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合肥小产权拆迁补偿标准，合肥市回迁房拆迁补偿标准是什么

更新时间:2025-04-02 06:25 发布:2024-08-13 14:04 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：合肥小产权拆迁补偿标准,合肥市回迁房拆迁补偿标准是什么,合肥市回迁房拆迁补偿标准是什么?将拆迁人对被拆除非成套住宅房屋使用人的补偿计算公式调整为：补偿款拆迁补偿价格×原建筑面积+经济适用住房均价×拆迁补贴面积其中，拆迁补贴面积按照下列公式计

一、合肥小产权拆迁补偿标准,合肥市回迁房拆迁补偿标准是什么

合肥市回迁房拆迁补偿标准是什么?

将拆迁人对被拆除非成套住宅房屋使用人的补偿计算公式调整为：

补偿款拆迁补偿价格×原建筑面积+经济适用住房均价×拆迁补贴面积其中，拆迁补贴面积按照下列公式计算：

拆迁补贴面积原建筑面积×拆迁补偿系数拆迁补偿价格由各区县政府参照被拆除房屋所在地区届时普通住宅商品房价确定，并报市国土资源和房屋管理局批准后执行。经市政府批准，纳入本市计划的道路交通、供水、供气、供热、环境保护、污水管道和处理城市河湖、电力、邮政、电信等城市市政建设工程的房屋拆迁，拆迁补偿价格由市政府有关主管部门根据项目范围内届时普通住宅商品房平均水平确定;

城区和近郊区的经济适用住房均价，由市政府有关主管部门根据本市经济适用住房的市场供应价格确定;远郊区、县的经济适用住房均价，由区、县政府根据本地经济适用住房的市场供应价格确定。

拆迁补偿系数一般为0.7，本市近郊区和远郊、县的房屋拆迁，当地区、县政府可以根据拆迁项目实际情况降低拆迁补偿系数;按市政府有关文件规定经认定的特困户的房屋拆迁，当地区、县政府可以决定增加拆迁补偿系数0.1至0.2。

根据前款规定计算的被拆除房屋使用人的拆迁补贴面积仍不足15平方米的，并且符合下列条件的，可以按照15平方米计算拆迁补贴面积：

在拆迁范围外别无正式住房;在拆迁范围内有本市常住户口并且长期居住人口在2人以上(含2人);

不属于拆迁公告发布之日以前三年以内通过办理房屋租赁分户、析产、交换、赠与等手续新增的户;

不属于原农民宅基地上房屋。

签订回迁房买卖合同需要注意哪些问题?

1、一房多卖

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。

2、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

3、必须约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

二、合肥城市房屋拆迁补偿标准是什么

产权调换的非住宅，在拆迁过渡期内，拆迁人对企业职工和个体工商户按以下规定予以补贴：在单位整体拆迁时，拆迁人从被拆迁交房之日起，按劳动、人事部门核定的合法用工人员所在企业正常生产情况下，职工本人前12个月的月基本工资平均额的80%及市级以上人民政府规定的粮贴、物价补贴、独生子女费等各种补贴和补助按月给付；达不到合肥市最低工资标准的，按最低工资标准给付。

养老、医疗和失业保险费由拆迁人按规定补偿，由被拆迁人向有关部门统一缴纳；退休人员的退休金已纳入劳动和社会保障局管理的，拆迁时不予补贴，而未纳入劳动和社会保障局管理的，由拆迁人按退休金标准补贴。

在单位部分拆迁时，按拆迁建筑面积每月给予每平方米30元的补贴。

按经营用房安置的个体工商户(不含征用集体土地上的个体工商户)在拆迁过渡期间内的停业补助，拆迁人每月应按每平方米经营使用面积给予1人最低生活保障金标准的1/5补贴。而全额拨款单位的人员不予补贴。

搬迁和临时安置的补助标准

新的拆迁补偿标准规定，以后住宅搬迁补助费按每户每次200元计算，二次搬迁的另按此标准支付。如果是非住宅搬迁，办公用房搬迁补助费按5元/平方米建筑面积计算；生产、商业、仓储、加工企业搬迁补助费按8元/平方米建筑面积计算。

实行产权调换的住宅，自行过渡临时安置补助费根据应安置房屋面积(包含易地安置应增加的面积)在18个月以内按下列标准计算：国有土地住宅和征地转户住宅的临时安置补助费均按4元/月·平方米使用面积计算。

自拆自建房屋的临时安置补助费由拆迁人按下列标准一次性发放：户人口3人(含3人)以下的，1500元/户；户人口4～5人(含5人)的，2430元/户；户人口6人(含6人)以上的，3240元/户。

实行产权调换的非住宅，自行过渡的临时安置补助费根据有证照的建筑面积，在30个月以内按下列标准计算：商业用房按10元/月·平方米建筑面积；办公、仓库、生产用房等其他非住宅按5元/月·平方米建筑面积。

此外，实行产权调换的，拆除房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋和单位自管公有住宅房屋，其临时安置补助费的1/3由拆迁人付给房屋所有权人，2/3付给房屋承租人；拆除非住宅的，临时安置补助费由房屋所有权人和房屋承租人平均分配。

临时安置补助费从被拆迁人交房之月起发放至回迁通告时止。

其他相关规定

新标准规定，拆除房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋、由政府决定承租给单位的直管公有非住宅房屋和单位自管公有住宅房屋，实行货币补偿的，货币补偿款在所有权人和使用人之间按3∶7的比例进行分配。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、回迁房拆迁有补偿吗

回迁房拆迁有补偿，回迁房再次遇到拆迁，走正常的拆迁补偿程序，不过，由于每个地方的政策不同，补偿标准也是有差异的。要正常进行补偿，房屋拆迁补偿包含重置成新价、区位补偿价和安置补偿款，房屋的价值不得低于周边是商品房的价格，建议先了解当地的补偿政策。

商品房和回迁房的区别是什么?

1、房屋价格不同。

无完整产权或只有回迁合同的回迁房一般是根据国家政策建造和出售的，在拆迁过程中拆迁户享受到了一定的政策优惠，因此房屋价格便宜。而普通商品房受到市场影响较大，房屋价格和市场供需关系有很大关系，价格相比较高。

2、房屋权利不同。

符合限售条件的商品房可以随时上市，也可以在银行做抵押进行贷款。无完整产权或只有回迁合同的回迁房无法进行立即上市，也无法进行抵押贷款，并且还存在部分小产权房屋，不能享受商品房的权利。

3、买卖关系不同。

商品房以购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》为购买基础，一般房屋价格在合同中进行约定。而回迁房的购买基础则是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

4、再次交易难易不同。

商品房可以获得房产证，因此二次交易相对简单，方便过户。而受政策影响回迁房往往需要政府规定的种种限制条件，例如：居住满一定年限、补齐土地出让金等，因此再次交易的难度较大。

什么是回迁房?

回迁房是开发商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就由开发商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。没房产证的，回迁户手持的是拆迁协议，无法上市交易。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

四、合肥市拆迁补偿标准是什么

法律分析：一、拆除房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋、由政府决定承租给单位的直管公有非住宅房屋和单位自管公有住宅房屋，实行货币补偿的，货币补偿款在所有权人和使用人之间按3:7的比例进行分配。二、实行产权调换的非住宅，在拆迁过渡期间内，拆迁人对企业职工和个体工商户按以下规定予以补贴： (一)单位整体拆迁的，按以下规定予以补贴： 1、拆迁人从被拆迁人交房之日起，按劳动、人事部门核定的合法用工人员所在企业正常生产情况下，职工本人前12个月的月基本工资平均额的80%及市级以上人民政府规定的粮贴、物价补贴、独生子女费等各种补贴和补助按月给付不到本市最低工资标准的，按最低工资标准给付。 2、养老保险费、医疗保险费和失业保险费由拆迁人按规定补偿，由被拆迁人向有关部门统一缴纳。 3、退休人员的退休金已纳入劳动和社会保障局管理的，拆迁时不予补贴纳入劳动和社会保障局管理的，由拆迁人按退休金标准补贴。 (二)单位部分拆迁的，按拆迁建筑面积每月给予每平方米30元的补贴。 (三)按经营用房安置的个体工商户(不含征用集体土地上的个体工商户) 在拆迁过渡期间内的停业补助，拆迁人每月应按每平方米经营使用面积给予1人最低生活保障金标准的1/5补贴。 (四)全额拨款单位的人员不予补贴。三、征地转户被拆迁人自改的非住宅，对其用于经营或生产设施的搬迁按机械、设备评估费的10%予以补贴，评估费用由双方共同承担，不再支付非住宅的临时安置补助费和搬迁补助费。四、搬迁补助费、临时安置补助费： (一)住宅搬迁补助费：每户每次200元，二次搬迁另按此标准支付。 (二)非住宅搬迁补助费：办公用房5元/平方米建筑面积产、商业、仓储、加工企业8元/平方米建筑面积。 (三)实行产权调换的住宅，自行过渡临时安置补助费根据应安置房屋面积(包含易地安置应增加的面积)在18个月以内按下列标准计算: 1、国有土地住宅临时安置补助费：4元/月/平方米使用面积 2、征地转户住宅临时安置补助费：4元/月/平方米建筑面积。 (四)自拆自建的临时安置补助费由拆迁人按下列标准一次性发放：户人口3人(含3人)以下的，1500元/户人口4～5人(含5人)的，2430元/户人口6人(含6人)以上的，3240元/户。 (五)实行产权调换的非住宅，自行过渡临时安置补助费根据有照建筑面积在30个月以内按下列标准计算： 1、商业用房临时安置补助费：10元/月平方米建筑面积 2、办公、仓库、生产用房等其他非住宅临时安置补助费：5元/月平方米建筑面积。 (六)临时安置补助费从被拆迁人交房之月起发放至回迁安置通告时止。 (七)实行产权调换的，拆除房地产管理部门出租的直管公有住宅房屋和单位自管公有住宅房屋，临时安置补助费1/3由拆迁人付给房屋所有权人，2/3付给房屋承租人除非住宅的，临时安置补助费由房屋所有权人和房屋承租人平均分配。（以上标准仅供参考，具体以政府下发拆迁安置补偿方案为准）五、实行货币补偿的，由拆迁人按临时安置补助费的标准一次性支付被拆迁人3个月的补助。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

五、合肥市最新拆迁补偿政策

一、常见的合肥下辖乡镇通行的拆迁补偿政策——仅适用于非城市规划区

根据笔者办理的案件经验来看，磨店、大圩、撮镇、店埠、上派等乡镇以及合肥市区内的城中村、棚户区改造，目前政府一般给出以下补偿政策，即使被拆迁范围属于城市规划区。属于城市规划区的集体土地上房屋，在下文探讨。

（一）计算有效面积

按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，人均最多60平方米有效面积，计算有效面积后的剩余面积，不予补偿，已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》的除外。

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。

（二）选择货币化补偿

1、按照《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》规定，用所在区域房地产市场评估基准价×有效面积予以补偿

2、也有部分地区用房屋实际面积×800元／每平方米至1000／每平方米元左右，进行货币化补偿

（三）选择房屋安置

1、人均30平方予以安置，超过的有效面积进行货币补偿。可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，有效面积为180平方米。可以获得90平方米的房屋安置，可以最多增购45平方米，剩余的90平方米给予货币补偿。

二、法律规定的：被划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁补偿标准

目前合肥各个区下的乡镇基本都被划入了城市规划区，只要属于城市规划区，就不应适用上述的《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》，即不是按照人口，而是按照房屋实际面积进行货币补偿或者房屋安置。

（一）已被划入城市规划区的集体土地上房屋，参照执行国有土地上房屋征收补偿标准，而不是人口

根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持

（二）可选择按房屋价值进行货币化补偿——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

举例：自有房屋面积300平方米，家里有三口人，周边房地产市场价格6000元／每平方米，根据最高人民法院的司法解释，最高可以达到300平方米×6000元／每平方米计算货币补偿，与家里有几口人无关。

（三）可选择按房屋价值进行产权调换——与人口无关

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

三、律师提示

根据笔者办理拆迁案件经验，以及司法解释的明确规定，已经划入城市规划区的集体土地上房屋拆迁，完全有可能按照国有土地上拆迁补偿政策予以补偿。

但是，在实践中，往往拆迁办的工作人员会不停游说，说现在签订协议可以获得额外奖励，如果错过时间了，不仅没有奖励，房子还要被强拆，甚至没有补偿。

因此建议广大被拆迁人，如果对补偿标准不满意，应当选择合理合法的方式维权，同时需要注意，拆迁维权也是有期限限制的，超过起诉期限会丧失胜诉权。具体可参照《房屋拆迁补偿起诉有期限》一文。

四、引用的法律依据及规范性文件：

1、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第十二条征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

3、《合肥市集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》

第七条征收集体土地上住宅房屋，应当对实际居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集体经济组织成员（以下称被征收人）进行补偿安置。已在其他集体土地上房屋征收项目中获得房屋安置的集体经济组织成员，不得重复安置。

征收集体土地上住宅房屋的补偿安置方式分为产权调换和货币补偿两种。

第八条征收集体土地上住宅房屋，分别按照下列情形计算有效面积：

（一）被征收房屋面积大于人均60平方米建筑面积的，按照人均60平方米建筑面积计算有效面积。若被征收房屋已办理《建设工程规划许可证》或者《农房建筑执照》等合法证照且证载面积大于人均60平方米建筑面积的，按照证载面积计算有效面积。

（二）被征收房屋面积小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面积的，按照人均实有面积计算有效面积。

（三）被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，被征收人可以按照200元／平方米申请补齐至人均30平方米建筑面积后计算有效面积。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照实有面积计算有效面积。

被征收房屋计算有效面积后的剩余面积，不予补偿。

第九条被征收人选择产权调换的，其被征收住宅房屋依据本办法第八条规定计算有效面积后，对被征收人按照人均30平方米建筑面积实行产权调换，产权调换后的剩余有效面积按照被征收房屋单位平方米造价结合成新予以补偿。因交易等原因造成被征收房屋面积小于人均30平方米建筑面积的，按照交易后剩余面积实行产权调换。单位平方米造价按照市人民政府公布的标准执行。

产权调换后，被征收人可按800元／平方米申请增购，增购面积为人均15平方米建筑面积。

第十条被征收人选择货币补偿的，按对应安置房屋所在区域房地产市场评估基准价乘以应安置面积予以补偿。应安置面积应依据本办法第九条进行结算（含人均可以购买的15平方米建筑面积）。

第十一条与被征收集体土地上住宅房屋有关的下列人员，可以认定为本办法的被征收人，但已享受房改售房（含集资建房和经济适用房）等住房福利政策的除外：

（一）集体经济组织成员的配偶，及其共同生育和依法收养的子女；

（二）原属集体经济组织成员的政策性农转非人员；

（三）原属集体经济组织成员在读大中专学生、现役军人和正在服刑人员；

（四）符合房屋安置资格和计划生育政策的孕妇尚未出生的孕儿