新闻

您的当前位置：首页 > 新闻 > 征地制度大调整，这些是需要被征收人特别注意的！，征地程序规定:今日土地征收拆迁话题

新闻

征地制度大调整，这些是需要被征收人特别注意的！，征地程序规定:今日土地征收拆迁话题

更新时间:2024-12-22 09:02 发布:2024-09-12 16:39 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地制度大调整，这些是需要被征收人特别注意的！,征收农地需公告至少三十日，听取被征地农民意见在审议过程中，土地征收制度的程序、赔偿标准等问题成为关注焦点。全国人大常委会委员刘海星表示，目前征地范围太宽，补偿标准偏低，征地程序不够规范

一、征地制度大调整，这些是需要被征收人特别注意的！，征地程序规定

　　征收农地需公告至少三十日，听取被征地农民意见

　　在审议过程中，土地征收制度的程序、赔偿标准等问题成为关注焦点。全国人大常委会委员刘海星表示，目前征地范围太宽，补偿标准偏低，征地程序不够规范，仍是当前征地制度改革的三大难点和痛点。建议今后加大后续监管的力度，让相关的操作细则和技术能力建设能够走在前面，避免因农民利益无法得到保护，从而引发相关的社会问题。

　　记者关注到，直到此次三审，还细化增加了多处细节。新修稿与此前二审稿相比，在土地征收方面仍规定为6项前提条件，6项条件中第5项此前二审稿规定，由政府在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内组织实施成片开发建设需要用地的，可依法实施征收。

　　新修订的土地管理法也再度明确，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，可依法实施征收，进一步明确征地范围。　

　　此外，修订后的土地管理法还进一步完善了征地程序，要求：拟申请征地的地方人民政府应当将征地的有关事项公告至少三十日，听取被征地农村集体经济组织及成员意见，若多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符法律法规，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并相应修改方案。

　　保障失地农民待遇：将被征地农民纳入养老社保体系

　　征地补偿低一直是公众热议的焦点问题。

　　在征地补偿方面，新修订的土地管理法要求，征收农用地的土地补偿费、安置补助费由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定，制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每五年调整或重新公布一次。这与现行土地管理法中规定，参照人口、耕地产值不同。

　　此外，新修订的土地管理法还规定，对征收农村村民住宅的，要求按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　此外，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系，被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法由省、自治区、直辖市制定。

　　集体经营性建设用地入市需纳入地方政府土地利用年度计划

　　此前还有全国人大常委会委员、代表提出，当前现代农业快速发展，农村新产业、新业态不断涌现，对设施农用地和建设用地提出了新的更高的要求，建议在法律制定中进一步回应形势发展的需要，在坚守耕地红线、生态红线的前提下，进一步改革创新农村用地的政策，盘活农村集体建设用地资源，从而破解农村的地自己用不上用不好这个老大难问题。

　　据悉，为保障集体经营性建设用地入市改革平稳有序，新修订的土地管理法在三审环节特别新增了规定：集体经营性建设用地入市应当与国有建设用地统筹安排，并纳入地方人民政府土地利用年度计划管理，对此作出合理安排。集体经营性建设用地入市，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。其出让、出租等应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或土地所有权人、土地使用权人签订书面合同另有约定的除外。

　　鼓励农村集体经济组织及其成员盘活闲置住宅

　　如何合理规划乡村产业和宅基地用地、充分利用闲置宅基地的问题，在此次修法过程中也成为一个关注重点。

　　新修订的土地管理法明确，编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。同时鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　而为进一步加强耕地保护，新修订的土地管理法在三审环节还细化了规定，要求个别省、直辖市经批准易地开垦的耕地应当与所减少的耕地“数量和质量相当”，同时新增规定，要求引导因地制宜轮作休耕。

　　此外，新修订的土地管理法中还明确，省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少、质量不降低。耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，耕地质量降低的，由国务院责令在规定期限内组织整治。

二、北京圣运律师介入上海崇明区房屋征收补偿纠纷案

　　来自上海崇明区的李先生近日来我所咨询，说他们家宅基地上的房屋正在被征收。相关部门给他们家作出了一份“关于...户的具体补偿安置方案”，在该方案中明确载明了对李先生一家的具体补偿安置方式，包括：拟给付的货币补偿总额以及安置房面积和位置、房号等有关补偿安置的具体信息，方案结尾处还载明如果李先生一家不予答复或者答复不同意该具体补偿安置方案，则相关部门将按照该方案来对李先生一户进行补偿。李先生认为该具体补偿安置方案确定的货币补偿总额或者安置房总面积都太低了，不能保证其原有的生活水平，李先生问相关部门的补偿安置方案是否合法，有没有什么救济的途径？

　　我所律师经过分析认为，当地相关部门所作出的具体补偿安置方案，虽名为补偿安置方案，但与法律意义上的补偿安置方案不是一回事。由于该具体补偿安置方案系特别针对李先生一家作出的，明确了李先生一家应得的补偿权益，对李先生一家的征收补偿权益产生了实际的影响，李先生有权要求人民法院审查该具体补偿安置方案的合法性。

　　严格来讲，在集体土地或者国有土地上房屋征收补偿的过程中，征收方如果与被征收人达不成补偿协议的情况下，应该由县级以上人民政府对被征收人作出征收补偿决定。此案征收方不属于县级以上人民政府，无权作出此类确定被征收人应得补偿权益的行政决定。李先生有权向法院起诉寻求救济。

　　目前，李先生已经委托本所律师代理本案，案件正在办理的过程中。

三、北京农村拆迁律师农村宅基地上房屋拆迁，遇到这些情形时，别盲目跟风或相信（上）

　　近几年，随着城镇化不断地推进，越来越多的农村宅基地遇上了征地拆迁。事实上，遇上征地拆迁对我们老百姓来说其实是一件好事，尤其是对咱农民老百姓来说，其有利必然是大于无利的。通过征地拆迁，不仅可以进一步改善咱老百姓的居住环境和条件之外，也可以进一步地提高整体的生活水平，特别是对已经不在农村生活外出打工的人来说，或是说已经没有种地的老百姓来说，只要经历过一次征地拆迁活动，就能感受到拆迁带来的一定红利。当然了，对于还在耕种的农民来说，一旦遇上征地拆迁，国家也会考虑到这方面的。

　　总之，北京圣运律师想要在这里说的是，农村宅基地上房屋被拆迁已经是未来发展的一个重要措施，而且，这两年在推进农民发展这块，国家也是下了很大的功夫，其中城中村改造就是一个例子，不过城中村改造是一项民生工程，与其他普通的征地拆迁项目还是有一定的区别，其属于公益性质的项目，不具有强制性，需要尊重老百姓的意愿。

　　而因公共利益需要，征收农村宅基地上房屋或是耕地的，则具有强制性。因此在这类征地拆迁活动中，经常会出现一些侵害被征收人合法权益的情形，导致被征收人最终拿到的拆迁补偿远远低于法律规定的补偿标准或是征收原则。北京圣运律师通过办案的情况，就为大家整理出了以下几种，希望大家在遇到征地拆迁之前能提前了解一下

　　一、房屋被认定为违法建筑

　　农村宅基地上房屋有的部分房屋可能会存在没有相关审批手续或是证件的情况，从实践过程中来看，这样的房屋一旦遇上征地拆迁，那么相关部门很有可能会一刀切地将此类房屋全部认定为违法建筑。

　　根据《城乡规划法》《土地管理法》等其他相关的法律法规，无论是个人还是单位在占用土地进行建设之前都需要办理审批手续，办理相关的建设规划许可证等。所以在征地拆迁中，该规定便成了相关部门判断农村宅基地上房屋是否合法或是违法的唯一依据。

　　但这里北京圣运律师需要告诉大家，农村宅基地上房屋是否是合法或是违法，不能仅凭有证或是无证来判断，需要结合实际的情况来确定，比如相关部门需要入户跟当事人了解房屋的始建年限等事项，在没有了解具体情况的情况下，一口认定该房屋就是违法建筑，那么，从原则上来说则是不合法的。

　　因此，实践中，如果广大被征收人在遇到相关部门就只以口头的形式来判断自家房屋的合法性时，一定要提高警惕，避免陷入他们的圈套中。极个别的被征收人家里的房屋可能确实存在没有办理相关审批手续的问题，但这不一定代表着该房屋就一定是违法建筑，然而有的老百姓在一听到自家房屋因无证被认定为违法建筑时，心里就慌了起来，甚至便会按照相关部门说的去做，比如相关部门说“你家房屋没有证，是违法建筑，你现在只要在三天内拆除房屋，就还会给你一些拆迁补偿款，否则会不予任何补偿”。

　　在这种情况下，对于一些心理承受压力特别小的人，那么，便会盲目的听从相关部门的这一套说辞，然后马上马不停蹄地就与征收方达成了协议，甚至很干脆的就拆除了房屋，殊不知，这很有可能就是征收方惯用的手段。

　　在征地拆迁中，房屋被认定为违法建筑的情况时有发生，尤其是在双方就补偿事宜未协商一致，未达成协议的时候，征收方会为了尽快完成征收工作，为了拿到土地，实现最终的征收目的，就会将未签订补偿安置协议的被征收人的房屋以各种借口认定为违法建筑。

　　所以，北京圣运律师要在这里再次提醒大家一下，农村宅基地上房屋在征地拆迁中被相关部门莫名其妙地扣上“违法建筑”的帽子时，万不可轻易地相信征收方口中所谓的“违建”，更不要因无证就心中慌了起来，或是烦躁起来，甚至直接自行拆除了自家房屋，反之，一定要保持冷静，清醒与理性，这是一定要注意的，否则只会让自己追悔莫及。

　　二、大家都签拆迁协议了

　　农村宅基地拆迁中，一般给予被征收人的补偿从原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平。实践中，有绝大多数被征收人觉得补偿还可以就签订了补偿安置协议，但这里北京圣运律师需要告诉大家，每家每户的情况是不一样的，在看到补偿安置方案或是补偿协议时，一定要对自己家的补偿标准进行审查，如果拆迁补偿不合理，那么，北京圣运律师建议大家最好是不要签订补偿安置协议。

　　不过，实践中我们律师发现，有的被征收人在看到别人家签订补偿安置协议之后，虽然其刚开始是拒绝签订补偿安置协议的，但只要经过征收方再三劝说或是威胁，也就盲目的跟风签订补偿安置协议，这其实对被征收人来说是非常不利的。

　　经历过征地拆迁的老百姓应该都知道，只要签订了补偿安置协议，那么则意味着你对该补偿安置协议没有异议，征收方就会按照协议中约定的对被征收人进行补偿，而且最主要的是，只签订了补偿安置协议，日后若是发生补偿标准不合理，想要维权，那么其维权的机会可能就会大大减少，即大大增加维权的困难。

　　所以，北京圣运律师在这里建议大家，在补偿标准不合理时，无论已经有多少被征收人签订了补偿安置协议，只要征收方没有提高补偿，只要补偿无法保障自己原有的生活水平，那么被征收人便可以直接拒绝签订协议，万不可盲目的跟风签订协议，否则就是对自己非常不利的做法。

四、北京高院裁判寻求法律救济费用不属于国家赔偿范围

　　【裁判要旨】

　　根据国家赔偿法第三条、第四条、第三十六条的规定，当事人在寻求法律救济程序中支出的费用不属于国家赔偿法规定的赔偿范围。其就此提出行政赔偿请求，缺乏法律依据。

　　【裁判文书】

　　北京市高级人民法院

　　行政判决书

　　（2023）京行终8982号

　　上诉人（一审原告）江苏某某有限公司。

　　被上诉人（一审被告）中华人民共和国住房和城乡建设部。

　　上诉人江苏某某有限公司（以下简称江苏某某公司）因诉中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）撤销原行为的复议决定一案，不服北京市第一中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2023）京01行初408号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2023年12月12日线上公开开庭审理了本案，被上诉人住建部的委托代理人杨某、李某某到庭参加了诉讼。现已审理终结。

　　2023年5月23日，住建部作出建复决字[2023]37号《住房和城乡建设部行政复议决定书》（以下简称被诉复议决定），该决定认为：关于江苏某某公司的第一项复议请求，江苏某某公司申请信息公开涉及到多项内容，江苏省住房和城乡建设厅（以下简称江苏省住建厅）未进行逐项分析、亦未一一对应答复，同时未尽到审慎、检索义务，在江苏某某公司申请内容不明确的情况下并未要求江苏某某公司进行补正。综上，《政府信息公开申请答复书》（苏建依复[2023]第61号，以下简称61号答复书）系事实认定不清，根据《中华人民共和国行政复议法》（以下简称行政复议法）第二十八条第一款第三项规定，决定撤销江苏省住建厅所作61号答复书，并责令江苏省住建厅在收到本复议决定之日起法定期限内重新作出处理。关于江苏某某公司的第二项复议请求，《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称国家赔偿法）第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；（三）违法征收、征用财产的；（四）造成财产损害的其他违法行为。”行政机关在行使行政职权直接侵犯公民财产权时，受害人有权取得赔偿。江苏省住建厅向江苏某某公司作出的61号答复书并未直接侵犯江苏某某公司的财产权，江苏某某公司提出因政府信息公开申请所产生的律师费不在行政赔偿范围之内，不符合国家赔偿法第四条的规定，不符合行政复议法第二十九条第一款的规定，决定予以驳回。

　　一审法院经审理查明，2023年3月1日，江苏某某公司向江苏省住建厅提出信息公开申请，要求公开：“1.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目建设工程开发颁发土地证、建设用地规划许可证中申请审批一套完整审批备案合法手续包含批文；2.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目立项、环境评估、项目开发资质中申请审批一套完整审批备案合法手续；3.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目总平面审查阶段中申请审批一套完整审批备案合法手续包含审查中的总平面规划图纸；4.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目颁发建筑工程规划许可证中申请审批一套完整合法手续其中包含平面规划图纸、设计效果图；5.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目消防和人防专项审查中申请审批一套完整审批备案合法手续；6.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目所有的规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼中申请审批一套完整审批备案合法手续；7.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目所开发建设合同/委托代建设合同，招标建设的公开招标文件、竞争性谈判文件、竞争性磋商文件和询价通知书及中标结果，上述项目资金来源及落实情况证明及凭证，上述财政拨款凭证及农户支付款项凭证；8.依法提供盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目支付银行转账凭证以及台账并提供项目建设施工合同，该项目施工费用支付凭证”。

　　2023年3月17日，江苏省住建厅作出61号答复书，告知江苏某某公司：“首先，关于你公司申请涉及工程项目的项目立项、土地、规划、财政资金、环评、人防等事项，不属于住建部门职责，不属于本行政机关负责公开的信息，建议分别向属地发展改革委（立项、资金）、财政（财政、资金）、自然资源（土地、规划）、生态环境（环评）等部门咨询了解。其次，关于你公司申请的工程项目的开发资质、消防验收、竣工验收、招投标等事项，可能涉及住房城乡建设主管部门职责。其中：（1）开发资质信息，根据《房地产开发企业资质管理规定》第十一条的规定，资质实行分级审批（含国家、省、市三级住建部门）。由于你公司未提供开发企业名称，本机关无法确定审批机关，建议明确后再向相应层级审批机关申请。（2）关于消防验收、竣工验收、招投标等事项，根据建设工程项目有关法律规定，具体工程项目监管实行属地管理，建议依法向项目所在地射阳县住建部门（联系电话：0515-6803****）咨询了解”。江苏某某公司不服，于2023年3月26日向住建部提出行政复议申请，请求撤销61号答复书，并责令江苏省住建厅重新作出答复；责令江苏省住建厅向其支付因维权产生的律师费1万元人民币。同年3月28日，住建部收到上述申请材料。住建部受理上述申请，并于同年3月31日作出建复答字〔2023〕37号《住房和城乡建设部行政复议提出答复通知书》（以下简称37号通知书），告知江苏省住建厅已经受理江苏某某公司的复议申请，并要求该厅自收到复议申请副本之日起10日内提出书面答复，提交当初作出该具体行政行为的证据、依据等。同年4月3日，江苏省住建厅收到37号通知书等材料，并于同年4月7日提交了行政复议答复书及相关证据材料。同年5月23日，住建部作出被诉复议决定，并于次日邮寄给江苏某某公司。同年5月26日，江苏某某公司收到上述决定。其不服，诉至一审法院，请求：依法撤销被诉复议决定并责令住建部在法定期限内依法重新作出具体行政行为；依法判决住建部立即向其支付因维权产生的律师费1万元。

　　一审法院认为，根据行政复议法第十二条第一款的规定，住建部作为江苏省住建厅的上一级主管机关，具有对江苏省住建厅作出行为进行行政复议的职责。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条的规定，行政机关对政府信息公开申请，应当针对不同情况分别作出答复。本案中，江苏某某公司提出的信息公开申请中要求公开的信息分别涉及盐城市射阳县特庸镇苏福社区1至18号楼项目用地规划许可、建设工程规划许可、立项、环境评估、项目开发资质、总平面审查、消防和人防专项审查、竣工验收等多个方面。江苏省住建厅应当根据申请公开的不同信息情况有针对性地作出处理。但江苏省住建厅作出的61号答复书，仅是从是否属于住建部门职责角度分别作出答复。根据该答复内容无法与申请公开的信息予以对应。因此，住建部认定江苏省住建厅作出的61号答复书事实认定不清并无不当。因江苏某某公司申请的上述信息能否公开，还需要江苏省住建厅裁量。住建部据此决定撤销该答复书，并责令江苏省住建厅重新作出处理，符合行政复议法第二十八条第一款第三项第1目的规定，亦履行了行政复议机关的监督职责。江苏某某公司关于住建部没有对61号答复书全方面逐条进行全面审查，只是针对其申请的第一项信息进行审查，以及被诉复议决定未准确、直接指出61号答复书的违法情形等诉讼意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。

　　根据国家赔偿法第三条、第四条、第三十六条的规定，行政机关承担行政赔偿责任的范围，应当是受害人因行政机关及其工作人员行使行政职权而直接遭受的人身权、财产权的损害。本案中，江苏某某公司在针对江苏省住建厅作出的61号答复书提出行政复议申请的同时，提出要求江苏省住建厅赔偿其因维权产生的律师费1万元的请求。虽然住建部作出的被诉复议决定撤销了61号答复书，但江苏某某公司主张的损失系其在对61号答复书寻求法律救济程序中支出的费用，不属于国家赔偿法规定的赔偿范围。其该项请求缺乏法律依据，住建部驳回江苏某某公司的该项请求并无不当。江苏某某公司关于其主张的损失属于赔偿范围等主张，缺乏法律依据，一审法院不予支持。

　　住建部收到江苏某某公司的行政复议申请后，履行了通知答复、在法定期限内作出决定并送达等程序。复议程序符合行政复议法的规定。江苏某某公司关于住建部未向其作出受理决定，未向其送达江苏省住建厅答复意见，亦未组织双方进行听证听取双方的陈述意见，构成程序违法等诉讼主张，缺乏法律依据，亦不予支持。

　　综上，住建部作出的被诉复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。江苏某某公司的诉讼理由均不能成立，其诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回江苏某某公司的全部诉讼请求。

　　江苏某某公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，请求本院撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。

　　住建部同意一审判决。

　　一审相关证据材料均已随案移送本院。一审法院的认证意见并无不当，本院予以认可。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对此予以确认。

　　本院认为，根据行政复议法第十二条第一款的规定，住建部具有对江苏省住建厅作出行为进行行政复议的职责。

　　《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条规定，行政机关对政府信息公开申请，应当针对不同情况分别作出答复。本案中，江苏某某公司要求公开的信息分别涉及用地规划许可、建设工程规划许可、立项、环境评估等多个方面。江苏省住建厅应当根据申请公开的不同信息情况有针对性地作出处理。但江苏省住建厅作出的61号答复书，仅是从是否属于住建部门职责角度分别作出答复。根据该答复内容无法与申请公开的信息予以对应。因此，住建部认定江苏省住建厅作出的61号答复书事实认定不清并无不当。因江苏某某公司申请的上述信息能否公开，还需要江苏省住建厅裁量。住建部据此决定撤销该答复书，并责令江苏省住建厅重新作出处理，符合行政复议法第二十八条第一款第三项第1目的规定，亦履行了行政复议机关的监督职责。江苏某某公司的其他诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

　　根据国家赔偿法第三条、第四条、第三十六条的规定，江苏某某公司主张的损失系其在对61号答复书寻求法律救济程序中支出的费用，不属于国家赔偿法规定的赔偿范围。其该项请求缺乏法律依据，住建部驳回江苏某某公司的该项请求并无不当。

　　住建部收到江苏某某公司的行政复议申请后，履行了通知答复、在法定期限内作出决定并送达等程序。复议程序符合行政复议法的规定。

　　综上，一审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。江苏某某公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持一审判决。

　　本判决为终审判决。

　　审判长支小龙

　　审判员孔庆兵

　　审判员盛亚娟

　　二〇二三年十二月二十六日

　　法官助理宋文静

　　书记员韩靖

　　来源：行政法实务