小产权房拆迁可以获得补偿么？

更新时间:2025-03-10 07:06 发布:2018-05-21 16:18 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：小产权房拆迁可以获得补偿么？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。 "小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的

小产权房拆迁可以获得补偿么？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。

"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房因没有国家发放的土地使用证和预售许可证，所以购房合同在国土局、房管局不会给予备案。按照国家的相关要求，"小产权房"不得确权发证，不受法律保护。

既然小产权房在法律上得不到确权发证，那么"小产权房"在拆迁时能否获得补偿呢?

"小产权房"的存在样态是鱼龙混杂，参差不齐，目前折中的办法是在杜绝新违规建房前提下，对"小产权房"区别对待：对于非法占用农用地或者一些严重的违章建筑，要坚决拆除；其他符合规划的商品房可以由政府部门发放相应权证或采取其它方式，使其合法化。而且必须明确，如果涉及到后种"小产权房"的征收拆迁，因其拥有合法权利，所以要依法给予补偿。

关于"小产权房"的拆迁补偿裁决问题。需要注意以下几点：

第一，我们必须要明确，"小产权房"并不等于违章建筑，其财产权应当得到保护，对其拆迁也应予以补偿。

第二，应当引进补偿争议司法裁决制度，避免政府部门陷入既做运动员又做裁判员的尴尬，同时也可以保障被拆迁人的合法权益。

第三，应当允许被拆迁人选择民事诉讼、行政裁决还是行政诉讼等争议解决方式。

基于"小产权房"所占土地为集体建设用地，所建房屋多为商品房的特点，我们认为其拆迁补偿应该参照城市房屋拆迁补偿标准，同时应根据房屋的法律性质和具体存在形态进行变通。

首先，应该建立城乡、房地双重统一的拆迁补偿制度，对所有被拆迁人的合法利益进行平等公平保护。但在现有规定下，考虑到"小产权房"仍然在市场上流转的现实，其征收拆迁补偿，一方而应该根据其市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算；另一方面也要考虑到其集体建设用地的性质，在没有完全缴纳土地出让金和相关房产税费的前提下（虽然购房者的房价中还是会包括集体土地使用权的价金），应该参考当地农民住宅拆迁办法，对其补偿请求予以一定限制。

其次，关于补偿标准上，我们认为应当尊重购房者的财产权益，建立公平补偿的标准和利益分享机制。虽然集体土地使用权本身很难估价，但我们认为可以区分征收房屋的原用途是住宅还是商业用房，同时考虑征用后是公益使用还是商业使用，进行相应的拆迁补偿。同样的，对于"小产权房"的补偿方式，是实行货币补偿还是房屋产权调换，我们认为可以给予被拆迁人选择权。

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获"2013年度中国十大最具影响力律师"、"2015年度最受媒体欢迎律师"等称号。

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文章编辑：侯承志律师
内容审核：圣运律师

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