山西拆迁系列之：无证建筑被罚款后如何认定

【案情概览】

王先生在山西省住A县B镇，2008年在自家宅基地盖2层楼，经审批取得了相关建设工程规划许可证等相关许可证件，于2008年6月正式动工建设。后来道路改造，王先生的房子变为临街房，当时宾馆生意很好做，在建设工程设计方案经镇上审查过后，就加盖2层楼房用作开宾馆，2009年4月，上述房屋正式竣工投入经营。

2011年6月，规划主管部门找到王先生，表示其违反规划许可条件擅自加建的厂房，违反了城乡规划法的规定，下达了《限期改正通知书》，其后公司向城乡规划部门缴纳罚款2万元，但未及时补办规划许可手续。2012年初，上述区域被列入拆迁范围，拆迁人表示未取得规划许可手续的两层建筑系违法建筑，不予补偿，而陈先生认为，自己已经向城乡规划部门缴纳了罚款，只是一时疏忽，没有补办规划许可手续，以上房屋应当按照合法建筑的补偿标准进行拆迁补偿。双方一直僵持不下，2012年3月，A县城管局向王先生下发A城管行限拆字[2012]第3004号《责令限期拆除通知书》的形式确认砖厂房屋为违法建设，责令3日内拆除。王先生一下慌了神，看着盖着鲜红大印的文件手足无措，王先生的爱人一句话点醒了他，"咱们请律师维权吧！"对，去北京请律师，王先生第二天赶到北京，慕名找到著名征地拆迁维权律师李宁律师。

王先生交了罚款的层楼到底是不是违章建筑呢？会不会被强拆呢？

【办案掠影】 

期限急迫，李宁律师第一时间提起了复议，同时向拆迁人县政府发出律师函，双管齐下，强拆的步伐暂时停了下来。时隔不久，复议机关发来了听证通知。听证会城管准备很充分，法律依据、程序文件、执法人员资格等一一举证体系看上去完整严密，没有辩驳的空间。王先生在听着心里发慌，不停的看李宁律师。轮到李宁律师质证，听着李宁律师不慌不忙、丝丝入扣、逻辑严谨的分析，王先生一颗石头落了地。城管貌似完整的证据在李宁律师的论证下的漏洞百出，不堪一击。听证会后，拆迁人主动提出，对王先生加盖的建筑按合法补偿，同时希望王先生撤诉。王先生征求李宁律师建议，李宁律师语重心长的对王先生说，我们维权不是粗率的简单的和政府对抗，只要自身的合法权益得到保障，就没必要缠诉。维权需要法律，更需要技巧和策略，尊重对手就是一种智慧。果然，王先生撤诉后，拆迁办的人及时合法的给王先生进行了补偿！

李宁律师在听证会上又是如何分析，让对手作出了让步？ 

【法律分析】  

违法建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反城乡规划的建筑。就城市规划区来说，根据《城乡规划法》第64条之规定，对已落成的违法建筑的处理，分为两种情况：第一，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；第二，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

这条规定，并没有直接对罚款后建筑是否合法作出规定，但2012年9月1日正式施行的住建部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》，该意见明确了违"尚可采取改正措施消除对规划实施影响"的两种情形，第一，取得建设工程规划许可证，但未按建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的；第二，未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的，除此之外的违法建设行为，均为无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。同时，该意见规定了对尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形的处理意见。

所以，王先生的情况属于第二种，按照《城乡规划法》第六十四条中规定的"尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的"违法建筑来处理的，在其缴纳罚款后，应当视为已经取得了可以补办规划许可手续的条件，应当视作合法建筑予以对待。

【温馨提示】

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文章编辑：郭建炜律师
内容审核：圣运律师

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