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拆迁征地基础资料的准备与收集，征地拆迁时要注意什么？

更新时间:2025-03-10 21:47 发布:2024-12-05 05:17 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁征地基础资料的准备与收集,征地拆迁注意事项,（一）无证房与历史遗留房屋的确认依据由于年代久远、房屋产权登记制度不健全，无证房与历史遗留房屋的确认难度非常大，部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成，并未取得有效的证据材料

一、拆迁征地基础资料的准备与收集,征地拆迁注意事项

（一）无证房与历史遗留房屋的确认依据

由于年代久远、房屋产权登记制度不健全，无证房与历史遗留房屋的确认难度非常大，部分地区主要采取由街道、社区或相邻住房互相印证等方式完成，并未取得有效的证据材料来证明认定结果，因此无证房与历史遗留房屋的补偿，往往也是拆迁项目中最容易被个别人钻空子，成为套取国有资金的便捷渠道。审计要取得确凿证据，找到突破口，就要将符合政策要求年代的航拍地籍图资料等作为最重要的确认依据，并结合拆迁现场测绘图等原始资料，分析比对其相关性与一致性。

（二）非住宅类土地与房屋补偿违法违规行为

非住宅拆迁户所涉及的土地范围广，房屋数量多，地上建筑情况复杂，补偿资金量大，特别是部分国有大中型企业在拆迁时，不仅需要签订拆迁补偿协议，同时还会签订一些补充协议，审计人员更应加以谨慎区分与对待，认真分析协义签订的内容。

（三）拆迁管理过程中损害国家利益的行为

受当前拆迁管理机制不健全，管理制度不完善，补偿标准不明确，部分责任人管理缺位等因素的影响，拆迁过程中增加拆迁成本从而损害国家利益的行为时有发生，因此在审计过程中，一是应测评内部控制制度是否健全，内部管理机制运行是否正常，审查是否存由于制度不严、标准不明、内控缺失等问题导致部分拆迁人寻租空间较大，从而发生损害国家利益的行为。如根据拆迁台账记录，对住宅用房中分户安置无标准，随意性大，分户安置的面积为原住宅面积的几倍，同时部分还建人与被拆迁房屋人户籍住址不在同一地点，也不属继承、赠予或共有产权等情况，应予以严查。

一、征地拆迁案件中的应对注意事项

（一）要有证据意识，注意搜集和保存有力证据

证据对于依法维权至关重要。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证，也会使自己在谈判中处于有利的位置。以事实为根据，以法律为准绳是司法活动的基本原则，但在现实生活中，往往由于举不出证据，导致不利后果。

在整个征收过程中，被征地、拆迁户应该注意保留和收集一切能够证明实施的相关证据，包括双方签订的一些协议，有时还可以采取录音、录像、照相、公证的方式收集证据。对于如何判断证据的有效性，取得有效的证据，有时需要专业律师的指导和帮助，但自己必须要有证据意识。如果没有事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的结果。

（二）申请政府信息公开程序往往是收集维权证据的第一步

目前信息公开的主要法律依据是《中华人民共和国信息公开条例》，对信息公开的主体、范围、时间等都作了明确得规定。

按《土地管理法》的规定，征地一般应由省级政府批准，想知道征地是否合法，应首先向国土资源部门申请征地批文的信息公开，如果没有批文，那征收肯定违法。通过信息公开程序，往往可以找到征地拆迁过程中的违法点，通过此程序所获取的证据材料，可以有针对性的提起复议或者诉讼程序，依法维权。

对国有土地上房屋拆迁而言，根据新的《条例》规定，首先应由区县人民政府作出征收决定，对于是否存在征收决定，是否依法公告，是否符合公共利益，是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，这些都可以通过申请信息公开来了解。

如果有关部门不依法进行信息公开，可以根据《行政诉讼法》及《最高人民法院关于受理信息公开行政案件的规定》，对其不履行信息公开法定职责的行为，提起行政诉讼。

（三）房屋拆迁补偿纠纷中需要收集的证据类型

1、被拆除房屋的所有权证；

2、证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公和或商用）、房屋的建筑面积等证据；

3、当被拆迁房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时，还需要提交证明被拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据（包括亲属关系证明、继承权公证书、放弃权利声明等）；

4、证明房屋被拆除的时间的证据。

（四）农民在土地维权中应采取的对策

面对非法征地拆迁，农民在维权中，要做到理智清醒，依法办事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆迁补偿安置不合理，不要轻易签字，农民拥有土地、房屋的合法使用权和所有权，地方政府、开发商的非法占地施工行为，应当受到法律制裁。

二、征地拆迁中可采取的审计方法

征地拆迁安置补偿项目主要存在以下几类问题：

第一类是拆迁过程中违反地方政策法规规定，多计算补偿款的问题；

第二类是不按拆迁方案操作造成国有资金损失的问题；

第三类是弄虚作假骗取国有资金的问题；

第四类是拆迁管理制度不完善，存在责任风险的问题。审计中需要注重从以下的几个方面入手：

（一）熟悉政策，收集地方法律法规，从基础工作入手。

（二）合理分组，分类整理，从审计资料源头入手。

1、分组分工要合理。

2、资料分类要合理。

（三）理清思路，抓住重点，从细节推进入手。

二、征地拆迁时要注意什么？

首先注意征收公告，征收公告是征地拆迁中不可缺少的一部分，一般分为征收公告和补偿、安置公告，根据规定，被征用土地所在的市、县政府应当在收到征用土地方案批准文件日起10个工作日内进行征用公告，由该地区市、县政府土地管理部门负责实施。

其次还需注意征拆主体，根据《土地管理法》规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”

这一法律条款明确规定征地拆迁工作的实施主体，只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。该人民政府的土地行政主管部门负责具体实施。

一、在拆迁过程中发生的纠纷如何解决？

第一、由于城市建设规划不是具体的行政行为，具有不可诉性，所以对政府的城市建设规划不服，只能通过参加听证、信访等途径发表意见。

第二、对于行政机关作出的拆迁许可不服，可以申请听证、提起复议或诉讼。

第三、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，应当申请房屋拆迁管理部门裁决(行政机关应自收到申请起的30天以内作出裁决)。如果对裁决不服，可以向人民法院提起诉讼。但是，诉讼期间不停止拆迁行为(在拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或提供安置用房、周转用房地情况下)。拆迁户如果在本区法院的申请得不到，可直接到市法院起诉，也可向市法院提出申请，将此案移交其他法院异地审理。

三、征地拆迁过程中要注意哪些事项呢

1、征地拆迁工作实施主体不规范，征地拆迁工作的实施主体，只能是被征用土地所在地的县级以上地方人民政府。在现实的征地拆迁工作中，严格按照这一规定实施的很少，大多数情况是，由政府成立一个临时机构，有的叫开发区，有的叫工业园，也有的叫支持什么建设项目指挥部，人员由各个部门临时抽调。

2、征用土地公告不规范，征用土地公告是征用土地的必经程序，征用土地公告分为两种，一是征用土地公告，二是征地补偿、安置方案公告。在现实的征地拆迁工作中，完全按照法律、法规、规章的要求进行公告的很少。

3、不告知听证权，被征用土地的农民对征用土地补偿、安置方案有不同意见，有权要求听证，并有时限要求。

一、征地拆迁法律规定其程序是什么

征地拆迁法律规定其程序是：发布拟征地通告；征询村民意见，并组织听证；地籍调查和地上附着物登记确认；拟定“一书四方案”并上报审批；征用土地公告；征地补偿登记；拟定补偿安置方案并公告；根据群众意见修改相关方案并公告；落实征地补偿、安置资金；实施补偿安置方案并交付土地。

二、征地补偿安置方案如何来制定

1、拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位实施拟订。

2、拟订根据：土地登记资料、现场勘测结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。

3、方案内容：

①被征用土地的情况

②土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。

③被征地农民的安置方案。

4、方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。这是征地过程中的第二个重要的公告，《征用土地公告办法》对此有明确的规定，没有征地补偿、安置方案公告的，被征地方有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

5、听证：根据国土资源部2004年1月9日颁布、2004年5月1日实行的《国土资源听证规定》，在拟定征地项目的补偿标准和安置方案报批之前，征地部门应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。

所谓听证，通俗来讲，就是听取意见，听证会也就是听取意见会。听取意见有多种方式，比如说调查，开座谈会，走访等。听证会方式能够从程序上保证公正，听取多方面的意见，不偏袒某一方。在听证会上申请人提出意见后，由各方代表，也就是利益相关人，对是否同意申请人的意见进行论证，以使决策者科学、合理地作出决定。

征地补偿和安置的听证会，是征地部门听取被征地人对补偿和安置方案的意见，在综合各方面意见后确定征地补偿和安置方案。

6、报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。

四、明知还不起钱还借钱算诈骗吗

法律分析：1、接受建设单位委托，由建设单位全权委托拆迁实施单位实施拆迁。

2、拆迁范围内调查、摸底。

3、制订拆迁计划、方案，编制拆迁预算。

4、按规定委托评估单位评估。

5、会同建设单位申办拆迁许可证。

6、拆迁公告。

7、召开拆迁动员会并在拆迁地段设立现场咨询点。

8、发拆迁通知书，并会同评估单位发评估通知书。

9、实施单位和评估单位进场实际操作。

10、评估单位出具评估报告书，并送达被拆迁人。

11、拆迁实施单位根据评估报告书与被拆迁户签订补偿安置协议书。

12、对达不成协议的申请裁决，由拆迁主管部门受理后进行裁决。

法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设用地规划许可证；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

五、征地拆迁的风险措施有哪些

征地拆迁风险规避措施有：应坚持做到先补偿后搬迁、先安置后拆迁，不随意降低原有生活水平，长远生计有保障；必须是拆一还一，拆迁补偿价不低于房屋征收周边市场价；不得进行非法拆迁、不得停水停电逼迁。【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。