不动产登记代理是什么意思 -法律知识，房产登记中能否自己代理或者双方代理

更新时间:2025-03-05 11:23 发布:2024-09-29 03:16 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：房产登记中能否自己代理或者双方代理，目前，房产登记实务中，大多不允许自己代理与双方代理，实际上是对代理制度的一种误解。代理是指一人在法定或者约定的权限内，以他人的名义为法律行为，而法律行为的结果归属该他人的行为。该他人称为被代理人或者本人，

一、法定代理人房产代理的效力如何判断

提问：

你好，请问无民事行为能力人如何委托代理人进行民事活动呢?

保山律师解答：

正文：

【案情简介】

2008年4月，肖A(无民事行为能力人)居住的房屋适逢动迁，其原法定监护人肖C(肖A侄子)与肖C的父亲肖B(肖A哥哥)为达到多分房、多拿动迁款的目的，于2008年1月12日，向婚姻登记部门隐瞒肖A系无行为能力的事实，哄骗肖A与曲先生(肖C的舅舅)登记结婚。2009年5月，肖D(肖A姐姐)向法院提出申请要求确认肖A与曲先生的婚姻无效，经审理，2009年10月28日，法院判决确认其婚姻无效。

在动迁安置过程中，肖B向动迁公司隐瞒肖A系无民事行为能力的事实，仍然让肖A签署委托书。2008年4月19日，动迁公司基于肖B出示肖A的授权委托书，与肖B签订了房屋拆迁补偿安置协议，并按照肖B的指示配售安置房屋，将系争房屋的产权登记在肖A、曲先生和肖B三人名下。

后动迁公司知晓肖A系无行为能力人的特殊情况，作出如下决定，系争房屋配售价为人民币288,040元，肖A的动迁补偿款为248,516.66元，房价差额部分由曲先生的动迁补偿款补足，明确表示系争房屋配售给肖A一人，公司保留追索曲先生动迁款余额部分的权利。为此，肖A诉至法院，要求确认系争房屋归自己一人所有。另知，2010年1月7日，经法院审理，肖A的监护人由肖C变更为肖E(肖A妹妹)。

房屋拆迁，为了多分房，竟然隐瞒同住人系无民事行为能力人的事实，其行为如何认定?无民事行为能力人在授权委托书上签字，有法律效力吗?

【法庭判决】

首先，肖A系无民事行为能力人，由于未经过法定代理人肖E，故委托书上肖A的签字不具有法律效果，肖B基于授权委托书将自己登记为系争房房屋的产权人之一的行为，侵害了肖A的合法权益，应属无效。

其次，根据已生效的法律文书，肖A与曲先生之间的婚姻关系系无效的婚姻关系，故曲先生基于肖A的配偶成为动迁房屋的安置对象理由不成立，无权享有系争房屋。

【律师分析】

按照《民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。本案中，肖A原监护人肖C及其父亲肖B的行为隐瞒肖A系无民事行为能力人，哄骗她与曲先生结婚，侵犯了肖A的合法权益，没有履行监护职责，应当承担责任。

根据我国民法的规定,无民事行为能力人的法定代理人可以委托第三人而使第三人成为无民事行为能力人的委托代理人,换言之,无民事行为能力人可以通过其法定代理人的委托行为而成为委托代理的被代理人。无民事行为能力人作为委托代理中的被代理人，通过其委托代理人进行的民事活动当然具有法律效力，但是，其委托代理的成立，必须通过其法定代理人。本案中，肖B直接让无民事行为能力人肖A签署委托授权书，而未经过其法定代理人肖E，且现在肖A及肖E主张系争房屋为肖A一人所有，明显构成对委托的否认，故该委托是无效的。

【相关法律】

《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任;给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”

《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”

二、房产登记中能否自己代理或者双方代理

目前，房产登记实务中，大多不允许自己代理与双方代理，实际上是对代理制度的一种误解。代理是指一人在法定或者约定的权限内，以他人的名义为法律行为，而法律行为的结果归属该他人的行为。该他人称为被代理人或者本人，实施法律行为的人称为代理人。因此，代理是一种典型的法律行为。房屋物权变动实际上有两个过程，第一个过程是双方当事人之间存在一个合同，而合同就是一种典型的法律行为，在此过程中存在代理制度的实用，第二个过程是双方当事人对此合同的一个履行行为，完成登记，如此，房屋物权变动产生，而后一个履行行为过程，一般认为是一种事实行为，对此进行的代理并非法律上所说的对法律行为进行的代理。

首先，对于自己代理，一般是禁止的，即代理人不得以被代理人的名义与自己从事法律行为，以避免代理人损害被代理人的利益。如：A是B的代理人，被委托为B购买一房子，结果A自己就是要出卖房子，就以被代理人B的名义与自己订立买卖合同。因为，一是代理人代理被代理人与自己进行交易活动，究竟是使哪个的利益最大化呢？二是在合同关系中，合意的形成有问题。请注意，此例中指的是签订合同，即上面所说的房屋物权变动的第一个过程，并非房产登记。当然，如果经本人同意，自己代理也是可以的。

其次，对于双方代理，一般也是禁止的，双方代理是代理人同是代理双方当事人为同一法律行为，一般禁止。如：A授权甲出卖房子，而B则授权甲购买房子，而甲就同时代理A和B订立买卖合同。为何如此，理由同上。这里涉及的代理也是房屋物权变动的第一个过程，并非房产登记，同样，双方被代理人同意，双方代理也是可以的。

最后，当事人前来登记机构进行房产登记是一个事实行为，不存在作为法律行为代理制度的适用，何况即便是法律行为的自己代理和双方代理在一定条件下也是可以的。因此，所谓的房产登记中的自己代理与双方代理，完全是可以的。比如我们商品房集体分户登记，开发商既代理自己，又代理购房者。