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房地产开发成本怎么计算，房地产怎么核算开发利润

更新时间:2025-04-03 13:20 发布:2024-09-27 21:59 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房地产怎么核算开发利润，房地产开发利润的计算涉及多个环节和因素。以下是一个简化的流程，用于核算房地产开发利润：一、确定房地产开发项目的总收入销售收入：主要来源于房屋销售，根据销售合同和实际销售情况确定。其他收入：可能包括租赁收入、配套设施销

一、怎样核算房地产开发成本

1、归集开发产品费用

由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。

(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。

(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。

通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。

2、正确划分成本项目

客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：

(1)“4301开发成本”账户。

本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。

(2)“4302开发间接费”账户。

本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其

列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。

3、计算并结转已完开发产品实际成本

计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。

4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。

即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

二、房地产怎么核算开发利润

房地产开发利润的计算涉及多个环节和因素。以下是一个简化的流程，用于核算房地产开发利润：

一、确定房地产开发项目的总收入

销售收入：主要来源于房屋销售，根据销售合同和实际销售情况确定。

其他收入：可能包括租赁收入、配套设施销售收入等。

二、计算房地产开发项目的总成本

土地成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等。

前期工程费：如规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察等费用。

建筑安装工程费：包括房屋建筑工程和附属设备的安装费用。

基础设施费：如道路、供水、供电、供气、排污等基础设施建设费用。

公共配套设施费：如绿化、环卫、照明等公共设施费用。

开发间接费用：包括工资、福利费、折旧费、修理费等与项目开发直接相关的费用。

财务费用：主要为贷款利息，根据贷款合同和实际贷款情况确定。

税费：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。

三、计算利润

利润 = 总收入 - 总成本

请注意，这只是一个简化的计算流程，实际房地产开发项目中可能涉及更多复杂的因素和环节。此外，房地产开发利润还受到市场供需关系、政策调控、行业竞争等因素的影响。

另外，从法律层面来看，《中华人民共和国公司法》及《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等相关法律法规对房地产开发企业的经营活动和税务处理有具体规定，务必确保在核算开发利润时遵守相关法律法规，以避免法律风险。

三、房地产开发成本怎么计算

1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％．其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。

3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。

一、房地产开发成本有哪些

房地产的开发成本有：土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费。

房地产开发成本是指房地产企业为了开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，就相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如果要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

二、房地产开发成本如何控制

1、加强企业内部成本管理体系的建设：

（1）建立企业内部成本控制管理组织机构成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员。

（2）健全成本管理制度、制定管理目标健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

（3）强化企业内部的成本控制管理。项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。

2、项目立项阶段，作好目标成本预测：进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。

3、项目设计阶段成本控制：在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90％以上。