土地储备征地拆迁中的法律问题，以土地储备为理由来进行拆迁合法吗

更新时间:2025-04-04 21:16 发布:2024-10-02 04:06 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：以土地储备为理由来进行拆迁合法吗，拆迁过程中，对于在何种情况下政府才能进行房屋征收，很多人都有一些疑问。有些人会有这样的想法：“只要政府想拆，那他什么情况都能拆。”其实，这样的想法是完全错误的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“

一、土地收储是不是意味着拆迁？

法律分析：

不是。土地收储中心应该是政府国土管理部门下属部门，是代表政府对拟出让土地进行管理的，不能作为拆迁人实施拆迁

法律依据：

《土地管理法》

第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

二、以土地储备为理由来进行拆迁合法吗

拆迁过程中，对于在何种情况下政府才能进行房屋征收，很多人都有一些疑问。有些人会有这样的想法：“只要政府想拆，那他什么情况都能拆。”其实，这样的想法是完全错误的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”

由上述法条可知，国有土地上房屋征收是应当以公共利益需要为前提的，非因公共利益的需要，政府是不能随意征收房屋的。

那么，这里的公共利益应该如何界定呢？以“土地储备”为名义是否算是为了公共利益呢？下面让我们来探讨这个问题。

国土资源部、财政部、中国人民银行印发施行的《土地储备管理办法》第十条规定：“下列土地可以纳入土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地；

(二)收购的土地；

(三)行使优先购买权取得的土地；

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

(五)其他依法取得的土地。”

由此可知，《土地储备管理办法》中对于可纳入土地储备范围的土地界定中，并不包含国有土地上房屋征收所获得的土地。

另外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要；

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

由此可见，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，对于国有土地上房屋征收中关于公共利益的界定中也并不包含土地储备这个理由。

因此，对于土地储备是否能成为国有土地上房屋征收的理由这个问题，毋庸置疑，答案是否定的。

土地储备其本身并不具备公共利益属性，不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的公共利益需要范围。主动进行土地储备，原则上不能通过征收方式，只能采取购买、置换等交易方式。

三、土地储备征地拆迁中的法律问题

一、公共利益与商业利益不分没有区别对待为社会公共利益目的的拆迁和纯商业目的征地拆迁，明确土地征用的目的，仅允许在服务于公益目的时才可征地，公益目的原则由辅以司法解释的一般准则界定或通过实施细则界定。虽然没办法解决得尽善尽美，但解决方案要尽量合理。于社会公共利益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，这就有问题了。因为，第一，在房屋拆迁中，被拆迁人处于弱势地位，行政权力的介入应该保护弱者而非强者。第二，从法理上讲不通，开发商与被拆迁人本是平等的民事主体，在商业性拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁决。行政部门事先强行拆迁，是行政权对司法权的粗暴干预。因此，虽然《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁，但是这一规定毫无道理，既不能保护被拆迁人的合法权益，又违背了法治的基本原则。

对公共利益的界定，要引入司法审查程序。外国通常是这样做的：第一，土地征用被限制在服务公益的目的上。虽然对于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定是由法律规定，最终裁决也是由法院来裁决的。这里要充分尊重利害关系人的权利，特别是诉权；第二，赔偿的基准尽量达到公正。“公正的赔偿”是征地的赔偿基准，所谓“公正的赔偿”的根本目标，就是被征者能够达到与征用之前相等的经济条件。应该既不因为征地致富，也不因为征地变穷。第三，当事人程序上的权利，包括得到通知、听取证词、上诉等都有法律保障。而在这些权利没有得到实施之前，征地方无权强制拆迁。总之，之所以国外能够较好地解决拆迁双方当事人的矛盾，就在于他们是在司法过程中来达到一种动态平衡。二、征地的程序存在着明显的瑕疵，没有做到公开、公正广东省阳江市阳东县政府以建设公园为名，以每平米不足10元的平均单价征用农田和用于灌溉数千亩水田的水库，最后建成一处占地近1500亩、最高单价达2000万元的“五星级”全封闭式私人花园别墅区。阳东县在村民毫不知情的情况下，征用了当地部分山林地和农田，征地协议是“秘密”签订的（《中国经济时报》报道）。征地补偿的程序能否公开、公正直接关系到被征地人利益能否得到保障，我国应该对征地程序作出更严格、更切合当今实际情况的系统而完善的规定，强制要求征地补偿安置协议内容及征地补偿安置情况必须公示、举行听证，双方在公平谈判中达成协议。在协议未达成的情况下，不得擅自强制征地。同时，应该对违反规定程序的行为作出明确而具体的惩罚性规定。三、粗暴剥夺了被征地人的权利，对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权

城市发展需要征地拆迁，没有征地拆迁就没有发展，但是，我们不能把拆迁建立在对私有财产的侵害上。在我国长期的拆迁历史中恰恰忽视了这个问题，只是到了最近，我们才关心起私人财产权问题，但立法对此没有给予＂足够＂的重视，严重一点说，现在有的征地拆迁是一种大规模的、有组织的对私人财产权的侵犯，不但直接侵害了私人财产权，而且也引发了社会极大的不稳定，破坏了人们对法治的信心。

《中华人民共和国宪法》第13条规定：＂国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权＂；第39条规定：＂中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅＂。

宪法明文规定，公民的住宅等财产不受侵犯，但恰恰是国家的法规和地方法规，给予各地随意和任意拆迁公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一个开发商如果看中了某块地皮，只要和政府一说，政府马上借口统一规划建设或者建立开发区，而要求这块地皮上的原有居民搬迁，并且还不给予足额的补偿。如果居民因为不到位或者不愿意拆迁，政府就可以根据上述法规申请法院强制执行。

因为行政法规和地方性法规无视公民房屋住宅这一宪法性权利，导致了各地大量＂依法＂侵犯公民住宅权和房屋所有权的现象，极端的时候，就导致了自焚现象的发生。