房屋不在拆迁范围如何处理，拆迁补偿中如何处理未登记房屋的问题？

更新时间:2024-12-23 07:13 发布:2024-09-30 12:01 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁补偿中如何处理未登记房屋的问题？，法律分析：对于未登记房屋的拆迁补偿问题，法律并未明确规定具体的处理方式。但是，根据《物权法》的规定，未经登记的房屋不具有物权保护。因此，在拆迁补偿中，未登记房屋的所有权人可以根据实际情况与拆迁方协商处理

一、房屋拆迁面积与登记不符，能否争取更多补偿？

房屋征收拆迁地区绝大部分都是建成年代较早的房屋，老房子很多都存在着加盖翻盖等情况，在多年后遇到征收拆迁时，究竟是按照房屋实际面积来补偿，还是按照登记的面积来补偿呢？

老房子加盖翻盖也存在着诸多不同的情况，在加盖、翻盖后的房屋面积客观地发生了变化，在满足了住户的生活需求后，很多住户当时也没有想过变更房产登记面积，或是因为登记费用过高放弃了登记，除此之外依旧存在着许多不同情况，此时我们应当具体问题具体分析。

第一步：应先按照通常情况进行初步的定性，房屋实际面积大于房产证上的面积，此时更偏向于按照房产证登记的面积进行计算，但也存在着特殊情况。

第二步：看加盖翻盖是否经政府批准，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”但对于征收范围确定前已有翻建扩建的情况是否补偿、如何补偿的问题，相关法律法规中并没有如此细微详尽的规定，按照诸多地区的补偿标准以及处理案件实际操作中的经验，我们可以得出以下结论。

若是房屋在加盖翻盖房屋前已经向相关政府部门提出过相关加盖、翻盖申请，并且政府部门已经批准了申请并且作出决定，明确了加盖、翻盖的条件及期限，已经批准的这部分面积在建成后即使未登记在房产证中亦应当以同等条件给予补偿；已批准面积未建成时，先需要看是否超过建造期限，未超期的面积也应当给予补偿，补偿标准各地均不相同，有可能会低于已建成房屋的补偿标准；若是已超期，则超期后未建设部分不享受补偿，已开始建设但未完工部分，通常是按照当地规定的已建成高度是否符合补偿标准来决定能否获得补偿，若是当地并没有相关补偿标准，则可以委托北京晏清律师事务所的专业律师，审查相关材料并结合实际情况，为您争取这份补偿。

在经批准后所建造的房屋，实际建成的面积也会有一定出入，若是因资金或者条件限制而建造面积小于批准面积的，按照实际面积计算，未建部分面积在未超期的前提下可以尽力争取；若是建成面积大于批准面积，则应按照批准面积计算，超出部分可能涉嫌违建，该部分不予补偿。

第三步：结合实际情况进行维权。全国各地的补偿标准均不统一，若是没有明确已批未建部分如何补偿，被拆迁人可以自行沟通，或者聘请律师就拆迁补偿面积问题与拆迁人进行协商，若是协商不成，便可以依法提起申请行政复议，或者直接向法院提起行政诉讼。

二、拆迁补偿中如何处理未登记房屋的问题？

法律分析：对于未登记房屋的拆迁补偿问题，法律并未明确规定具体的处理方式。但是，根据《物权法》的规定，未经登记的房屋不具有物权保护。因此，在拆迁补偿中，未登记房屋的所有权人可以根据实际情况与拆迁方协商处理。如果双方无法协商一致，则需要依据相关法律规定进行调解或诉讼解决。

法律依据：

1.《物权法》第二十四条：房屋所有权应当依法登记。未经登记的房屋不具有物权保护。

2.《物权法》第七十条：不动产所有权取得登记时，可以申请登记以前的权利予以保护。

3.《拆迁管理条例》第十九条：对未登记的不动产，有关当事人应当协商解决；无法协商的，依照法律、行政法规的规定处理。

4.《城市房地产管理法》第二十九条：房屋所有权的获取，应当依照有关法律、行政法规的规定按照程序登记。

综上所述，未登记房屋在拆迁补偿中需要根据实际情况与拆迁方进行协商处理。如果协商无法达成一致，则需要根据相关法律规定进行处理。

三、房屋不在拆迁范围如何处理

因被拆迁人的房屋不在拆迁许可范围之内，故双方签订的《拆迁安置补偿合同》因主体不适格，其无权与被拆迁人签订拆迁补偿协议，且违反法律行政法规强制性规定而无效。根据法律规定，集体土地上房屋拆迁的被拆迁人应当为征地范围内的房屋所有人，因被拆迁人房屋不在拆迁范围之内，故被拆迁人也根本不是签署拆迁补偿协议的适格主体。同时，因为征收集体土地、实施集体土地上房屋拆迁，应严格适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》之规定，在拆迁范围之外擅自实施拆迁，与房屋所有人签订所谓的《拆迁安置补偿合同》，实际上违反了法律、行政法规之强制性规定。

依照《民法典》中之规定，拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁安置补偿合同》应属无效，拆迁人故意隐瞒拆迁范围，意图对被拆迁人房屋实施拆迁，应当对被拆迁人遭受的损失承担赔偿责任。

被拆迁人可以在委托律师介入后，通过信息公开程序以确认房屋不在拆迁范围之内，现实中不乏有相当部分房屋产权人不明就里签订补偿协议后房子被拆除，却不清楚自己实际并不属于拆迁范围。由于拆迁活动中，许多应当公告的内容未被公告，而被拆迁人也缺乏依法维权的意识，许多被拆迁人的合法权益便无从保障，作为被拆迁人在面对房屋征收拆迁时一定要通过多种途径了解征收拆迁项目的实质范围以及合法性，以免造成不必要的损失。

一、征收方威胁不搬迁要强拆拆迁户应该相信吗

征收方威胁不搬迁就要强拆的，要看拆迁是否合法，如果合法的，是可以强制拆迁的，如果符合的，被拆迁人要做好准备，以免自己利益受侵害。

（一）强制拆迁的法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十八条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

（二）签订《房屋拆迁协议》后，按照民法典的相关法律，要求履行合同进行拆迁的，当事人应当履行其义务，所以拆迁协议也是作为强制拆迁的法律依据的。

根据《中华人民共和国土地管理法》第五百四十九条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行，即只有司法强制拆迁才算合法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四百八十二条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

二、房屋漏水找谁投诉处理

房屋漏水如果是在保修期内，应该是由开发商负责，超过了保质期，业主要看物业服务合同中是否有关于该内容的约束，有约定的按约定，没约定的可以由当事人协商解决，协商不成的，可以向法院起诉。