河北农村征地系列之：揭开"以租代征"的面纱

更新时间:2024-12-23 09:13 发布:2018-05-14 10:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：河北农村征地系列之：揭开"以租代征"的面纱【案情概览】： 2011年4月，河北省迁安市木厂口镇护国村6位村民找到律师，反映护国村存在村民宅基地及承包耕地未经合理补偿而被征收的情况。2005年迁安中化化工有限公司占用了护国村部分耕地，按

河北农村征地系列之：揭开

【案情概览】：
2011年4月，河北省迁安市木厂口镇护国村6位村民找到律师，反映护国村存在村民宅基地及承包耕地未经合理补偿而被征收的情况。2005年迁安中化化工有限公司占用了护国村部分耕地，按承包合同未到期的年限每年补偿1000元的标准进行一次性补偿。由于迁安中化化工有限公司污染严重，2007年3月，木厂口镇搬迁指挥部发表《致护国村村民的一封信》，公告称将自2008年3月15日至4月3日，对护国村131处村民实施整体搬迁，收回宅基地，集中建设住宅楼，拆迁费以迁安市人民政府拆管办委托的唐山市忠信德评估公司的评估价格为准。2008年3月，在当地公安机关的配合下，护国村村民被强制搬迁至附近村庄租住，木厂口镇人民政府拆迁办公室（甲方）与村民（乙方）签订了拆迁补偿协议。甲方出示的拆迁补偿明细表表明，本次拆迁补偿的项目为，房屋部分补偿费、附属物部分补偿费、苗木补偿费、搬家补助费、临时安置费。2008年10月，护国村村民委员会与被拆迁户订立《护国村拆迁户购楼协议书》，对购新住宅楼事宜进行了约定。
2009年、2010年，迁安市九江钢铁公司占用了护国村耕地，按承包合同未到期的年限每年补偿1000元的标准对村民进行一次性补偿。搬迁后，村民在自家护国村的宅基地上种植了树木，2011年春节过后，村民在护国村的原宅基地，也被迁安市九江钢铁公司占用。另外，护国村还有荒山、街道、马路等共计800多亩非耕地，也由村委会牵头供迁安市九江钢铁公司使用。
【法律分析】：
本案属于典型的"以租代征"情形。所谓"以租代征"，实质是规避土地用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农业建设。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施和公益事业建设经依法批准可使用本集体经济组织的土地外，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何通过"以租代征"形式占用农村集体土地用于非农建设的，都属于违法行为。同时，2006年国务院下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中也明确规定》（国办发〔2007〕71号），也一再禁止通过"以租代征"等方式，使用农民集体所有农用地进行非农业建设。
【办案点睛】：
此类案件一般都没有合法征地手续，律师通过申请政府信息公开程序要求相关机关公开与征地拆迁相关的文件时，往往得不到正面回应。律师可以在接下来的办案过程中收集更加确切的证据，把握主动权。
通常在正常的征地过程中，实施征地的的基层政府会出示省政府或国务院的征地批复，以证明其实施征地行为的合法性；如没有出示省政府或国务院的征地批复多可判断其实施的征地行为存在违法性。
【重点法条】

《中华人民共和国土地管理法》

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第二条下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地；
（三）国家依法征收的土地；
（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
《关于加强土地调控有关问题的通知》国发〔2006〕31号
……
六、禁止擅自将农用地转为建设用地
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过"以租代征"等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过"以租代征"等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过"以租代征"等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
……
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中也明确规定》国办发〔2007〕71号
……
四、严格禁止和严肃查处"以租代征"转用农用地的违法违规行为
近年来，一些地方出现了违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等"以租代征"方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对"以租代征"的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。严肃追究瞒案不报、压案不查的责任。严肃处理以罚代法、处罚不到位的行为。国家机关工作人员批准"以租代征"占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过"以租代征"占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。
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王有银圣运律师事务所主任，北京理工大学法学院兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，土地法专家，行政法实务专家。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：刘鹏飞律师
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