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广州小产权房屋拆迁补偿标准，广州小产权房拆迁补偿最新标准是多少

更新时间:2024-10-30 09:27 发布:2024-09-08 06:21 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：广州小产权房屋拆迁补偿标准,广州小产权房拆迁补偿最新标准是多少,广州小产权房拆迁补偿的最新标准并不是一个固定的数额，而是根据多个因素综合确定的。这些因素包括但不限于市场价、区位差价、土地出让金、相关房产税以及当地农民住宅拆迁的方法等。补偿方

一、广州小产权房屋拆迁补偿标准,广州小产权房拆迁补偿最新标准是多少

广州小产权房拆迁补偿的最新标准并不是一个固定的数额，而是根据多个因素综合确定的。这些因素包括但不限于市场价、区位差价、土地出让金、相关房产税以及当地农民住宅拆迁的方法等。补偿方式通常包括货币补偿、房屋产权调换或者二者相结合的方式。

一、货币补偿标准

按照被拆除房屋的建筑面积的重置价格结合成新度计算。具体的补偿金额需要由房地产管理部门或法定评估机构对被拆除房屋进行评估，以评估价格作为计算依据。

二、产权调换标准

如果选择产权调换，那么补偿标准将是被拆除房屋的建筑面积。其中，偿还面积与原面积相等的部分，按重置价格计算结构差价；偿还面积超过原面积部分，按商品房价格结算；偿还面积不足原面积部分，按重置价格结合成新度结算。

需要注意的是，由于小产权房的法律地位特殊，其拆迁补偿可能会受到一些限制。例如，如果小产权房被认定为违法建筑，那么可能无法获得拆迁补偿。另外，如果小产权房卖给了非本集体成员，那么拆迁安置补偿的利益可能只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

总的来说，广州小产权房拆迁补偿的最新标准并不是一个固定的数额，而是根据具体情况进行评估和确定的。如果您面临小产权房拆迁的问题，建议您咨询专业的法律人士以获取更准确的指导和帮助。

二、小产权房拆迁补偿标准

法律分析：小产权房没有相关的证件，是社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，属于农村集体土地上建设的房屋，购房合同在国土房管局不会给予备案。其拆迁补偿标准也无明确的法律规定，具体以当地的住房城乡建设主管部门公告的标准为主。

法律依据《中华人民共和国拆迁法》

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

三、小产权拆迁补偿标准

法律分析：对于小产权房的拆迁补偿标准，应当实行公平补偿原则，区分房屋用途是住宅用途还是商业用途，参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格，以市场比较法确定相应的补偿标准。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、广州小产权房被拆除怎么赔偿

住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容，即房屋的重置成新价和区位补偿价，区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成，重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。计算公式为：房屋拆迁补偿价＝（基准地价×K＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价。其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国上房管局规定的幅度内确定。并报市国土房管局备案。（现以北京举例）

例如：王先生在东直门北大街有一处占地面积20平方米、建筑面积为30平方米的私有房产，遇到拆迁，开发商准备在这一地区建一规划容积率为3．2的高档物业。那么，根据《北京市房屋拆迁评估规定（暂行）》的规定，该房产的基准地价在4400元—5400元／平方米之间，现评估价确定为5000元／平方米；现状容积率为30／20＝1．5，规划容积率为3．2，修正容积率为：1．005；基准房价为：1000元／平方米；重置成新价为21000元；那么，王先生可得拆迁补偿款：（5000×1．005＋1000）×

30＋21000＝201750元。

一、拆迁补偿方式

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡。

两者相结合的补偿方式

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

二、小产权房购买风险

（一）法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

五、最新广州房屋拆迁补偿标准

最新广州房屋拆迁补偿标准有哪些？广州市首次修订城市住宅房屋拆迁最低补偿标准，《关于修订广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》已正式出台更多最新广州房屋拆迁补偿标准，尽在下文。

《通知》改变了此前全市按区分4个层次、一刀切的城市住宅房屋拆迁补偿方式，将十区细化为132个区片，每个区片的补偿标准几乎都有所提高,达到4000～6000元/平方米，与此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已签订拆迁补偿安置协议的，按原协议约定执行。

由4个层次细化为132区片标准

●2004年标准将全市划分为4个层次，最高补偿3000元/平方米

●新标准按132个区片确定不同拆迁补偿，最高1.2万元/平方米

据了解，广州市2004年制定的房屋拆迁最低补偿标准，是按行政区域将全市划分为4个层次，实行几个行政区一刀切的最低补偿价格。最低补偿标准最高的是东山区、越秀区、荔湾区、海珠区、天河区所在的层次，为3000元/平方米。

而此次《通知》将全市10区细化为132个区片：每个区片都有自己的最低补偿标准。

多数区片调高1/3～1倍

《通知》参考近年来广州市经济发展状况以及近两年来房地产市场价格的上涨幅度，整体提高了国有土地上住宅房屋最低补偿标准。其中，全市最高标准为二沙岛1.2万元/平方米。

对大众较有影响的条文，当属多数片区的补偿价都调整为4000～6000元/平方米，与此前最高标准3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每户至少按40m2补偿

据悉，广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准实行动态更新机制，由市国土房管局定期公布。

据介绍，此次拆迁最低补偿标准除了从单价上有所提高，还首次规定城市每户至少可按40平方米进行补偿。被拆除的房屋属于中低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。被拆迁人选择产权调换方式的，40平方米以内部分不结算差价，超出10平方米以内部分按建筑成本价结算差价，超出10平方米以外部分按市场价结算差价。

据介绍，不少老城居民居住的面积都在40平方米以下，此次设定最低补偿面积线40平方米可以保障其居住权益。

最高奖励补偿金额5%

为鼓励被拆迁人配合拆迁工作，《通知》还增加了提前搬迁奖励金，对被拆迁人在规定的期限内签定拆迁补偿安置协议并迁出原址房屋的给予适当奖励，最高奖励补偿金额的5%。

此外，本次城市住宅房屋只调整拆迁最低补偿标准，搬迁补助费标准和临时安置补助费标准仍按照2004年标准实施。