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农村宅基地拆迁补偿标准白条价格，小产权房如遍地开花可能影响未来粮食安全

更新时间:2025-03-31 20:03 发布:2024-09-06 16:55 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：农村宅基地拆迁补偿标准白条价格,小产权房如遍地开花可能影响未来粮食安全,小产权房对现有的政策和法律的冲击很大，如果让小产权房遍地开花、侵占了大量耕地的话，可能就会影响我们国家未来的粮食安全和食品安全。刚才我们说要分析产生小产权房的原因和危害

一、农村宅基地拆迁补偿标准白条价格,小产权房如遍地开花可能影响未来粮食安全

小产权房对现有的政策和法律的冲击很大，如果让小产权房遍地开花、侵占了大量耕地的话，可能就会影响我们国家未来的粮食安全和食品安全。

刚才我们说要分析产生小产权房的原因和危害。如果换一个角度来说的话，就是现在政策上或者法律上为什么对小产权房要严加禁止呢？我们在分析的时候一个主要的问题就是，要从保护农地，特别是保护耕地的角度出发，现在很多小产权房是建在耕地和农地上的，农地当然是包括耕地、园地、林地甚至包括一些牧草地等。我们知道18亿亩耕地是我们国家政策的红线，到2020年的时候全国土地量总体规划明确规定未来要保护的耕地是18.05亿亩，也就是说18亿亩是红线，而我们现在的耕地只有18.2亿亩多一点。很显然这两个数字是非常接近的。

第二，从现有的小产权房来看，小产权房没有经过审批，所以开发商和农村集体签了协议以后就盖了，所以从这个角度来看，现在很多小产权房是私建、私卖的。这样的话很多东西都是不符合规划的，因为我们的规划是有它的权威性和法律效应的。如果这样遍地开花的话，对现有规划的冲击也是很大的。比如我们现在在大成大厦这里，如果任何人要在我们前面的公路上也要盖一个房子，那这个房子就是不符合规划的，这就要经过批准，按照规划的要求来做。而现在很多小产权房是与规划相抵触的，这可能就会引起这个地方大的布局的变动。

第三，小产权房从现有的政策来看，对现有的政策和现有法律的冲击很大。现有的政策和法规既然规定了，还没有更改的情况下我们就要对照现有的法律。要盖房子的话我们首先要征为国有土地，然后再开发成商品房卖出去。而小产权房少了什么环节呢？他实际上就少了一个土地出让的环节，就少了土地出让金。当然，对开发商而言他是愿意的，他只要保持自己的利润比较高就可以了，这个利润也许比他开发商品房还要高。对老百姓而言房价是低了，但是实际上这样的房子从国家政策角度来看的话，是有所抵触的。

二、今年起,小产权房将全面消失

中国市场除了有商品房，还有大量的其他住房，如经济适用房、房改房等，受中国房价的影响，小产权房成了众人的追求目标。小产权房就是在农村或城市郊区的集体土地上建造的房屋。

虽然目前没有官方数据表明，但如是研究院估计，小产权房占全国总住房的24%。事实上，一些小产权城市甚至超过了50%，比如深圳。可以说，如此巨大的小产权房如何处置，是一件事关全局的事情。可以毫不夸张地说，这可能会对整个房地产市场产生影响。

很多人不理解小产权房的概念，总是把合法宅基地和不合格的小产权房混为一谈。简明扼要，只要建在集体土地上的房子，不是宅基地，那就是小产权房。

小产权房数量多的原因可以归纳为三点：一是城市房价相对较高，二是法律上农村集体土地和宅基地自建住房存在法律空白。三是在集体土地、宅基地上建房，不需要缴纳土地使用出让金。

小产权房只有乡政府和村级才能办理证明。国家不允颁发的土地使用许可证和预售许可证，房屋管理局也不予备案购房合同，所以最大的风险是得不到法律保护。一旦遇上拆迁，可能得不到补偿或者补偿金额很低。

其次，小产权房没有房产证，这意味着你不能申请抵押贷款。另外，由于没有房产证，小产权房的产权能否继承也值得商榷。

5月20日，自然资源部发布了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，《通知》明确要求：报告指出，违法占用耕地建房的行为，城镇居民非法购买宅基地和小产权房的，不予登记。5000万小产权房业主的最终幻想破灭了。这也说明国家近期不会承认小产权房的存在。《人民日报》发表题为《部分小产权房可能纳入公租房》的文章，提到北京计划拆除六类房屋，即以下六类危旧房。

1.房屋质量不符合国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或者安全隐患，无法采取切实可行的措施可进行整改和消除；

2.现状用地为耕地，总体规划为一般农业用地或基本农田予以拆除；

3.占地为一级水源保护区的予以拆除；

4.占用公共道路、绿地、河流、高压供电走廊，占用地下管线的予以拆除；

5.严重影响土地利用总体规划和城镇规划的予以拆除；

6.破坏或者影响文物、风景名胜区保护的。此外，“其他依法应当拆除的情形”也应当予以拆除。

除了国家在思考如何解决小产权问题，就连专家也表达了自己的看法。在原国土局规划司副司长郑振源看来，其实就两条路可以走，房子转正和拆除。拆除重建小产权房，然后出台处罚措施，遏制小产权房的出现；出台政策，逐步把小产权房转正。但从实际情况来看，第二种方法似乎是最可行的。毕竟，小产权房占中国房地产面积的24%。如果全部拆除，不仅需要耗费大量的时间和精力，而且会极大地浪费房地产资源。

对于小产权房如何成为正式住房的问题，另有一部分专家表示，国家可以按照地价补贴收回农民手中的土地，再让小产权房的居民缴纳相应的税费，最后让居民住上有产权证的房子。这样，小产权房才能在市场上正式流通起来。但这一提议尚在商榷中，要想实施还需要一段时间。

这在5月18日中央政府下发的《关于完善市场经济体制的文件》中提到过。原文说：加快建设城乡统一的建设用地市场，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体。建设用地经营市场准入制度。探索农村宅基地所有权、资格、使用权“三权分立”，深化农村宅基地改革试点。

这个文件意味着一是构建城乡统一的建设用地市场。城市土地昂贵，而农村土地不“值钱”，通过统一建设用地，可以打通城乡用地的联系，能够有效降低土地生产成本，这是大势所趋，也就是说，农村建设用地，包括宅基地，必须纳入统一建设市场。今年1月1日实施的新土地法也正式消除了这一法律障碍。

二是“三权分立”。我们知道在集体土地和宅基地上建造的房屋只有土地使用证，没有产权证。房屋既不能抵押也不能出售，总之，交易不受法律保护。“三权分立”是指所有权和使用权可以分离，并受法律保护。这样，即使小产权房不能像商品房那样有大的建设明，但至少交易也被认为是合法的。当然，它肯定需要一个过程来实现。

如果小产权房将来不能正式转为正式，那么对这两类人来说肯定不是什么好消息。一个是投机者，另一个是小产权房的自住者。小产权房没有受到国家法律的正式保护，存在着交易困难。

然而，根据国家目前的房地产调控措施，不难发现，国家最根本的目的就是让大家都有房住。因此，我们在处理小产权房时会如此谨慎。但在买房的时候，还是尽量不买小产权房，以免以后给自己带来不必要的麻烦。

法律依据;

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

三、对小产权房屋的讨论

据不完全统计现在全国小产权房至少在5000万套以上，按照市场经济规则，规范小产权房，可以把土地出让金直接交给国家，减少腐败，减少开发商的暴利，稳定社会秩序。

目前房地产经营的地位是垄断的，不是完全市场化的，所以房价奇高，令百姓怨声载道，所以要控制房价，让房价下降到老百姓可以接受的水平，打破其垄断经营是关键。但房地产业和相关部门为了自身的暴利，宁愿保住这种垄断地位，国六条效果不明显。他们死守垄断地位的借口就是所谓的统一管理，所以当“小产权房”出现后，他们很不舒服。

“小产权房”是近年来在北京城市近郊出现的一种没有大产权证——即国家承认的房产证的房屋。小产权房是乡村利用市郊集体土地盖的楼房，他们向市民出售,是由村乡级政府提供产权证明，故名“小产权”。因为这种楼盘是在国家没有批准情况下开发的，所以，建设部说是“非法”的，其产权是有风险的，是没有法律保障的，建议老百姓不要购买。最近，北京勒令停止了全市小产权楼房的开发和出售。

笔者认为，因为小产权房出售上有产权缺陷，开发和出售存在一定混乱，在法律上不保险，进行一下整顿也是必须的。可要想根除“小产权”房的出售与开发，是不可能的。因为我们实行的是市场经济，自由买卖是这种经济制度的特点。房地产商售房是买卖，农民盖房出售也是买卖，不规范国家可以让它规范，可人家的买卖你不能封，垄断经营是市场经济之大忌。六七十代，乡镇企业也曾被视为不合法，受到压制，但越压生命力越强，最后成了气候。“小产权房”有三个优势,它们打破房地产的垄断经营地位的趋势不可阻挡。

一是价格合理，符合一般百姓的购买力。一般小产权房屋比正式产权房屋低70%左右，这为广大市民阶层自己拥有一套住房开辟了一条新路。是对价格奇高的房地产市场的一种反叛。关于小产权房屋不保险之说，更像是一种恐吓，因为小产权房虽然开不出大房产证，可是也是有白纸黑字交易依据的，一张借贷白条收据都有法律效力，难道盖有乡村一级政府的公章的交易证明就无效了嘛?退一步说，房产买卖是非法的，可黑纸白字的交易收据至少可以证明相互之间的借贷关系，顶多我退房，你退钱，两不吃亏。买卖房产又不是买卖毒品，有什么风险?我们国家的土地是不能买卖，不管国有土地还是集体土地。我们购买的大房产房，房下土地是国家的，你购买的只是房屋和基下国有土地一定时间的使用权。小产权房也是同理，我们购买了房屋和基下集体土地一定时期的使用权。建设部说小产权房非法，是因为他们不想让它合法。就像改革开放前，我们说私有经济非法一样，是人为制造的。现在郊区乡村开发出售的小产权房屋，比之大产权房屋，有点像改革初期，农民拐着一篮子鸡蛋在国有商店门前低价出售，因为又便宜，又新鲜，人们纷纷购买，这时国有商店的店长出来散布说：农民卖的鸡蛋不干净，没经过国家检疫，可能有瘟鸡下的蛋，有风险……云云，其实是想继续垄断市场。可吓唬不是常法，人们总是希望得到物美价廉的商品，鸡蛋是这样，房屋也是这样。

二是小产权房屋在北京郊区，那环境好，空气好，更符合人们现在的绿色居住意识。北京市的居民现在都明白，北京城区空气质量比郊区差，噪音污染也厉害，不如去郊区居住。这也是小产权房买的好的一个原因。在发达国家，中产阶级和富人全在郊区安家，城区是没钱人住的地方。现在一些富人，城区虽然有房，其实大部分时间是在郊区别墅生活。这种居住趋向谁也拦不住，这也注定了小产权房屋的走强趋势。

三是北京国有土地占18%，其余全是集体土地，这也注定了集体土地开发出的小产权房屋的潜力十分巨大。用禁止和压制是解决不了问题的，有想买的，就有卖的，你明里禁，私下买，形成黑市照常生存，政府更被动。

有人说，允许小产权房出售，会造成耕地流失。这是蒙人的一句话。小产权房一般是在大城市的近郊区，不是所有农村都能够开发的。在大城市近郊，对比城市的经济效益，土地种粮食是无法满足农民生活需要的，所以在城市郊区土地，有的在搞旅游采摘，有的种花种菜，有的圈成工业开发区，而盖房出售，在满足城市住房需求的同时，让农民也获得新的土地效益，也是郊区土地的一种出路。据悉，市郊一些楼盘的开发都多是在多年荒芜的土地上进行的，其实是对土地资源的一种盘活，没什么不好。

据悉，北京的小产权房屋楼盘占总量的三分之一，这是一个不小的比例，也是对垄断经营的大房产市场的致命冲击。另有消息说，北京房地产价格奇高，与政府地价评估有关，所谓的拆迁补偿费不是真实的补偿，而是评估出来的拆迁费用，也就是说地价中的拆迁费用与真实的拆迁费有很大差距。据悉，他们在房地产交易中，占到总收益四成以上的利润。所以，打封小产权房屋，打的旗号是对公众负责，加强房地产市场管理，其实是想继续进行垄断经营。再有就是小产权房屋低于大产权房屋70%左右的价格，使大房产市场的价格戏法穿了帮，这也是一些官员和房地产商痛恨“小房产房”出售的一个潜在的原因。

可是小房产房正在崛起，就像七八十年代乡镇企业的崛起一样，不可阻挡。所以堵不如疏，堵穷人的道永远是不得人心的。

一、小产权房的法律风险

（一）法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

四、关于小产权房的一系列问题

公证的基础是要合法，所谓小产权是国家不认可的，更不能上市交易的，公证处当然不能做这种公证;但可赠与或。

国家相关法律、法规和政府文件上并没有“小产权房”、“乡产权房”的提法，更没有对其下过定义。以往所说的“小产权”主要针对的是国有企事业单位自建房，在国有单位里，土地是无偿划拨的，土地由国有单位全体职工共同使用。职工购买这种条件下建设的住房，房屋由职工个人所有，但无法获得个人土地使用权证，这就是小产权。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》指出，城镇居民在农村购置、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。更多关于小产权房最新政策的内容，下面介绍：

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。

根据我国的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

购房者最好不要去买小产权房，因为办不了房产证，没产权。“小产权房”是建在集体土地上的，不允许对外销售，不受法律保护。再有，遇到纠纷不受法律保护。小产权房无法登记备案，购房人也不具备业主身份，所以无法行使业主权利，其购房合同在法律上也是无效的，即使起诉到法院，法院也可能不受理或驳回。

一、小产权房有房产证吗

小产权房是指开发商没有买断房屋所使用的土地，他们一般是采用租用土地的方式，或者是集体土地性质的;要想又房产证就必须有土地要注明在自己的名下，以上的方式显然不可能。又由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，所以，这种小产权式没有房产证的。小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

二、小产权房可以过户吗

首先，我们需要明确小产权房只要依法办理了相关审批手续，那么小产权房就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是小产权房就是非法建筑，只是因为销售环节存在的一些问题和现行发生冲突，才让人误以为是非法建筑。

既然小产权房是合法的，那么小产权房是否可以购买和过户呢小产权房是可以过户的，不过是有限制条件的。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或者销售的对象是有限制的，即可以过户，不过过户的对象仅仅限于集体内部成员。上文所说的限制条件即是限制转让的对象，为本集体内部成员，而不能向非本集体成员转让。