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二手房购买者需要注意哪些问题，业主在购买二手房时应该注意什么事项

更新时间:2024-12-23 07:12 发布:2024-09-20 18:33 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：业主在购买二手房时应该注意什么事项，进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。购房者首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考，不急于签字，谨防掉入合同霸王条款陷阱。要在代理合同中明确中介费收取标准。很多二手房买

一、在购买二手房时应该注意哪些问题？

购二手房前应注意哪些问题：首先应当了解房屋的产权面积和实际使用面积的大小；房屋的产权是否是共有房屋或者是房屋产权证上有没有存在他项权利，不如说抵押等情况。

一、什么是房产调查

房产调查是对房屋产权和用地的认证过程。分为房屋调查和房屋用地调查。前者主要包括坐落、产权、产别、层数、所在层次、结构、用途、权源等内容,以及绘制房屋产权界线示意图;后者主要包括用地坐落、产权性质、等级、税费、用地人、使用权来源、四至、界标、用途分类、用地面积等内容,以及绘制用地范围略图。房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。二、房屋调查的内容1.房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。2.房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在层次。3.房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。4.房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。5.房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。

二、成都市建筑拆迁补偿标准

成都拆迁补偿标准如下：

一、拆迁补偿的方式房屋产权调换与货币补偿

被拆迁人有选择的权利例外情形：1.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；2.共有产权，共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式；3.拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式；4.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；5.抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能作产权调换；6.拆迁政府代管的非住宅房屋，实行拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

二、对非住宅房屋的认定

三、被拆迁人提出房屋所有权证记载面积与实际面积不符的处理

四、拆迁当事人对分类评估价不符的处理

五、确定拆迁安置房面积的依据

公转私房屋使用面积换算建筑面积可采用使用面积乘以下列不同建筑结构的系数予以确认：。木结构：1.12；砖木结构：1.18；砖混结构：1.34；如果拆迁当事人申请产权监理处复丈的，以产权监理处复丈的结果为准。

六、拆迁房改住房或者补贴给个人的部分产权住房的规定

七、拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的规定

八、拆除围墙等附属物的规定

拆除围墙、水井和炉灶等的补偿标准，可参照成都市人民政府令第78号《成都市征地补偿安置办法》的有关规定执行。拆除非独家所有的门道、厕所、过厅、巷道、楼梯间等附属房屋，由拆迁人按评估价给予经济补偿。

九、对安置房屋地点的规定

十、对安置住房建筑面积的最低要求：套一42平方米；套二58平方米；套三72平方米

十一、对安置住房的楼层差价的规定：1.底楼有小院的上浮4％，无小院的上浮2％；2.二、四楼上浮3％；3.三楼上浮5％；4.五楼不浮动；5.六楼下浮7％；6.七楼下浮10％

十二、住宅产权调换的面积计算规定：1.拆除平房；2.拆除楼房

十三、对共有产权住房拆迁安置的规定：对拆迁共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有人或承租人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产权调换后，产权仍属全体共有人所有。

十四、对私有住房产权调换的结算补差规定：

1.一次性付款的；

2.分期付款的；

3.拆迁私有自住房屋，被拆迁人房屋产权证记载建筑面积在15平方米（含15平方米）以下的；15平方米以上，25平方米（含25平方米）以下的。（他处无住房，并持有低保证，前者安置房为套一，后者为套二或套三的，不再享受一次性付款的优惠。）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

三、二手房交易的流程与注意事项是怎样的

二手房交易的流程：1、买卖双方建立信息沟通渠道了解相关的情况。意思表示一致的，签订房屋买卖合同。2、买卖双方共同携带双方的相关证件（身份证、户口簿、买卖合同、房屋产权证明等材料）向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。3、若卖房方是贷款买房的，需要先进行赎楼。4、管理部门查验有关证件、审查产权，对符合条件的房屋准予办理过户手续。5、办理银行贷款。注意事项：1、房屋产权是否清晰；2、与卖方、中介的谈价，一定要当面，结果要书面化；3、与中介签署规范合同。

【本文关联的相关法律依据】

《中华人民共和国民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

二、业主在购买二手房时应该注意什么事项

进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。购房者首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考，不急于签字，谨防掉入合同霸王条款陷阱。要在代理合同中明确中介费收取标准。很多二手房买卖中介服务合同中，都只写明了收取中介服务费标准，但不写明收取中介服务费对应的服务项目，购买者在签合同时应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。要求中介费与中介服务对等。二手房中介服务企业收取了中介服务费后，就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务，但必须按照物价部门审核的标准收取，二手房中介服务企业不得加收金额，还必须提供各类税费的原始发票给购买者。购买者最好提出由二手房中介服务企业先垫付，然后凭发票支付各类税费款项。确认产权的可靠度。a．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人b．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处c．一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。考察原单位是否允许转卖。a．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成b．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让c．一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。查看是否有私搭私建部分。a．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼b．是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间c．阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。确认房屋的准确面积。a．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积b．产权证上一般标明的是建筑面积c．最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。观察房屋的内部结构。a．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点b．管线是否太多或者走线不合理和电线是否有老化现象c．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题d．打开水龙头观察水的质量、水压．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象。了解装修的状况。a．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉b．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。了解以后居住的费用。a．水、电、煤、暖的价格b．物业管理费的收取标准c．车位的费用。计算一下房价。a．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值b．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估c．银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。产权是否完整。a．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等b．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。小心房款和产权的交接。a．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题b．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

三、二手房购买者需要注意哪些问题

1、不做产权调查

业内人士指出：产权调查应该是购房的第一步，但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处。认为，二手房产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，购房者还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题，否则很容易产生纠纷，耽误买房进度又影响心情，也许会造成经济损失。

2、急于交定金

性情中人更需注意：在没有了解意向购买的二手房全面情况之前就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的，很多人在这个地方吃亏上当。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，好房子也很多，没有必要那么急于成交。

3、爱屋及乌

不仅仅是80后，很多购房者在看房时，都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面，这在选购二手房时是一定要避免的。有的人遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高;有的人看中小区的良好景观，却忘记了超高的物业费给自己带来的压力……不得不强调，作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

4、轻信虚假报价

二手房交易“水分”很多，价格也不透明化。所以，购房者在买房之前应该对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。在这里给大家想个方法：在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。但是切记不要轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。

二手房买卖是一个复杂的问题，购房者应该在全面了解房屋之后在进行购买，不要仅凭卖方或者小中介的口头叙述就放下警惕。尽量实地看房，详细调查才能排除潜在问题，购得适合自己的二手房。