关于选择拆迁评估机构公告，房屋拆迁评估机构的选定

一、关于选择拆迁评估机构公告

关于选择拆迁评估机构公告的相关问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，特别是第二十条，我们可以明确知道被征收人拥有协商选定房地产价格评估机构的权利，同时规定了评估机构应独立、客观、公正地开展评估工作。以下将对此进行详细说明：

一、选择拆迁评估机构的规定

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定，选择拆迁评估机构应首先由被征收人协商选定。若协商无法达成一致，则可以通过多数决定、随机选定等方式来确定。这确保了选定评估机构过程的公正性，同时也保障了被征收人的合法权益。

二、拆迁评估机构的独立性

该条例还强调了拆迁评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不受任何单位和个人的干预。这保证了评估结果的真实性、客观性和公正性，避免了评估过程中的腐败和不当操作。

三、对评估结果有异议的处理方式

如果对评估确定的被征收房屋价值有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。若对复核结果仍有异议，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这为被征收人提供了合法、公正的维权途径。

综上所述，选择拆迁评估机构的公告应明确说明选定评估机构的流程、方式和期限，以及被征收人在此过程中享有的权利和应承担的义务。同时，公告还应强调评估机构的独立性、客观性和公正性，以确保评估工作的顺利进行和评估结果的准确性。

二、拆迁评估的有关问题

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：市场价评估、结算价评估、基准价评估。如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：按使用年限每年2％折旧计算确定。但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

三、房屋拆迁评估机构的选定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第三条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

从这条规定可以看出，房屋评估机构并不是由征收方单方说的算，而是通过双方在协商的基础上选定的。并且评估结果必须公平、公正，任何个人或者组织都不能干预。

一、拆迁评估注意事项有哪些

房屋评估的主要目的是反映房产真实的价值，给予被征收人合理的补偿。有时候房屋评估报告已经作出，但是由于种种原因征收项目迟迟未动工，转眼间过去五六年才开始重新启动。飞速上涨的房价加上漫长的征收拆迁过程，致使评估报告确定的价值与实际应该获得的补偿相差甚远，这显然是不合理的。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

这一规定显然考虑到了在漫长征收拆迁过程中房屋市场价值的变化，对被征收人的房屋征收补偿更具合理性和公平性。

二、房屋拆迁评估结果的异议处理

根据《国有土地上房屋征收评估办法》有关规定，被征收人或者房屋征收部门对房屋评估报告有疑问的，可以申请房屋复核评估（自收到评估报告之日起10日内），如果对该复核评估报告仍然有疑问的可以向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定（自收到复核结果之日起10日内）。

所以，如果您觉得房屋鉴定结果过低或者不合理，担心征收方与房屋评估机构私下串通操控房屋鉴定结果，您可以申请对房屋进行重新评估，并可以提出鉴定申请。

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文章编辑：毕博轩
内容审核：张小华律师

房屋拆迁评估机构的选定

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