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征地拆迁时的承租户的装修残值怎么算，合同解除后装修残值损失是怎么赔偿的呢

更新时间:2025-03-10 07:59 发布:2024-11-14 06:47 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：征地拆迁时的承租户的装修残值怎么算,合同解除谁需要承担装修残值损失,承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的按照约定，没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人

一、征地拆迁时的承租户的装修残值怎么算,合同解除谁需要承担装修残值损失

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的按照约定，没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

一、房屋租赁中的装修纠纷要如何处理

房屋租赁中的装修纠纷处理：先进行协商，协商不成的再通过诉讼的方式解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

二、房客不交房租的该怎么处理

房客不交房租的，处理方式具体如下：

1、解除房屋租赁合同。根据规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的；

出租人可要求承租人在合理期限内支付，如果是恶意欠租，出租人可以按照合同约定，行使收回房屋的权利，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。

3、采取诉讼途径追讨租金。出租人可以采取诉讼的途径并根据法律规定向人民法院申请诉前保全、诉讼保全，由法院对承租人的财产采取查封、扣押等保全措施，以便法院日后的判决能够及时得以执行。

【本文关联的相关法律依据】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修；

合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。

但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

二、合同解除后装修残值损失是怎么赔偿的呢

合同解除以后装修残值损失的承担方式是，未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去，不能除去的，出租人一般不用补偿；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

一、私自转租房屋犯法吗

不犯法，只是违反租房合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

二、哪些情形出租人可收回房产

有承租人未经出租人同意转租的、承租人逾期不支付的情形出租人可收回房屋。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

根据2021年实施的《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

三、融资租赁合同效力的终止原因有哪些

融资租赁合同效力的终止：一、协议解除，即双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。二、承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，可以解除合同，收回租赁物。三、如果承租人未经出租人同意，擅自将租赁物出售、转让、转租，以租赁设备设定担保或投资入股，将侵害出租人的所有权，此时，应该允许出租人解除合同。四、租赁期间，如果承租人破产，一般无法继续履行合同，出租人应享有解除权，收回租赁物。五、当出租人违反其应当承担的瑕疵担保义务时，承租人可以向其请求修理、退换等，不能对租赁物使用收益，则承租人可以要求解除合同。

【本文关联的相关法律依据】

《民法典》第七百一十五条

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

三、合同解除以后谁承担装修残值损失

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

一、关于房屋租赁合同解除的法律责任

一、概念：房屋租赁合同解除是指租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。

二、民法典规定的关于解除房屋租赁合同的法律责任：

（一）依《中华人民共和国民法典》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的，主要有不定期租赁，租赁标的物灭失等情形。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的双方当事人，均可主张随时解除租赁。

（二）出租人主张解除合同的，主要有这几种情形：

1.承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3.承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。可以不解除，承租人无权干涉和主张。

（三）承租人解除合同的，有如下情形：

1.租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。但是，承租人既然明知租赁物存在有危及安全或健康的瑕疵，仍执意租赁该物的，虽然可以允许其解除合同，但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时，承租人不能对此不承担任何责任，因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物，应认为主观上对损害的发生也有过错，因此对损害也应承担相应的责任。

2.因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的，也有非可归责于双方当事人的，依其不同情况分别述明如下：

（1）租赁合同不可归责于双方当事人的原因毁损灭失的。第一，不可抗力等因素，如火灾烧毁出租房屋，或地震使出租房屋倒塌的，出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失，但由于租赁物的毁损、灭失，使得合同的目的已经不可能实现，因此，双方当事人均可以主张解除合同，并且相互之间无须承担责任。第二，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，但租赁物因此而灭失、毁损的，因承租人对此并无过失，出租人自然也无过失，但租赁物已毁损、灭失而使合同目的无法实现的，同样应准许当事人双方解除合同，并互相不负损害赔偿责任。但承租人在此情况下应当就其无过失使用、收益租赁物负举证责任。

（2）租赁物因可归责于承租人一方的事由而灭失、毁损的，虽然承租人对此毁损、灭失应负损害赔偿责任，但是，此时合同如因无法实现目的而消灭，也属必然，只不过解除合同的权利在于出租人一方，承租人不得主张解除合同，而应承担债务不履行的责任，赔偿出租人因此受到的损害。

（3）租赁物因可归责于出租人的事由而毁损、灭失的，出租人构成债务不履行，应对承租人负债务不履行责任，并应赔偿承租人因此受到的损失，承租人可以解除合同并请求赔偿。

3.承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，可以解除合同。

4.因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《中华人民共和国民法典》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。

【本文关联的相关法律依据】

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

四、租赁合同解除后装修损失怎么赔偿

租赁合同解除后装修损失怎么赔偿

辨明装饰装修归属妥处房屋租赁纠纷。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所涉装饰装修物处理规定的解析

装饰装修物的处理涉及到物权和债权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。为便于审判实践理解和适用，现对《解释》有关装饰装修处理的规定阐述如下。

装饰装修物的范围及归属

《民法典》第七百一十五条【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。

对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板；租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。

附合装饰装修物的补偿

承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。下文对《解释》有关附合装饰装修物补偿规定的介绍，均是建立在承租人经同意装饰装修的前提下。

合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理

附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定：

第一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。

第二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。

第三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。

《解释》综合考虑上述因素，规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。

合同解除时附合装饰装修费用的处理

《解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。

上述规定中，涵盖了如下方面的内容：第一，明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。《解释》第十一条第(四)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的负担原则之外的兜底条款。

第二，确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定，合同解除时装饰装修的损失为残值损失，这一损失范围的确定，需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修，表明装饰装修对出租人具有利用价值，该价值由出租人实际取得，其应当依照不当得利的民法理论，对承租人予以补偿，补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用，因此，仅在《解释》第十一条第(二)项进行了规定，在第(三)、(四)项中未作表述，但该原则在第(三)、(四)项规定情形中同样适用。

合同无效时附合装饰装修物的处理

依照《解释》第九条第二款的规定，合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

现值损失和残值损失的计算方法

《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。

现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。

五、装修残值损失责任归属规定

合同解除后，承租人未经出租人同意添附物的，应自行除去，不能除去的，出租人一般不用补偿；承租人未经同意对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可要求恢复原状或赔偿损失。

法律分析

拓展延伸

装修合同中的风险分担责任及保障措施

装修合同是指业主与装修公司签订的一份协议，用于明确装修工程的各项事宜。在装修合同中，风险分担责任及保障措施是非常重要的内容。在合同中，应当明确装修工程所涉及的各种风险，并明确责任的分担方式。同时，还应当规定装修公司应当采取哪些措施来保障业主的利益，如保险、质保等。合同的签订可以有效避免装修过程中的纠纷，保障业主的利益。业主在签订装修合同时，应当认真阅读合同内容，确保自己的权益得到充分保障。

结语

因此，在装修合同中，对于装修过程中可能发生的损失和责任的分担方式是非常重要的。业主和装修公司应当在合同中明确各种风险，并规定责任的承担方式，以保障双方的利益。此外，合同的签订可以有效避免可能出现的纠纷，确保业主的权益得到充分保障。因此，在签订装修合同时，业主需认真阅读合同内容，以确保自身权益不受损失。

法律依据

《民法典》第七百一十五条

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。