业界热点

您的当前位置：首页 > 业界热点 > 房子拆迁该如何获得最大的利益，房屋拆迁怎么争取利益最大化

业界热点

房子拆迁该如何获得最大的利益，房屋拆迁怎么争取利益最大化

更新时间:2024-12-22 16:32 发布:2024-09-30 07:42 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋拆迁怎么争取利益最大化，一、分户。有的地方往往以户为标准制定房屋拆迁政策。如奖励是以户为标准确定的，搬迁费是以户为标准确定的，新安置房屋的套数是以户为标准确定的。户包括户籍登记机关登记的户，想尽办法在户籍登记机关分户。突击离婚的现象就是

一、面临拆迁时如何保障拆迁权益?

1、保留好征地拆迁的资料

一些当事人房屋被征收，在征收中政府给的补偿非常的低，在前期电话沟通的过程中，一再强调让将资料保留好，不要随意签字，不要在协商好之前搬家，过了半个月当事人来电表示已经搬家，想要争取补偿，但是让带资料来的时候，当事人表示，因为自己很生气这次征收，将所有手头的资料都扔掉了，没有任何资料可以参考;这对后期的维权产生很多的障碍;所以请大家在遇到征地拆迁的过程中一定要保留好手头的资料，为以后的维权做好铺垫。

2、不要随意签字

很多的被拆迁户和被征地户都不了解具体政策，在拆迁办或者是项目指挥部给资料的时候在不看的情况下直接签字，导致很多被拆迁户和被征地户都不知道自己有没有签署哪些文件，更有的被拆迁户和被征地户在征地和拆迁项目中签署空白协议，导致最后权益受损而无处说理;所以请注意不要随意签字，维权的难以可能只在一瞬间的选择。

3、及时请律师介入

很多的被拆迁户和被征地户来电中说明情况，希望律师能够在电话中将问题解答清楚，可以明确的告诉自己能拿到多少的补偿，能如何维权，但是律师未见到具体资料之前是无法做出准确判断的;并且还有一些是希望信访可以将补偿提高上去，耽误了最佳的维权时间，有个客户在房屋被强拆之后做的第一件事情就是去信访并且到目前为止已经坚持了十年，在此并不是夸赞客户，因为十年的信访并没有解决他的问题，补偿依旧没有合理，有些会反应说律师的工作起不到效果，律师能做的工作是为被拆迁户和被征地户提升在与政府谈判中的地位，只有谈判中地位提升上去，补偿才可以得到提升。

一、拆迁协议签订之后,什么情况下可以反悔

征收拆迁过程中签订的拆迁补偿协议，其法律性质属于行政合同。根据《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。也就是说，在一般情形下，双方签字或盖章后，合同就生效了。任何一方在合同生效后就不能反悔了。但是如果存在下面7种情形，将可能会导致拆迁补偿协议的无效，则被征收人可以主张协议无效，并争取重新协商签订补偿安置协议的机会。

第一，征收主体不具有征收房屋或土地的合法权利，压根无权组织实施征收拆迁。譬如街道办、村委会等实施的所谓“征收行为”。实践中，征收补偿协议的签订主体多种多样，但若征收项目主体本身的资格有问题，那么协议也自然不会对被征收人产生效力。

第二，被征收人的房屋或土地并不在征收范围内。例如，许多地方的征收部门在未获取相应的征地批文的情况下就进行征收，或者有征地批文，但是存在少批多占的情形，被征收人应多加注意这些情况。经申请公开勘测定界图等征地信息，发现自己的房屋、土地确实不在征地获批范围内，此时的补偿协议是不对被征收人产生法律约束力的。

第三，协议的签订违背被征收人的真实意思表示，违反诚实信用原则。在征收过程中，征收方可能会以欺诈、胁迫、乘人之危的方式，使被征收人在非自愿的情形下签署补偿协议。实践中，这类逼着被征收人签字，不签就长期滞留在被征收人家中，禁止其吃饭、休息，甚至动辄对其及其家人施以人身威胁、殴打等“逼签”情形并不鲜见。此时则需要被征收人保存好录音、录像等证据，及时报警争取解除人身限制。以便后续向法院起诉，通过诉讼渠道确认合同无效或者将其撤销。

第四，代理人在超越代理权限或者无代理权限的情况下，与征收方签订的拆迁补偿协议，且被征收人对此不予以认可。例如，在房屋由多个继承人继承的情况下，其中的一个继承人在未经其他继承人同意的情形下，与征收方签订的拆迁补偿协议是无效的。

第五，在空白拆迁补偿协议签字后，发现到手的协议补偿标准很低，与之前协商的补偿标准不一致，补偿金额减少了很多或者根本不能维持基本生活。被征收人在此情况下，可以提起行政诉讼。但是，这种情况下，被征收人举证都比较困难，这样就处于被动的、不利的地位。空白协议是一定不可以签的，否则将可能直接导致维权的终结。但若协议给予的补偿安置明显过低，被征收人仍有权要求征收方依法履行其补偿安置职责，确保其生活水平不降低，长远生计有保障。

第六，征收方以需要领导签字盖章或上级部门审批为由，将被征收人签字的补偿协议取走后擅自进行修改。被征收人可以请求法院认定征收方修改的协议无效或者请求撤销、变更协议。但是，在法院认定之前，征收方可以凭借此协议启动之后的程序，如要求被征收人腾空房屋、交房进而将房屋拆除，这对被征收人是非常不利的。我们建议被征收人在签订补偿协议中，尽量要求双方当场签字盖章，并将签字盖章的协议原件妥善留存。签约后手上没有协议是一种极为被动的情形，即使通过法律途径也未必能将所签的协议“调出”。在签订多份补偿安置协议的情况下，“消失不见”的往往是所涉补偿数额最有利于被征收人的那一份，这是需要被征收人予以高度警惕的。

第七，征收程序违反法律规定。例如，房屋评估机构选定违法或者估价不合理，低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；市、县级人民政府没有组织有关部门对征收补偿方案进行论证、公示；在旧城区改造类项目下，当多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规规定时，市县级人民政府没有组织由被征收人和公众代表参加的听证会；市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，没有进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，没有经过政府常务会议讨论决定；房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记后并未向被征收人公布等等。

二、房屋拆迁怎么争取利益最大化

一、分户。

有的地方往往以户为标准制定房屋拆迁政策。如奖励是以户为标准确定的，搬迁费是以户为标准确定的，新安置房屋的套数是以户为标准确定的。

户包括户籍登记机关登记的户，想尽办法在户籍登记机关分户。突击离婚的现象就是这样产生的。最绝的是公公和儿媳结婚，岳母和女婿结婚分成两户。

不能在户籍登记机关分户的，一分为

二、一分为三，家庭内部分户。

有的地方有所谓空壳房政策，即指工作生活在城镇在拆迁范围内有房屋，即可享有双倍或一倍半补偿的规定。如能在拆迁范围内有房屋，就可适用此政策。

二、增加安置人口。

安置人口的多少直接关系到被征地拆迁人的利益。如临时过渡费是以安置人口来确定的，新安置房屋的面积、新安置地点宅基地的面积是以安置人口来确定的。安置人口以拆迁范围内的常住人口为标准。有不少被拆迁人想方设法将不在拆迁范围内的近亲属的户口迁到拆迁范围内。

三、取得改变房屋用途的证明。

拆迁是按照房屋用途来补偿的。非住宅的补偿标准明显高于住宅。原有房屋，如能证明已改变房屋用途，当然要按照非住宅的标准补偿。

但有的被拆迁人虽然不能从正规渠道通过申请来改变建设规划改变土地用途，就想尽办法取得房屋用于非住宅的证明，如旅馆、小店的营业执照。有的地方从人性化出发规定按每本执照给以补偿，这是被拆迁人钻空子的又一条途径。

四、扩大用地面积。

90年代有的地方进行集体建设用地登记，是按实际使用的用地面积确定的。有的被拆迁人凭此要求确认集体建设用地使用证上的房屋都要求予以补偿。

五、提高房屋结构标准。

明明是砖木结构的房屋，伪装砖混结构;砖混结构的说成是钢硂结构。

六、扩大建筑面积，大量建造违章建筑。

有的地方规定对违章建筑按评估价的一定比例给予补偿。这就给被拆迁人以可乘之机。如突击加层，有的农村房屋，甚至加层到七层九层。如大量建造违章建筑。有的地方一夜之间耸立起房屋。这种现象比较普遍。

七、提高房屋装修标准，

由于拆迁补偿的标准高于装修的成本，这给了被拆迁人钻空子的又一种办法。

突击装修就是这样产生的。有的被拆迁人家里装了上万只灯泡，有的被拆迁人在空地上都装了防盗窗，有的被拆迁人三五百平方的房屋分割成了上百间小房间。更绝的是有人对猪栏进行了豪华装修。

三、房子拆迁该如何获得最大的利益

想要通过拆迁来获取最大利益，记住以下几点：

1、收集房屋证件，了解自身房屋情况；

2、对比周边类似房屋市场价；

3、了解房屋征收公告具体时间，知道评估节点；

4、对补偿不满意，不要签字；

5、对下达的征收决定、征收补偿决定申请行政复议或提起行政诉讼。

一、国有企业房屋拆迁办理流程是怎样的

根据相关的法律规定，国有土地上企业拆迁的流程可以概述为如下几步：

进行项目征收立项，并做好项目前期调查摸底；

房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县区政府；

对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况；

有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理；

政府部门组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日；

县区政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会维稳风险评估；

县区政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，经县区政府常务会议讨论决定；

公布房屋征收决定，做好房屋征收决定宣传解释工作；

由被征收人选择征收评估机构；

房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，在规定期限内达不成协议的，由房屋征收部门报请作出征收决定的人民政府作出补偿决定，并依法送达被征收人并在房屋征收范围内公告；

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼；

对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复议或不提起行政诉讼的，有房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

从上述内容可以看出，国有土地上企业拆迁的流程是非常复杂的，同时法律对此流程的规定是硬性的，缺一不可的。并且此流程中的很多具体的环节也是有相关的法律规定的。比如评估的程序，是需要参照《国有土地上房屋征收评估办法》，在实践中，政府往往会缺失上述流程中的部分环节，或者在一些环节出现违法的情况。企业在遇到拆迁时，要熟知拆迁的流程，寻求专业人士的帮助，对拆迁流程的合法性进行调查。在发现有违法的情况时通过相应的法律手段维护自身的合法权益，与政府沟通谈判最后达成补偿目的。

二、危房危楼房屋使用权到期后面临拆迁怎么办

楼房的使用年限到了成为危房后的拆迁补偿包括：

1、对房屋的价值补偿，其应不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格；

2、搬迁费和临时安置费；

3、对停产停业损失的补偿，一般由征收当事人协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

三、拆迁安置房房屋产权交换式补偿标准

房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。