北京拆迁系列之：已购公房拆迁 拆迁律师助其提高三倍补偿

      【案情简介】

       刘先生系北京人，在西城区西四拥有一套原有建筑面积36平的住房，并在院内有一间大约8平的自建房。此套住房原系单位公房，后被刘先生买下。多年来，刘先生一家三口一直居住在此。2009年，北京天恒房地产公司经有关部门批准，在丰盛地区进行西四居住和市政基础设施用地项目（丰盛东区危改）建设，需要进行大范围拆迁，刘先生的房屋正好在拆迁范围之内。拆迁开始后，刘先生一家的生活不再平静。拆迁办三番两次的找到刘先生，希望刘先生尽快搬迁，同时也提出给予刘先生一定的补偿。面对拆迁办的软硬兼施和低廉的拆迁补偿，刘先生坚决不同意搬迁。

       为了实现尽快搬迁的目的，2010年1月5日，天恒公司向西城区房管局申请裁决，裁决所依据的评估价为每平米3万，总计约117万。这样的补偿价格相对于周边房屋市场价俨然拍马不及，对刘先生也是极不公平的。直到同月22日在房管局举办的调解会上，双方仍未达成补偿安置协议。此后，房管局便没了动静。但是刘先生却着急了，因为附近的居民陆续开始搬迁，也都拿到了自己满意的补偿款，但自己的事情却是悬而未决。

       斟酌之下，刘先生找到了专业拆迁维权律所——北京圣运律师事务所，见到了久负盛名的王有银律师，希望王律师帮助其摆脱窘境，并取得合理的拆迁补偿款。王律师接手此案后，经过调查、研究和判断，决定采取一系列的法律安排，以敦促与拆迁方的有效谈判，取得了良好效果。

      【办案掠影】

       成功阻止裁决书下发

       早在刘先生委托律师之前，拆迁人就已经向西城房管局提出了裁决申请，彼时已有将近三个月的时间，裁决书的下发已是箭在弦上，怎样阻止裁决书的下发成为本案首要之事。实际上，早在本案之前，王律师就已经对该拆迁项目有所接触，并做了一些调查。因此，面对该案的紧急情况，王律师却是从容不迫。通过巧妙的提出对裁决前置行政程序的合理质疑，对裁决程序提出了中止申请，成功阻止了裁决书的下发，为拆迁补偿谈判调解争取了时间。

       令人欣喜的是，此时拆迁方的补偿上限也有了松动，应允给予刘先生每平8万元的补偿款。但是，对于自建房部分仍然不予认可。案件取得了可喜的进展，但是这样的补偿仍然不能满足刘先生重新购房、维持原有生活水平的需要，于是王律师乘胜追击，决定采取连环诉讼策略予以应对。

       连环诉讼争取补偿

       深谙拆迁谈判之艰，王律师知道单纯的通过与拆迁方的面对面谈判并不能解决委托人的实际问题，因此，在充分调查研究拆迁项目和案情基础之上，王律师提出了对拆迁环节的阶段性法律救济。包括对该拆迁项目的立项、规划、拆迁等行政行为，申请政府信息公开，提起复议或诉讼等，环环相扣，不仅是对拆迁项目存在的违法性问题的揭露，更是为刘先生争取谈判的筹码准备了时机。

       诉讼过程中，王律师带领刘先生与拆迁人进行了多次谈判，不仅补偿面积包括了自建房部分，而且补偿单价一度增加到了8万。历经一年多时间，刘先生最终拿到了单价将近10万元的补偿款，比最初的3万元增长了2倍多，也达到了刘先生的心理预期。至此，该案也获得了圆满结局。

       【律师说法】

        本案的关键在于裁决程序。作为被拆迁人，务必要了解裁决程序的方方面面。拆迁裁决是房屋拆迁主管部门根据一方当事人的申请，应用行政手段对补偿安置争议依法作裁决与决定的具体行政行为。主管部门依法受理裁决申请后，组织当事人进行调解，调解不成的，进行裁决。对此，我国《城市房屋拆迁管理条例》和建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对裁决申请、中止、调解、终止、法律救济等方面做了具体规定。

       裁决中止有以下法定事由：发现新的需要查证的事实；裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。本案属于第二种情形，也是法律事务中经常运用的诉讼策略，运用得当就会取得良好的效果，延缓甚至阻止裁决书的下发。

       需要明确的是，裁决程序针对的是《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）之下的拆迁项目。自2011年1月21日起，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新条例）开始实施，旧条例同时废止，裁决程序也随之成为历史。也就是说，2011年1月21日之前已经取得拆迁许可证的项目仍然适用行政裁决程序，自此之后的拆迁项目不再适用，取而代之的是补偿决定程序。相应的，对于补偿决定，也可以提起复议或诉讼，进行权利救济。



        【温馨提示】

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文章编辑：罗思章律师
内容审核：圣运律师

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