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拆迁评估需要注意什么，房屋拆迁评估注意的问题有哪些

更新时间:2025-03-13 08:54 发布:2025-02-04 17:17 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁评估需要注意什么,拆迁评估需要注意哪些问题,拆迁评估是房屋征收过程中的重要环节，涉及多个需要注意的问题。以下是对这些问题的详细解答：一、评估机构的选择根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价

一、拆迁评估需要注意什么,拆迁评估需要注意哪些问题

拆迁评估是房屋征收过程中的重要环节，涉及多个需要注意的问题。以下是对这些问题的详细解答：

一、评估机构的选择

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，在选择评估机构时，必须确保其具备相应的资质和专业性，以保证评估结果的公正性和准确性。

二、评估程序的合规性

评估过程中必须遵循法定的评估程序。这包括评估前的准备工作、现场勘查、资料收集与核实、评估方法的选择与应用、评估结果的确定与公示等各个环节。任何违反评估程序的行为都可能导致评估结果失真，从而损害被征收人的合法权益。

三、评估方法的正确性

在拆迁评估中，应选用适当的评估方法。常见的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。市场比较法是通过比较类似房地产的市场价格来确定被征收房屋的价值；收益法是通过预估被征收房屋的未来收益来确定其价值；成本法则是通过计算被征收房屋的重置成本来确定其价值。评估机构应根据实际情况选择最合适的评估方法，以确保评估结果的合理性。

四、评估报告的规范性

评估机构在完成评估后应出具规范的评估报告。评估报告应详细载明评估过程、评估方法、评估结果及依据等内容，并由评估机构盖章和评估人员签名确认。被征收人有权要求评估机构提供评估报告的详细解释和说明，以便更好地了解评估结果和依据。

综上所述，拆迁评估过程中需要注意评估机构的选择、评估程序的合规性、评估方法的正确性以及评估报告的规范性等问题。这些问题都直接关系到被征收人的切身利益，因此必须予以高度重视。

二、房屋拆迁评估注意的问题有哪些

1、注意估价时点。根据相关股价指导意见的规定，农村房屋拆迁评估为征地公告发布之日，估价方法以市场比较法为主，即以估价时点附近类似房地产价格与估价对象（被拆迁房屋）进行对比修正。

2、估价报告的有效期。应为征地公告的期限。评估报告具有时效性，一般与征地公告同时失效，但最长不超过征地期限。评估报告的有效期应在报告中说明。估价报告超过1年的，应重新进行估价。

3、确定估价机构。从事征地估价的机构应当具有经拆迁、征地主管机关核准的房屋拆迁估价资格。相关估价指导规定，估价机构的选择采取被征地人投票或征地当事人抽签的方式，按照这一设计，估价机构的遴选应当包括以下五个步骤：

（1）公告估价项目和评估机构资质要求；

（2）符合条件的估价机构报名；

（3）评估机构竞选；

（4）被拆迁人投票或拆迁人抽签确定评估机构；

（5）公示入选评估机构。

4、委托评估机构的条件。根据相关意见的规定，估价机构由征地主体委托并支付拆迁评估费用。被征地人应注意房屋拆迁估价的委托时机，应为征地公告后委托评估机构进行。其一，没有征地公告，就没有权利和资格委托评估机构进行以征地安置补偿为目的的专项评估。其二，估价的时点为征地公告之日，如在征地公告之前委托估价，必然使估价时点提前，造成估价结论不准确，从而影响了被征地人的利益。

5、评估方式、流程。按照评估规范的规定，评估分为分类评估和分户评估。征地拆迁规模较小的，可以直接进行分户评估，根据分类评估结果经协商达不成补偿安置协议的，可以要求分户评估。分户评估是指估价机构根据被征地及被拆迁地上物和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

6、公示、送达程序。被征地人应核实估价机构公布的初步估价结果和送达分户估价报告的程序是否合法。根据相关估价指导意见的规定，估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。征地主体应向被征地人转交分户估价报告，并告知被征地人，若对估价报告有疑义或异议的，可以向原估价机构询问，申请复核，或者另行委托估价机构重新评估。对委托人因原估价结果，复核结果有异议或另行委托的估价结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见，征地当事人在收到估价报告，复估结论或重估报告后的15日内向房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

一、房屋拆迁评估流程

拆迁评估的流程主要包括八个阶段。

1、前期洽谈、现场勘察。

首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。

2、签订评估合同，然后制定工作计划。

如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。

3、外业入户评估。

外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。

4、内业结算。

外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。

5、出具正式评估报告。

6、送达报告。送到拆迁户手中。

7、动迁解释。

8、把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。

二、评估拆迁常见的违法问题

1、宅基地区位补偿价严重偏低；

2、评估方法错误；

3、评估机构的选择违法；

4、未经实地勘察程序；

5、评估机构没有给付完整的评估报告。

三、拆迁评估的有关问题

一、关于拆迁评估价格：

目前宁波市住宅拆迁评估共有三种价格，即：市场价评估、结算价评估、基准价评估。如果选择货币补偿，一般采用市场价评估较为合算；如果选择产权调换，那么采用结算价评估更为有利。

二、三种评估价格的计算公式：

1．市场价评估金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

2．结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

3．基准价评估金额＝［基准价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

注：高塘四村属于宁波市三类地段，2005年5月份宁波市三类地段的二手房均价为5279元，平均房龄13．5年。

三、关于结构系数、年限系数、成新率的确定：

根据《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第十、十一条相关规定如下：

1．结构系数的规定：钢混二等结构系数为1．1，钢混三等和砖混一等结系数为1．05，砖混二等结构系数为1．0，砖混三等结构系数为0．95，砖木结构系数为0．9，木结构及简易结构系数为0．85．

2．年限系数的规定：使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，按下列公式计算确定：使用年限系数＝1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。被拆迁住宅使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0．5％确定；被拆迁住宅使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2％确定。钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。

3、成新系数的规定：按使用年限每年2％折旧计算确定。但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算。

四、案例分析：

假设李某住三类地段砖混二等6层中的5层（底层无自行车房），朝向非东首朝南的成套私有住房，建筑面积为50平方米，使用年限为16年，其评估金额可以如下：

注：由于采用基准价评估不合算，本案例中不予考虑。

1．采用市场价评估的金额＝［市场价格×结构系数×使用年限系数×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）］×建筑面积

＝［5279×1×0．9875×（1＋0．02）×（1＋0）］×50＝265863元

被拆房屋补偿资金可以按评估金额增加25％的比例系数

265863×1．25＝332329元

2．采用结算价评估金额＝［结算价格×（1＋＿层次差价）×（1＋＿朝向差价）－钢混二等重置价格＋被拆房屋重置价格×成新率］×建筑面积

＝［3750×（1＋0．02）×（1＋0）－1200＋880×0．68］×50＝161170元

可增加20％成套房补贴费：161170×1．2＝193404元

根据拆迁人提供的房屋结算新老住房差价。

四、房子评估后多久可以拆迁?

房屋评估后自拆迁补偿方案批准之日起3个月内予以拆迁补偿。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，在签订拆迁补偿协议后、实施房屋征收前一次性支付拆迁补偿。【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。