"法拍房"是否适用限购政策？??王有银律师接受新法制报专访

更新时间:2024-10-30 14:16 发布:2018-05-23 11:56 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介："法拍房"是否适用限购政策？??王有银律师接受新法制报专访6月7日，南京市房地产市场综合执法办公室签发公文明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行。发文部门明确表示，司法拍卖的买受人是不特定的社会公众，这与一般市场交易中的自主买卖，没

6月7日，南京市房地产市场综合执法办公室签发公文明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行。发文部门明确表示，司法拍卖的买受人是不特定的社会公众，这与一般市场交易中的自主买卖，没有本质差别，"不具购房资格的人参与了司法拍卖，就等同于限购政策形同虚设。"
事实上，今年4月，北京市住建委也首次明确，将司法拍卖房产（简称"法拍房"）纳入限购范围，规定竞拍方应符合该市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。
5月31日，江苏省高级人民法院办公室却签发公文规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。法院认为，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为，只受法律约束，不受地方性房产限购政策影响。
而在湖北、浙江等地，也已确定"法拍房"不受限购政策影响。
"法拍房"能否套用限购政策？法院与住建部门发文互怼的举动，一时间引起了社会舆论的广泛关注。对于限购"法拍房"是否混淆了司法拍卖与自由交易，"法拍房"适用限购政策是否妥当等争议，本报特邀法律界人士共同探讨。

限购让"法拍房"遇冷
主持人郭俊
嘉宾
彭丁带南昌大学法学院教授、省政府发展研究中心特约研究员
朱巍中国政法大学副教授、硕士生导师
王柱国江西财经大学法学院教授、中国行政法学会理事
王有银北京圣运律师事务所主任律师、北京理工大学法学院兼职教授
一、限购"法拍房"是否存在认知混淆？
司法拍卖房产是基于公权力行使的强制执行行为，自然人购房属自由交易行为，从法律上看，限购"法拍房"，是否混淆了两者概念？
朱巍：司法拍卖本质上是强制性拍卖，因为按照市场经济双方自愿的原则，司法拍卖中乙方明显非自愿，可见，司法拍卖与市场交易并非是一个层面问题。司法拍卖也是司法程序的一部分，是保障司法判决落实的重要环节。城市限购是针对市场自由交易房源的限制，与司法拍卖的性质并不一样。同时，城市限购是地方政府出的红头文件，"法拍房"则是根据民事法律做出的司法拍卖，所以，司法拍卖依据法律位阶更高。
彭丁带：无论是司法拍卖还是自由交易，两者的本质还是买卖，无非是买方要遵循价高者得的原则。司法拍卖与自由交易行为，从购买行为上说，概念无区别，但从售卖行为上说，概念有区别。司法拍卖是司法审判行为的一部分，其目的是实现司法公正。这种权利救济程序，是基于公权力的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为。
王有银：法院在司法拍卖过程中，作出的拍卖成交裁定书本身就具有物权变动效力，无须经由不动产登记机关登记，由此可见司法拍卖是司法审判行为的一部分。限购"法拍房"的确混淆了两者的概念。
二、 "法拍房"适用限购政策妥否？
住建部门指出，限购是政府宏观调控，"法拍房"若不受限购政策约束，将会有投机者通过司法拍卖绕开限购政策，催生"多房合法"。大家怎么看？
彭丁带：购买"法拍房"若不受限购政策约束，确实存在制造"多房合法"的机会。然而，保障法律的刚性与法治公正，是需要一定的社会成本的。以善政的理由损害法律刚性，必然会消减社会的法律信仰，以牺牲司法原则成全楼市调控很可能引发行政权力大于法律的质疑。
王柱国：法院拍卖房屋是实现当事人的债权，限购则是实现公共利益。本案中，限购并未阻止实现当事人债权，只是限制了部分交易主体的资格；法院没有对限购政策判决违法，行政机关限制交易主体资格应是合法的；行政机关对获得"法拍房"但属于违反限购政策的，不予以登记，也应是合法的。
王有银：从北京、广东等地限购"法拍房"来看，限购政策具有其特定的合理性。因为"法拍房"的确会滋生大量投机者绕开限购政策，催生"多房合法"问题，在司法机关没有能力完全对此予以识别的情况下，认可"法拍房"适用限购政策也是可行的。
朱巍：投机者确实存在，但不能因为少数投机者的存在，就将"法拍房"适用限购政策。法院在拍卖时，首先需要考虑的就是尽快实现债权，保障司法权威和当事人合法权益。当然，在拍卖过程中法院也应该考虑城市的限购政策，在有大量竞拍人竞拍时，可以根据不同情况，设定一定的门槛，也可以在同等条件下优先有购房资格者购买。
三、是否属"行政权干预司法权"？
有人认为，法院在强制执行中委托拍卖的行为本身也是司法权的体现，不动产登记仅为协助执行行为，并不对物权变动产生影响，住建部门就"法拍房"是否受限购政策约束发文怒怼法院，有行政干预司法的嫌疑，大家怎么看？
彭丁带：政府及相关职能部门以"通知"、"意见"的形式发布限购令，从行政法学的角度看，一般认定为行政管理性质的法律文件，不属于行政法规、地方规章。司法拍卖的依据是《民事诉讼法》。按照我国的立法体制，法律位阶从高到低共分六级：根本法、基本法、普通法、行政法规、地方性法规和行政规章。由此可知，《民事诉讼法》法律位阶高于"限购令"。
朱巍：从上位法角度看，司法拍卖的上位法是高于限购政策的。当然，我们也不能否认限购政策，这是政府宏观调控的一部分，但宏观调控不能超出范围，不能越权到司法执行领域。否则，确实会产生行政权力干涉司法公正的嫌疑。
王柱国：从法治角度来说，司法权独立行使，行政权不得干涉。但其实有个问题应该要厘清，虽然我国法院有执行权，但这个权力其实有别于审判权，而是一种行政性权力。故法院拍卖房屋应该是行政性权力，并不涉及"行政权干涉司法权"。
四、 "多地异政"是否有损法律威严？
目前，北京已认可"法拍房"受限购政策约束，并已实际执行；但湖北、浙江等地却又对此并不认同。如此"多地异政"的做法，是否需要最高法出台司法解释予以明确？
彭丁带：作为推进法治建设的重要力量，人民法院在化解矛盾纠纷、确保公平正义、实现法律有效实施的过程中，法律适用统一是基础、是关键。显然，"多地异政"的做法有损法律威严。当前，因法律适用不统一引发的法律实施问题，亟须引起高度重视。因此，最高法出台相关司法解释是法律适用统一的有效举措。
王有银：每个地区的发展程度、区域性的购房政策的执行力度都有所差异，所以出现"多地异政"的情况也在所难免。如果最高法能出台一项司法解释可以妥善处理冲突是很好的，行政机关的政策与司法解释发生冲突并不是个别现象，双方互相协调，可以在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。
朱巍：个人不建议最高法院出台相关司法解释。而地方政府，比较了解城市状况，行政命令发布反而比司法解释和立法相对灵活。
五、 "法拍房"无法过户有何救济渠道？
倘若因文件"打架"出现"法拍房"无法过户的事例，有何可行的救济渠道？应如何解决"法拍房"与限购政策间的矛盾？
彭丁带：若"法拍房"无法过户，当事人可以通过行政诉讼，让法律来定分止争。要解决"法拍房"与限购政策间的矛盾，则需要地方政府与法院之间充分沟通,明确司法拍卖是否服从限购政策。
朱巍：若房管部门不给"法拍房"过户，相关法院可以出具协助执行的裁定，这很容易解决。但这样做比较浪费司法资源，出现了司法与行政的内耗。所以各个地方政府应尽早出台与"法拍房"相适应的解决办法。
王柱国：首先行政机关与法院应进行协商；其次，在法院具体判决中，也可明确该案的"法拍房"不受限购政策的影响。这样才是符合法治的解决之道。
王有银：根据相关规定，当房管部门认为房屋权属错误，只有向法院提出建议的权利，并没有进行实质审查以及拒绝执行的权利，因此对不动产登记部门拒不协助办理登记手续的，法院可以依法采取强制执行措施。本案中，我认为行政机关和司法机关应当互相协调，双方在充分沟通的情况下贯彻履行本职与尊重行政的统一。

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文章编辑：李娜娜律师
内容审核：圣运律师

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