买房注意6大关键环节，买房也需清晰定位购房的五大阶段

一、买房那些事儿细说四个重要的购房要点

购房要点一：首先要看客厅总貌

好户型设计的客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，大小适宜。过大则易显得空旷冷清，过小易显得拥挤、小气。厅做成长方形为宜，其宽度不应小于3.3米，深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设屏风等过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要，风水学上讲入户即看阳台容易钱财外流，在入口处设屏风等可弥补这一缺陷。

购房要点二：其次要看卧室朝向

生活中主卧室最好有好的朝向，易于通风、采光，最佳面积大于12平方米，宽度不宜小于3米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积大于10平方米为宜。

购房要点三：注意要看餐厅厨房位置

餐厅厨房位置很重要。餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如若是独立设计，格局就要方正，不可有缺角或凸出的角落为佳，净宽度不宜小于24米。餐厅方向最好设在南方，风水上这样才会日常充足，家道将会日益兴旺。好户型的厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。

购房要点四：细节搭配千万不可忽视

俗话说细节往往决定成败买房中细节也是不可忽视的。一户好的户型的设计是会连阳台，储藏间等易被忽略的细节都会考虑在内。阳台为了保证起居厅有良好的视野和采光，最好把阳台栏杆设到高有1米左右，或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。

储藏间要注意是可不对外采光通风。而带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。还要注意查看卫生间的大小应与整幢户型的面积标准是否相一致。

二、买房也需清晰定位购房的五大阶段

做为一个购房者，充分了解自身的经济条件和居住背景，为自己做好清晰的置业定位，是实现科学买房和保证自身生活质量的基本前提。笔者分析，目前国内百姓，特别是生活在大型和特大型城市，在居住形态上可基本划分为五个阶段：

第一、寄居阶段：处于这一阶段的居住特点为：无房产，以租房居住为主，人群特点为异地工作者、大学毕业生和城市未婚一族。该类人群多处于创业阶段和资产的原始积累阶段，购房需求迫切，属刚性需求。

第二、茅居阶段：处于这一阶段的人群特点为：有自己的房产，但多为棚户区的危陋平方，里弄和胡同居多，属于城市拆迁和危改对象，整体居住品质较底。人群构成多为城市中的老居民和需要社会扶助的城市弱势群体，属住房刚性需求群体，但购房并不迫切。这一群体的住房条件主要是通过政府政策推动和拆迁补偿来改善获得。

第三、安居阶段：这一阶段的居住特点为：居住者已经脱离寄居和茅居生活阶段，通过自身经济收入的提高和城市发展的推动，实现了一次置业，已实现了居者有其屋。这一阶段的常规置业方式为：工作3—5年后，以按揭贷款或公积金贷款形式购买一处安居住房，面积在80平方米左右。

第四、康居阶段：这一阶段购房者已实现二次置业，城市中产阶层和小资阶层为主要群体特征。购房更注重房子的品质、品位和品牌，随着经济的发展，我国康居阶层正在不断增加，但刚性需求较弱。

第五、富居阶段：这一阶段为购房置业的最高阶段，购房者从单一的居住功能需求向休闲、度假、养生、运动和高级物业配套等复合服务功能的需求转变，高端复合性大盘和豪宅式建筑为该类人群的主要需求。从置业取向上分析，投资需求和彰显个性风范的富居需求成为该类人群的主要价值取向。

综合分析，每个阶段对应着不同的购房人群，购房阶段不同，需求标准亦不同，购房者只有结合自身情况，为自己做好清晰定位，才是实现科学置业的重要保障。

三、买房注意6大关键环节

目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合同约定中争取主动。因此，买房就需要格外小心。以下是买房需要注意的几个关键环节。

一、认购书及定金

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的人民币后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。

定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

二、销售合同

开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资金。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完工25%就进行预售的。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定。尤其是对开发商的免责条款，购房者一定要看清楚了。

三、广告的法律效力

根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益。

四、要审查“五证”

“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。

五、面积的构成

商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中却没有约定，需要购房者另行约定。

六、规划设计变更

如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以，一定要尽量把相关材料附上去。

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来源：临律-买房也需清晰定位购房的五大阶段，

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文章编辑：姜夏
内容审核：路洋律师

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