农村宅基地拆迁补偿新标准，2021农民最想知道的宅基地征收补偿问题，征收拆迁律师告诉你答案

更新时间:2024-10-30 14:15 发布:2024-09-20 19:48 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：2021农民最想知道的宅基地征收补偿问题，征收拆迁律师告诉你答案，农村宅基地征收及其上房屋的拆迁无疑是整个征地程序中对农民权益影响最直接、最现实的部分，多年来一直是争议的焦点。那么，农村宅基地上房屋的征收补偿在即将到来的2021年将会有怎样

一、拆迁宅基地的补偿

法律分析：宅基地拆迁应当补偿住宅费用，具体的补偿表标准以当地的规定为准。房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。但是不同的地方要求不同，还可以根据当地的政策确定。

法律依据：《土地管理法》第四十八条　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

二、2021农民最想知道的宅基地征收补偿问题，征收拆迁律师告诉你答案

农村宅基地征收及其上房屋的拆迁无疑是整个征地程序中对农民权益影响最直接、最现实的部分，多年来一直是争议的焦点。那么，农村宅基地上房屋的征收补偿在即将到来的2021年将会有怎样的新变化呢?最基础的几个影响补偿利益的因素又是什么?本文，在律师就一口气都告诉大家。

【问题一:宅基地征收也要“先签补偿协议”了吗?】

预签约，即在征收决定作出前先行组织被征收人签订补偿安置协议，这在棚户区改造等城市房屋征收中已实行多年。

2021年，这一调整程序顺序的做法也将被引入到农村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先签”的确是合法的。

广大宅基地使用权人(通俗点儿说就是在村里有宅基地上房屋的农户)一定要及时学习所在省市的征地工作程序规定，将重点放在土地征收启动公告发布后对征地补偿安置方案(通常会印制成一个精美的手册)的知情、参与和监督上，切勿消极等待正式的“征地批文”公告，到那会儿协议早就签完90%以上了，剩下的户的征地补偿安置决定都下来了。

如果被征地农民对宅基地及其上房屋这块儿的补偿标准、方式、项目等不满，就不要盲目跟风签订补偿安置协议，即使补偿安置决定作出，我们也有依法复议、诉讼实施救济的机会。

【问题二:宅基地征收能走“收回宅基地使用权”吗?】

需要澄清的一点是，“收回宅基地使用权的决定”与“责令交出土地决定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法实施条例》明文规定的用于农村征地的文书，前者则来自《土地管理法》第66条，与一般征收程序无关，是一种特殊状况下村集体经批准收回集体土地使用权的行为。

近期的实践中，一些地方在征收拆迁项目中惯用“收回”程序来实现对农民房屋的“帮拆”，这种做法是完全没有法律依据的。

请农民朋友们牢记，一旦在一个有正式公告、方案的征收项目中出现了“收回”程序，基本意味着存在程序违法。被征地农民有权针对村委会或者县级政府作出的“收回”决定或者批复申请复议、提起诉讼，争取将其撤销。

从目前的情况看，这类复议、诉讼中面临的难点极多，尤其是在立案受理阶段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”来回踢皮球。这“收回决定”到底是个什么性质，该由哪个庭来依法审理，也有待司法实践中的进一步明晰。

严格按照“征收补偿”的标准和程序走，对农民的权益才是最有保障的。这一权利救济原则请大家务必掌握。

【问题三:宅基地征收到底该怎么给补偿?】

农户最关心的补偿条件问题，单看《土地管理法》第48条是看不出来的。48条规定的都是些原则、方式，其中有几点值得再强调一下:

1.农村村民住宅的补偿费用应当单列，不得以“地上附着物”这一概念对农民住宅房屋进行补偿;

2.“先补偿后搬迁，居住条件有改善”。前半句强调不能“先拆再谈补偿”，那种先行搬迁拆除的协议看都不要看，可以先签约，但不能因为我签约了就直接动手拆房子;后半句强调不能“越拆越穷”，突出“安置”而不是“补偿”是农村拆迁的一大特点。

3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式补偿。3种法定补偿方式，后两种应当保障农民的选择权，第一种有没有则要看当地的规划条件。但起码要有合法的、能够办得下证来的安置房提供，否则补偿方式上不合法。

4.对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。事实上，在对房屋的补偿部分与城市房屋拆迁是雷同的，只要是拆除房屋导致的直接损失，都应当给予补偿。不能因为房屋是农村的或者法律上没有明文的直接规定就不补，那个“等”字是留给各地进行细化规定的。

在这4大原则的基础上，各省市会有自己的宅基地上房屋拆迁补偿规定。“地钱”+“房钱”+“补助和奖励”的补法通常都是类似的。

“补助和奖励”这部分有没有是要看我们是否符合住房困难的保障政策，以及是否在规定期限内配合了签约腾房，不是每户都有的。

前两项则是所有农户的关注核心。“地钱”即宅基地区位补偿价，或者叫土地使用权基价，一般与当地征收农用地的区片综合地价标准一致(这个标准可在各省政府的官网上查到)，个别地方会有细微差别。

“房钱”就是房屋的重置成新价，有些地方规定可通过专业评估计算得出，那么农户有权参与选定评估机构，并且对评估全程参与、监督，对评估结果有权申请复核、专家委员会鉴定。

实践中，地钱不给只给房钱，房钱标准“一刀切”不让评估，无证房屋面积不予补偿或仅给予较低标准的补偿等一系列问题都会影响宅基地上房屋的拆迁补偿数额，但对于被拆迁村民而言，上面这些是我们首先需要弄懂的。

在律师最后想提示广大农民朋友的是，把握住征收的程序和标准，协议搬迁则因其“商量着来”“不具有行政强制性”的特征而在补偿标准上不应低于征收拆迁(否则老百姓凭什么签约同意开发商来拆除我的房子呢)，我们就不会在宅基地上房屋拆迁中吃亏上当。在《土地管理法实施条例》修订前，农村征地的程序仍存在一些不确定性，各地在操作中也会存在些许的区别，这都需要大家在2021年新年伊始睁大眼睛，盯紧自家正在或即将经历的征地拆迁项目，确保自己赖以居住生活的家园能够在拆迁后重获新生。

三、农村宅基地拆迁补偿新标准

法律分析：1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

3、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价x宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。