也许是国家的政策导向，也许是经济发展的必然要求，全国各地普遍拉开了土地征收运动。

随之而起的是身临其境的被征收当事人对征地补偿费的关注。

几乎所有的被征收者，听到土地征收消息的第一反应就是：我家的那块地能分多少钱呢?

对呀，如果你的土地要被征收或正在被征收，你能分多少钱呢?政府分给你的钱你会觉得满意吗?有没有会相比较市场价会高一点的补偿呢?这钱都是怎么分的呢?……很多疑问都会随着补偿费的问题而延伸开。

目前，在土地征收实践中，由于征收程序不规范和直接操作征收拆迁工作人员的违规执法等原因，会直接损害被征收人的实际利益。

反馈到被征收人身上的现象就是现下的征收拆迁补偿费普遍偏低，由此而引发了很多暴力纠纷。

北京圣运律师事务所拆迁律师如是说。

那到底被征收人该分多少钱才合适呢?下面跟着圣运律师来看看关于征地补偿的相关问题，然后根据这些法律规定计算，你来说说看，你能分多少钱。

一、农村征地的补偿标准：

《土地管理法》四十七条规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费……

即：征地补偿费用分为三大块：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补助费。

而对于这三块费用，安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的，土地补偿费要给村集体。

也就是说，被征地人计算自己最后的补偿费用时，不能将土地的补偿费用计算在内。

这一点的法律依据在《土地管理法实施条例》第二十六条：土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有……

还有相关法律细则规定：土地补偿费由村集体统一分配，具体如何分要经村民代表大会决定，但在分配时，或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地;或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。

二、征地补偿费用的具体计算规则：

1、土地补偿费：

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

2、安置补助费：

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、地上附着物和青苗补助费

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市根据地方的具体情况规定

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

根据上述的基本法律规定，各被征地人都可根据上述的框架规定来计算出自己大概的征地补偿费用，以避免征收方的过度压价和自己不合理的要价。

在一个合法合理的价格区间内与征收方协商谈判更有利于权益的维护。

那大家都来说说，根据这个标准，你能拿到多少征地补偿费用呢?

四、一户多宅就该被强拆吗？

农村拆迁已经在全国各地陆续展开，越来越多的农民朋友开始为拆迁事宜发愁。

因为现在农民的生活水平已经有了很大的提高，在农村有很多“一户多宅”的现象。

紧随着土地确权政策在全国的展开，“一户一宅”成了时下的热点问题，而拆迁借着“一户一宅”的确权时机对“多宅”进行了违建拆除。

这对大部分的农民朋友来说无疑是巨大的财产损失。

而拆迁工作把“多宅”顺势转变成了“违建”进而强拆不补偿，也似乎有点趁火打劫的味道。

从拆迁角度来说，“一户多宅”确实违反了国家土地确权政策规定的原则，属于违规，那就有把宅基地上的房屋作为违建处理的理由，却有些片面了。

事实上“一户多宅”也有合法与非法之分，对于合法的“一户多宅”，同样能顺利进行土地确权。

也就是说，就算是“一户多宅”，拆迁方也不能任意进行强拆。

下面由圣运律师带你看看不能强拆的“一户多宅”。

一、因宅基地管理部门工作过失导致的

这样的情况在现实中也很常见，有很多一户多宅是管理部门当年衔接有误造成的，国土部门出台的意见已经说明要合法保护，对这类一户多宅进行确权，不能让老百姓为管理部门自己的问题买单。

对于这样因管理部门过错导致的问题，拆迁中是不能直接对其以违建名义进行强拆的。

就算必须拆迁，也应该有足额的补偿利益。

二、 面积总和符合宅基地面积标准的。

一户村民虽然有两处或两处以上宅基地，但各处宅基地的面积总和加起来也没有超过当地明文规定的“宅基地面积标准”，这样的情形是合法的，可以认定为一宅并进行宅基地确权。

这样的多户宅基地进行合法确权后，也是不能进行强拆的。

拆迁也需要按照一般的拆迁补偿程序走。

三、因农房继承或合法交易、赠予形成的。

农房的继承和接受赠予是合法取得宅基地使用权的原因，因此而形成的“一户多宅”能依法进行确权，进而形成合法的宅基地，而不是违法建筑，所以也不能强拆。

圣运律师在这里要提醒注意的是：家庭符合分户条件的，可以先分户，然后再根据分户之后的总户数，分别确权，这就是分户确权，如果不符合分户条件，以及分户之后仍然超过了总户数的宅基地，不能确权。

而宅基地合法交易是指只要是在合法范围内，都受到法律保护。

在很多农村地区都有这样的情况，比如家里儿子长大了要成家，但是申请宅基地是批不下来的，只能在村内进行宅基地交易。

这样的情况下，在没有分户之前，就造成了一户多宅。

需要注意的是，虽然这样的一户多宅能确权，但最好尽快进行分户，而且宅基地交易之后过户手续要及时。

综上，圣运律师告诉大家的一个结论是：对于拆迁，“一户多宅”并不是理所当然的违法建筑。

拆迁方不能生硬执行“一户一宅”原则，而任意强拆“多户”的情形。

在上述情况下的“一户多宅”，如果确有需要拆迁，也要等同于一般房屋的拆迁条件进行拆迁补偿。

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来源：中国法院网-圣运拆迁律师：集体土地征收中有房屋价值评估程序吗，集体土地征收评估办法

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文章编辑：曹璇惠
内容审核：赵雪玲律师

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