拆除和修建自有房屋需具备相应资质不符合国情，农村房屋二层及以下拆除无需资质的相关依据

更新时间:2025-03-29 13:58 发布:2024-09-30 12:05 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：农村房屋二层及以下拆除无需资质的相关依据，农村房屋二层及以下拆除无需资质的相关依据并不明确。然而，根据《建设工程安全生产管理条例》的规定，一般来说，拆除建筑是需要相应资质的。该条例第十一条明确要求，建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等

一、农村二层或多层房屋拆迁合法面积的认定标准

房屋征收拆迁涉及权属证明、违法建筑和补偿问题。拆迁方会以权属证书或相关文件上的面积为准，对无证建筑需进行具体调查。多层房屋补偿与地方政策、合规性有关。拆迁补偿价值与房屋面积、用途、性质等因素相关，法律程序可维护被拆迁人权益。

法律分析

房屋征收拆迁活动中，拆迁方一般会以房屋权属证书上的标注的面积为准，以此作为拆迁房屋面积的计算依据。对于没有登记在册的房屋，可依据相关建房批准的文件上面积为准。没有任何权属证明的，就需要评估方入户实地进行测量。在实际的房屋拆迁过程中，对于无权属证明的房屋可能会被认定为违法建筑而无法取得赔偿，实际上无证建筑并不等同于违法建筑，对于无证、翻建、扩建等情况征收方都必须进行具体调查，比如房屋的建设年限，无证原因等。另外在征地拆迁过程中，多层房屋的补偿，会根据各地方政策的不同而定，例如，根据当地法规规定，宅基地只允许建造4层，那么4层以上均为违建，所以在建房时需要注意层数是否合规合理，使用面积是否超过建筑面积等问题，才能在拆迁时获得尽可能多的补偿。在实际拆迁过程中，被拆迁的房屋的补偿价值与房屋的面积、用途、性质等各方面因素相关，涉及的法律条款也很复杂，如果被拆迁人对于房屋价值评估有异议的，应当及时启动法律程序来维护自身合法权益。

拓展延伸

农村房屋拆迁政策的合法面积界定及执行规范

农村房屋拆迁政策的合法面积界定及执行规范是指在农村地区进行房屋拆迁时，依据相关法律法规和政策规定，对房屋的合法面积进行明确界定，并制定相应的执行规范。合法面积的界定通常考虑房屋的建筑结构、用途、建筑面积等因素，以确保拆迁行为的合法性和公正性。执行规范则包括了拆迁程序、补偿标准、安置政策等方面的具体规定，旨在保障农村居民的合法权益，促进拆迁工作的顺利进行。通过明确合法面积界定和执行规范，可以有效避免拆迁过程中的纠纷和争议，确保拆迁工作的公正、透明和有序进行。

结语

在房屋征收拆迁活动中，合理界定房屋的面积对于拆迁方和被拆迁人都具有重要意义。对于有权属证明的房屋，可以依据证书上的标注面积进行计算；对于无权属证明的房屋，可根据相关建房批准文件上的面积为准，或由评估方实地测量。需要注意的是，无证建筑并不等同于违法建筑，征收方应进行具体调查，如建设年限、无证原因等。此外，对于多层房屋的补偿，需根据地方政策规定，确保合规合理。拆迁补偿涉及多个因素，法律条款复杂，如有异议，应及时启动法律程序维护自身权益。农村房屋拆迁政策的合法面积界定和执行规范能确保拆迁工作公正、透明、有序进行，避免争议和纠纷的发生。

法律依据

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

二、农村房屋二层及以下拆除无需资质的相关依据

农村房屋二层及以下拆除无需资质的相关依据并不明确。然而，根据《建设工程安全生产管理条例》的规定，一般来说，拆除建筑是需要相应资质的。该条例第十一条明确要求，建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位，并在拆除工程施工15日前，将相关资料报送有关部门备案，这包括施工单位的资质等级证明。同时，该条例第二十条也规定，施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的条件，并依法取得相应等级的资质证书，在其资质等级许可的范围内承揽工程。

尽管有上述规定，但在实际执行中，对于农村房屋二层及以下的拆除工作，一些地方可能并未严格执行这一规定，这可能是由于这类工程的规模相对较小，风险较低。然而，这并不意味着这样做是合法或安全的。

总的来说，虽然农村房屋二层及以下拆除可能在一些地方并未严格要求资质，但根据《建设工程安全生产管理条例》的规定，拆除建筑应当委托具有相应资质的施工单位进行，以确保工程的安全和合规性。因此，建议在进行此类工程时，尽量选择具有相应资质的施工单位，以降低风险，确保工程的顺利进行。

三、拆除和修建自有房屋需具备相应资质不符合国情

近年来，私人自建房屋交由不具备建筑法等有关法律规定资质的人组织施工，工人在拆房、建房过程中发生事故而遭受人身损害后，以“雇员受害赔偿纠纷”向人民法院起诉的案件数量呈逐年增长之势。从某基层人民法院2010年判决的该类案件来看，均由房主与施工人对“雇员”所受损害承担连带赔偿责任。①如此判决的法律依据是《中华人民共和国建筑法》第二十六条：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。”第五十条：“房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担，由建筑施工单位负责人对安全负责。”《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对雇员所受伤害，发包人知道或应当知道承包人没有相应资质的，二者应当承担连带赔偿责任。”对2010年7月1日之后发生的该类纠纷，《民法典》虽然无此规定，但该法并未废止前述司法解释第一千一百七十一条，且该条规定与《民法典》并无冲突之处，该条司法解释仍然适用。

笔者在进行以下论述前，先申明一点：在前述法律和司法解释未改废之前，处理该纠纷仍然以之为法律依据。

在我国，承包建筑工程或拆除房屋的施工方要具备《建筑法》规定的相应资质，必须符合较高的条件和严格的资质审核、认定程序;具备相关建筑资质的企业一般不承包工程造价较小的工程。而广大农村、小城镇和大城市郊区的众多群众自拆自建房屋，根本无力向有资质的施工方支付为数不菲的费用，不得已交由当地公认的、具有一定建筑经验和技能的工匠修建。因施工方不具备相应资质，一旦具体参与拆房、建房的工人在施工过程中遭受损害，房主与施工方几乎都对受害人遭受的损害承担连带赔偿责任。尽管房主与施工方有“施工过程中发生的事故风险，由施工方承担”等约定，房主也不可据此抗辩受害人要求房主与施工方承担连带赔偿责任的主张。

笔者认为：拆除和修建自有房屋，施工方需具备相应资质不符合国情。

首先，如前所述，具备建筑、拆房资质的企业难以满足我国庞大的“自有房屋”修建市场的需要;其次，拆除和修建自有房屋，交由具备相应资质的施工方进行，属“客观不能”;再次，严格要求拆除和修建自有房屋交由具备相应资质的企业进行，将造成“建筑业垄断”，为建筑企业哄抬建房价格提供可乘之机;最后，无视拆除和修建自有房屋的现状，要求施工方具备相应资质的法律规定只会被架空，而且，错误地引导现实中大肆承包(或承揽)建筑工程但无相应资质的施工方将施工风险转移至房主，忽视施工安全的保障和管理，进而发生更多的“雇员受害赔偿纠纷”。

国家曾注意到“拆除和修建自有房屋，施工方需具备相应资质不符合国情的问题”，欲区别对待。如，建设部颁布、于1996年起实施的《村镇建筑工匠从业资格管理办法》规定：凡在村镇从事房屋建筑活动的建筑工匠，需取得《村镇建筑工匠资格证书》;由国务院建设行政主管部门负责全国村镇建筑工匠的从业资格管理;县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的村镇工匠资格管理。但是，该《办法》已经失效。

另外，虽然“农民自建低层建筑不需施工方具备相应资质”的规定一定程度注意到了国情，但是，仍然不能适当兼顾拆除和修建自有房屋的国情。

为此，笔者呼吁有关机关对于“拆除和修建自有房屋施工方的资质问题”进行大规模调研后，作出兼顾国情的法律规定。

【作者简介】

胡-波，云南省鲁甸县人民法院任职

【注释】

①在本文中，笔者不称“房主”为“发包人”、“施工方”为“承包人”。