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房屋拆迁谈判要注意什么，被拆迁人谈判注意事项有哪些

更新时间:2025-03-13 04:13 发布:2025-01-24 17:58 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房屋拆迁谈判要注意什么,拆迁谈判中要注意些什么,1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。2避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行

一、房屋拆迁谈判要注意什么,拆迁谈判中要注意些什么

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。

如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

4、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。

5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用

一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

一、相关法律规定

《拆迁装修赔偿》

第十七条拆迁人与被拆迁人应当在拆迁通告规定的期限内签订拆迁补偿协议。拆迁人应当将拆迁补偿协议副本报房屋拆迁行政管理部门备案。拆迁补偿协议示范文本由房屋拆迁行政管理部门统一监制。

第十八条拆迁当事人在拆迁通告规定的期限内，未能协商一致签订拆迁补偿协议的，由房屋拆迁行政管理部门作出裁决。房屋拆迁行政管理部门应当自接到裁决申请之日起七日内作出是否受理的决定，并制作决定书。决定受理的，应当自决定之日起三十日内裁决。决定不予受理的，应当说明理由。拆迁人或被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁行政主管部门或房屋拆迁行政管理部门的，由同级人民政府裁决。

当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不履行裁决又不起诉的，房屋拆迁行政管理部门可申请人民法院依法强制执行。在诉讼期间拆迁人已经给予被拆迁人补偿或提供了周转房的，不停止裁决的执行。

二、被拆迁人谈判注意事项有哪些

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2避免对抗性的拆迁补偿谈判，千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

3、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。

如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

5、拆迁谈判中钳子策略的使用。

一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

一、农村征地,怎么才能拿到合理补偿

对于农民而言，之所以在拆迁补偿谈判时不占优势，一是因为信息不对称，很多项目信息、被占地拆迁标准农户根本不知道；二是因为拆迁的流程农户也不清楚，相关的条条款款心里没数；三是因为农户个人和拆迁公司实力悬殊，根本没有谈判的优势。

怎样才能维护自己的权益呢？

1.消除信息偏差，拆迁项目摸底

其实按流程拆迁之前必须与农户进行商议并将项目信息公开，但是很多时候并没有按照流程走，因此农户最好自家想办法弄清楚以下几个关键问题。

拆迁施工工期是多少？(不能按时完成拆迁对方有损失)；目前实际的拆迁进度？(这个很容易)；其他被拆迁户是怎么谈的？(多邻里走动)；目前拆迁方给出来最高的价格是什么？(了解上限)；要求信息公开透明，了解项目的立项、规划、资金等情况。

2.要求签字的文件务必谨慎

在签署拆迁相关文件时，由于涉及的文件比较繁多，一定要看清楚其中具体的条条款款再签字，否则一旦签了字就没有反悔的机会了。此时文件已经产生了法律效力，之后如果还想改变其中的条款，就会困难重重翻盘机会十分渺茫啊！

3.不轻易提交房屋产权证、土地使用证原件

房屋产权证、土地使用证确权证等，都是你的房屋土地最重要的身份证件，有些地方的拆迁队伍前期会趁机潜入被拆迁农户家里索要证件原件。这时候千万不要随便交给他们，否则以后出了什么问题，你的维权就会变得很困难。

4.勿要草率报价

一般在谈判之前拆迁队肯定会问农户，想要多少钱啊、有啥要求啊之类的问题，这个时候千万不要轻易说出口。其实这时候是他们在打探你的心里价位，草率报价的结果一般只能是吃亏，这说白了就是他们的套路。

5.表明维权决心

在与对方谈判时，千万不要抱着维权决心不大的心态，否则拆迁方会觉得你很好搞定，也会大幅度压低你的赔偿金额，毕竟5万就能搞定的事，哪个单位都不会愿意花10万搞定。

二、没签拆迁协议，房子就被强拆了怎么办？

1、坚决守房

为了避免自己在拆迁过程中吃亏，被拆迁人可以提前聘请征地拆迁方面的专业律师。随着拆迁项目的不断推进，被拆迁人可以与律师进行及时沟通，随时掌握强拆发生的可能性。如果提前预计到强拆可能发生，则需要守护好自己的房屋，并在发生强拆时及时通知律师，以免遗失证明强拆的第一手证据。

2、第一时间报警，要求警方制止违法强拆

有很多被拆迁人觉得拆迁是经过审批的，便认为报警是在做无用功。这种想法是错的，尽早及时报警，对警方的出警时间和强拆的情形进行记录，可以避免诉讼过程中的困难和麻烦。同时还要多人多次报警，使强拆难以进行。

3、保持冷静的头脑，做好证据的收集工作

在未签拆迁协议前突然遭遇违法强拆，首先要稳住自己的情绪，不要和拆迁工作人员发生冲突，可以上前要求对方出示强拆许可的依据和文件。其次要保留好强拆过程的证据，从多角度多位置进行录音、录像和拍照。最后，可以委托律师与强拆工作的负责人协商和沟通，争取让拆迁工作回到谈判桌前。

4、必须要有的心态：平和淡定

在自己没有任何准备前，房子突然强拆，任何人都有焦虑、愤怒、害怕等不安的情绪，这是正常的，但是我们要及时转变为平和的心态，沉着应对强拆，为最终的合理补偿创造条件，从而维护好自己的利益。

没有签订拆迁协议，很多问题没协商清楚的情况下，遇到违法强拆，肯定会对被拆迁人的利益造成很大影响。为了维护好自己的合法权益，被拆迁人在实施以上措施的前提下，需要分析当前的状况，在必要时求助律师，不被拆迁方牵着鼻子走。

三、动迁谈判最佳时机

法律分析：在征地拆迁中谈判的时间并没有准确的要求,但是作为被征收方一定不要主动去与征收方进行谈判,可以等到对方找到你要求谈判的时候再考虑。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

四、被拆迁人谈判应该注意哪些事项

一、征地拆迁中补偿拆迁人是谁？

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

二、房屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

1、房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

2、周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

3、奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。

三、被拆迁人谈判应该注意哪些事项？

1、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行折中补偿

拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。

2、一定要学会应对没有决定权的拆迁人

在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。

进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以没有授权、说了不算等借口来进行推脱。

3、学会应对拆迁谈判补偿的僵局

如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。

4、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。

五、拆迁谈判需要哪些准备

(一)前期摸底

知己知彼是任何一场谈判必须具备的，因此，在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少?观察实际的拆迁进度情况?拆迁方和自己情况差不多的企业是怎么谈的?现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么?有条件的话还可以做一下信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。

(二)细节处掌握主动

拆迁中很多钉子户就一个办法：拖，要么就躲着不见，要么就找各种理由不去谈。根据我们多年的经验：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆迁中占据主动。拆迁中我们不主张拒绝谈判，但是要掌握谈判的主动性。也就是说，什么时候谈，和什么人谈，在什么地方谈，我们要有话语权。别小看这些细节，如果你能做到在这些小细节上占据主动，对谈判是大有帮助的。

(三)选择适合的时机报价

怎么选择适合的时机报价?在拆迁过程中是个大问题?俗话说会者不难，难者不会。与一些被拆迁企业打交道的过程中，我们经常会问一个问题：如果拆迁方问你要多少钱，你会怎么回答?有些企业朋友就非常直观的说，那就往高里要，要的多一些，总不能吃亏。我说没错，但是你考虑过没有，不管要多少钱，作为拆迁方来说，都会觉得高，都会一脸错愕的说：不可能给你这么多，按照政策只有多少多少。那这个时候，你报的价格可能就处于一种尴尬的境遇;而且也往往上来就把自己的理想价格给暴露了。所以拆迁中怎么选择报价时机是一步很关键的棋。

因为怎么报价直接关系到你的谈判方向和策略，所以我们就要分析一下：我怎样报价才能既处于道德上不是漫天要价，还能让利益处于最大化。我的企业被拆迁了，我失去了赖以生存的工作，那我第一需要是什么?我想肯定是企业继续存在，那就需要基本生产资料。第一位的就是土地，像北京现在郊区及其近郊都已经几乎没有建设用地可用了。即便是有，现在村集体也不往外租，都在等着拆迁。我想说到这里有些被拆迁企业朋友就明白了我们的策略了。我们要做的就是在给对方一个价格的同时，又让对方觉得我们什么都还没有透露，这才是报价的技术啊。

(四)先确定补偿原则，再谈细节

拆迁一开始的时候，双方对补偿价格的心理预期差距很大，有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧，比如到底是按普通住宅还是商铺进行补偿，按集体土地还是国有土地的标准补偿，按违章建筑还是合法房屋进行补偿，如果这些原则性问题得不到解决，谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义，从这个角度来说，我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理低价。这个时候，可以和对方谈一些原则性的问题，在一些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判，一些细节性问题得到解决后再具体报价。