拆迁评估包括哪些，房屋拆迁评估依据包括哪些

更新时间:2025-03-13 05:46 发布:2025-02-04 17:49 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁评估包括哪些,拆迁房屋评估方法有哪几种,拆迁房屋评估方法主要包括以下几种：一、市场评估价法市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房

一、拆迁评估包括哪些,拆迁房屋评估方法有哪几种

拆迁房屋评估方法主要包括以下几种：

一、市场评估价法

市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。

二、商品房交易均价法

商品房交易均价是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。这种方法主要用于确定拆迁房屋的市场价值，作为补偿的依据。

三、重置价法

重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。这种方法主要考虑到房屋重建的成本，以此为基础确定补偿金额。

总的来说，拆迁房屋的评估方法应根据具体情况选择适用，以确保评估结果的客观性和公正性。同时，评估过程应遵守相关法律法规，保障被拆迁人的合法权益。需要注意的是，以上评估方法主要适用于货币补偿方式，对于产权置换或结合型补偿方式，评估方法可能会有所不同。在具体操作中，应结合实际情况进行具体分析和应用。

二、房屋拆迁评估依据包括哪些

法律分析：拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、拆迁房屋评估的五种方法有哪些

拆迁房屋估价方法科学实用的估价方法必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映实际的交易行为。因此，房地产价格通常可以通过以下三种方式获得：1。参考近期类似房地产的市场交易价格；

2、参考重建类似房地产所需的费用；

3、根据房地产的盈利能力来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三种基本方法，即市场比较法、成本法和收益法。此外，还有一些其他方法，如假设开发法、路线价格法、长期趋势法、剩余法、购买年法、利润法、分配法等。其它估价方法本质上是三种基本方法的衍生，不同的估价方法有不同的用途。每种评估方法都有一定的适用条件，用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。第二，房地产估价的对象是房地产。就实物形态而言，房地产有三种形式，即简单的土地、简单的建筑和复合的房地产。此外，房地产估价是评估待评估房地产的一定权益的价格，因此评估对象也涉及物权。根据房地产估价的需要和特点，评估对象将根据用途分为五种类型：住宅、商业、工业、其他用途的房地产和土地，并介绍其评估特点、常用方法和主要注意事项。

（一）住宅房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。住宅房地产不同于一般商品，甚至不同于其他房地产。它不仅具有等价交换、质量论价、供求决定价格等商品的共性，而且具有鲜明的社会保障。房地产估价师必须充分掌握住宅房地产的这一特点。

一、住宅房地产分类。住宅可以以多种方式分类，根据估价需要。一般可以根据档次和市场化程度来划分。

（1）按档次划分：＇l）普通住宅。为普通居民提供符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金、土地资源等基本国情。代表一个国家或地区城市居民在一定经济条件下实际达到或能够达到居住水平。普通住宅（即经济适用房）广泛应用于我国城市。这类住宅采用当地或国产建筑材料进行一般水平的装修，选用国产中档厨卫卫生洁具和设备。目前，国家对普通住宅往往既制定下限标准，又制定上限标准，有利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋适中。目前，1996年颁布的《城市住宅建设标准》可以作为普通住宅评估的比较尺度。伴随着社会经济的发展。普通住宅的标准将逐步分阶段提高。目前，中华人民共和国成立以来建造的标准住宅仍属于普通住宅范畴，但在估价时，应根据其与新住宅标准的差距和改造难度给予适当的折扣。二是高级住宅。它是为满足市场高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华住宅，包括高档公寓、花园住宅和别墅。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积大，从100多平米到几百平米不等；装修、设施设备高档，进出口高档装修材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理体系完善，往往采取封闭式安全措施和优质物业管理。高级住宅税额大，工程造价和市场售价高。

三、简易住宅。主要指建筑年代早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的房屋。简易住宅中的公房一般不出售，需要拆除重建的私房价格（扣除地价）一般较低。

（2）按市场化程度划分：1）社会保障性住宅。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

四、拆迁评估是什么意思

法律分析：拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

五、农村房屋拆迁评估标准

农村房屋拆迁评估标准如下：1、按房屋所有权补偿，其仅拥有房屋所有权，其宅基地土地使用权几乎是无偿取得，不是完整的土使用权权益，无抵押、处分等权利，所以从其权益角度来看居民甲的补偿款仅包括其目前状态下所拥有的所有权价值，多采用成本法进行评估；2、按房屋所有权价值加土地征用补偿费标准补偿，至于征用补偿标准应采用何种标准，应按照当地征用补偿类型标准之最高标准。实施拆迁时，居民是以牺牲“住”为代价的，按照当地征用补偿类型标准之最高标准；3、按房屋所有权价值加土地征用补偿费及土地开发费与市政配套费标准补偿，农村居民尤其是“城中村改造”中的村民在取得宅基地后进行房屋建设时，对土地是进行了一定的投入如土地平整、水电、下水管道的铺设、引入等。因此在第二种基础上适当考虑增加土地开发费与市政配套费补偿更为全面；4、按房地产市场价格扣除应补市场地价标准补偿，在进行拆迁房屋估价时，采用“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”这种思路进行评估则应拟定满足欲拆迁房屋能够进入房地产转让市场的前提下所能实现的转让价格再扣除需满足进入房地产转让市场所需付出的代价，即房地产市场价格-应补市场地价；5、按房地产市场价格补偿，居民甲由于实施拆迁失去了使用该宅基地土地使用权及该宗地上所建房屋使用的机会，由此应补偿居民甲一个与之目前相当居住水平的机会。按照机会平等原则，应按房地产市场价格标准对居民甲进行补偿；6、按照目前市场土地取得费标准，建议采用拍卖土地市场价格水平，减去另交地价后以建筑面积分摊方式补偿。【法律依据】：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。