干货！征收拆迁中常见土地问题和解决方案（上）

   有项目征收我的承包地，但给我的补偿十分低，要怎么提高？

   村里的无证房被拆了我能拿到补偿吗？

   我的征地补偿款被村委会截留了该怎么办？......

   在农村征拆过程中，很多农民朋友都有以上类似的疑问。"无证房拆迁"、"以租代征"、"补偿款遭截留"、"征收补偿极低"等征拆过程中的几大常见问题。近日，圣运律师事务所王有银主任就对农民朋友最关注的这些问题一一作出了解答。

【未经村民同意土地被占用如何处理？】

   王有银律师表示，遇到该种情况，需要根据情况来具体分析。如果是行政部门占用了土地，可以通过以下几步来解决。第一，可以向有关部门申请信息公开，查清占地主体具体是谁。第二，通过信息公开查清占地的具体原因。第三，汇总他的占地行为造成的损失，以备日后维权。在知晓上述事项后，村民朋友可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼，要求确认相关部门占地行为违法并责令其恢复原状赔偿损失，通过正规的法律程序来解决。

   其次，如果占地主体是公司性质的单位，村民朋友们可以直接起诉违法施工、违法占地。直接通过诉讼的手段维权。有的村民朋友担心，若查处或起诉时施工单位停工，等风头过去再次进行施工，我们再次提起查处或起诉是否会触犯法律上的一事不再审原则。提示大家，两次的查处或诉讼针对的是有关单位两次的违法行为，并不构成法律上的重复起诉。

   除此之外，若遇到不清楚占地主体的情况，村民朋友可以向当地土地主管部门申请查处。在查处过程中，有关部门可能会答复占地事由并责令对方进行土地返还，那随后村民朋友们再进行另案起诉申请赔偿即可。需要特别注意的是，若遇到查处申请石沉大海，久久未有答复的情况。按照《行政诉讼法》规定，如果相关行政部门收到查处申请后，60天内没有任何答复的，就可以依此起诉到法院确认相关部门未履行法定职责的行为违法，用法律手段推动有关部门履职。

【相关法条】

   可以看出，如果村民朋友们被占用的土地是耕地，非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上，占地方涉嫌构成非法占用耕地罪。有关部门的主管或者相关的直接负责人还可能需要承担刑事责任。

【村干部私自低价出租土地怎么办？】

   有些村民朋友提到，村里的土地不知道什么时间就被村干部租给他人，租期为几十年，租金远远低于市场价格，感觉亏大了，又不知道该如何应对。

   针对该种情况，王有银律师提示大家必须要注意以下几点。第一，明确土地归属。我们国家的土地的性质分两种，一种是国有土地，另一种是农民集体所有制土地。第二，明晰相关法律规定。新修订的《土地管理法》从保护农民的利益的角度出发，明确规定了，集体土地入市要经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。这几个条件缺一不可，如果没有经过法定程序村干部私自将集体土地出租了，显然涉及违法。除此之外，新修订的《土地管理法》还明确规定了集体经营性建设用地可以通过出让出租等多种形式交给有关部门来使用这种情况是意味着我们农民有更大的自主权。

   土地被出租后，村民朋友可以通过以下几步来维护权益。首先，主动和承租方协商，如果要继续使用土地，把低于市场价的差额部分补足后，修改协议按照市场价格进行合作。其次，若协商不成，村民朋友可以行使法律权利，召开村民会议或者村民代表会议作出决议，不认可村干部私人签署土地出租协议。随后，通过诉讼的方式要求解除该份侵害全体村民权益的协议。如果承租方拒不交出土地，在胜诉之后可以申请法院强制执行。

【征收款不分配，如何处理？】

   村里的土地大都归农民集体所有，征收后补偿款也应当归属全体村民所有。具体的征收补偿款又大致分为土地补偿费、安置补助费、青苗补偿、地上附着物补偿费等几部分。分配方式可按以下方式进行。

   土地补偿费：属于全体村民所有，全体村民可以召开村民大会或者村民代表大会做出决议，制定分配方案，由三分之二以上参会成员或者三分之二以上村民代表进行决议。按照集体通过的决议来分配。

   安置补助费：法律规定是如果被征收人的安置问题，需要相关单位来解决，那么该费用应发放给相关的安置单位对被征收人进行安置。但是如果被征收人自谋职业，不用相关单位安置，那这个安置补助费应当发放给被征收人。

   青苗费、地上附着物补偿：该笔费用应属于青苗所有者和地上附着物所有者。该笔费用属于个人所有，并不属于集体的。相关部门不应把该笔费用侵占。

   圣运律师提醒大家，土地征收所涉及的法律法规纷繁复杂。当遇到对征收项目不明确、对补偿款分配有异议、在征收中感受到自己的合法权益遭受明显侵犯时，一定要及时委托专业律师来尽早介入，帮助您解决问题。才能更好的维护自身的合法权益，实现自身利益最大化。