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拆迁要点，房屋拆迁中，拆迁方惯用的6大拆迁陷阱

更新时间:2025-03-13 00:06 发布:2025-01-21 15:56 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁要点,拆迁过程中的9个要点避免吃亏上当,一、县级以上人民政府负责征收拆迁与安置补偿工作和广大被拆迁人接触、谈判、做思想工作的人，基本上都是为配合政府实施征收拆迁而设立的工作小组或者办公室，通常仅负责征收拆迁工作的具体实施。被拆迁人若是不

一、拆迁要点,拆迁过程中的9个要点避免吃亏上当

一、县级以上人民政府负责征收拆迁与安置补偿工作

和广大被拆迁人接触、谈判、做思想工作的人，基本上都是为配合政府实施征收拆迁而设立的工作小组或者办公室，通常仅负责征收拆迁工作的具体实施。被拆迁人若是不认可拆迁补偿的数额，与工作小组等谈判协商通常很难取得进展，因为工作小组也没有权利提高补偿标准。此时被拆迁人应当同政府及其工作人员进行协商谈判，必要时还可通过行政复议及行政诉讼程序来维护被拆迁人的合法权益。

二、房屋征收以公共利益为前提

《土地管理法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要才能实施征收拆迁。若是不以公共利益为目的的征收拆迁，被拆迁人可拒绝拆迁。

三、县级以上政府所作征收决定应当在征收范围内予以公告

许多被拆迁人在征收拆迁过程中都已经到了签署安置补偿协议的阶段，还仍未见过任何征收拆迁安置补偿相关的政府公示公告，这种做法显然是违法的。在征收拆迁范围内的被拆迁人有权利知晓征收拆迁的相关政策文件，也有权利在公告中得知对征收补偿方案等文件提起行政复议、行政诉讼权利等事项。若是被拆迁法人没有取得相关的公告文件，还可以通过政府信息公开程序来取得相关政府文件。

四、拆迁补偿应包括如下方面

国有土地上房屋(城镇)拆迁补偿应包括：房屋价值补偿、搬迁及临时安置费用补偿、商户的停产停业补偿及补助奖励金。

集体土地上房屋(农村)拆迁补偿应包括：土地补偿、房屋价值补偿、地上附着物及青苗补偿、安置补助及社会保障补偿。

五、被拆迁人应当与房屋征收部门签署拆迁安置补偿协议

被拆迁人要记住一点：要与政府或行政部门签署补偿协议。像是工作小组、办公室、公司等主体是无权与被拆迁人签署拆迁安置补偿协议的。政府不会跑路，而工作组、小公司等一旦跑路，后续维权的难度会很大，得不偿失。

六、被拆迁人有权选择补偿方式

征收拆迁中常见的补偿方式有：货币补偿、房屋补偿及两者相结合。法律赋予了被拆迁人自由选择补偿方式的权益。若是补偿方案或补偿协议中禁止对补偿方式进行选择或者仅提供单一的补偿方式，那么便是违法的。

七、先补偿后搬迁

无论是国有土地亦或是集体土地，都应当遵循先补偿后搬迁的原则来进行征收拆迁。在补偿款未全额到位的前提下而实施的强制搬迁都是违法的，被拆迁人可提起行政复议或是行政诉讼来维护自身的合法权益。

八、不能变相强迫搬迁

拆迁方对付“钉子户”时有可能使用暴力、断路、断水断电等方式变相强迫钉子户搬迁。而法律已经明确认定这些都属于违法行为，被拆迁人若是遇到这些情况应当及时报警处理，还可通过行政复议、行政诉讼等方式进行维权。

九、强拆必须由法院强制执行

在征收拆迁中，政府、行政部门等全部无权自行实施强拆，只能在达成补偿协议或作出补偿决定，补偿款项到位后才能向当地法院申请强制执行，由法院作为主体实施强拆。法院以外的政府行政部门所实施的强拆都是违法的，可依法追究其责任。

二、房屋拆迁中，拆迁方惯用的6大拆迁陷阱

房屋拆迁中，拆迁方惯用的6大拆迁陷阱

一、政策压人经历过拆迁的人都知道，每家每户，尤其是企业拆迁，各项标准、补偿金额不可能做到完全公平公开的按照政策执行，很多房屋条件差不多的拆迁户们，最后签订补偿协议时候的价格可能相距甚远，但是他们在拆迁初期谈到你提出的补偿要求的时候，会以政策不合适为由拒绝你。

二、虚假询价拆迁工作人员所谓的询价只是想摸清你的心理底价，在摸清你心理底价的情况下决定下一步的谈判策略。在拆迁的前期阶段，谈判的初步意向之前，尤其是拆迁人的真实报价没有出来之前，不要贸然报价，否则，会使我们的整个拆迁谈判陷入被动。一旦知道了你的心理底价，他们会为你对付你制定专门的策略，相信我，你不会因为这样的独特而感到荣幸。

三、怀-柔政策拆迁工作人员可能会用怀-柔政策，侧面打听你的心理价位，从而说服你签字。可能还会列出你可能遇到的例如‘不早签字奖励就少了’‘不签字你的房子被强拆偷拆可能拿不到补偿了’等各种不好的状况，苦口婆心的劝你，仿佛一个为不孝儿呕心沥血的母亲。不要指望一个和你站在对立面的人能帮你争取利益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心理准备。

四、断水断电断路经常性的断水断电，施工不小心把路给挖了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们很清楚，断水断电度断路会影响你正常的生活或企业的正常生产经营。无法坚持就会做出让步无奈签字。这里要提醒广大朋友，这种行为是违法的!法律规定，不得随意停民水民电!遇到这种情况，及时联系律师，提起民事诉讼，可以为自己争取主动权，运气好还可以得一笔民事赔偿。

五、违法偷拆是指没有经过合法的司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。遇到这种程序违法，马上找律师!一旦超过时效，连律师都帮不了你了。行政诉讼一般都是“民告官”，而拆迁律师就是“民告官”主力军的前锋!所以不存在你找了律师之后，律师不作为的现象。

六、违章建筑一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审查你的建筑，并且根本不考虑历史原因，而是一味地强调、夸大你建筑存在的某种问题，让你心虚，让你害怕，最后在不合理的补偿协议上面签了字。拆迁方如此多的招数，可谓数不胜数，大多数骗签逼签手段都是因为拆迁方自知补偿过低，存在违法情形，还有一定要注意拆迁方陷阱。

三、注意拆迁过程中的九个个要点

一、县级以上人民政府负责征收拆迁与安置补偿工作

二、房屋征收以公共利益为前提

三、县级以上政府所作征收决定应当在征收范围内予以公告

四、拆迁补偿应包括如下方面

国有土地上房屋(城镇)拆迁补偿应包括：房屋价值补偿、搬迁及临时安置费用补偿、商户的停产停业补偿及补助奖励金。

集体土地上房屋(农村)拆迁补偿应包括：土地补偿、房屋价值补偿、地上附着物及青苗补偿、安置补助及社会保障补偿。

五、被拆迁人应当与房屋征收部门签署拆迁安置补偿协议

六、被拆迁人有权选择补偿方式

七、先补偿后搬迁

八、不能变相强迫搬迁

九、强拆必须由法院强制执行

四、拆迁中切记不要有这些行为

一、消极应对

许多被拆迁人至今都还持有着“民不与官斗，贫不与富争”的错误思想，认为行政机关即代表着绝对的权威与公正，其所作所为代表着正义，不容置疑。而现代的中国早已步入了法制社会，有法可依、有法必依、执法必严、违法必究才是现代社会主义法制的基本要求。

行政机关在征收拆迁中作出的行政行为究竟是否合法，可由其上级主管部门或法院来做出最终认定。

对于被拆迁人而言，我们只需要对行政机关作出的行政行为是否侵害了自己的合法权益作出初步判断即可，若可能存在侵权的违法行为，可通过行政复议或行政诉讼程序及时进行维权。对行政机关权利的放任极有可能导致被拆迁人的合法受损，逆来顺受吃亏的必然是被拆迁人。

二、死扣政策

在一个地区实施征收拆迁项目，都必须经过一系列的审批及相应的补偿政策制定等程序。这些程序虽经过行政机关的审查、核验，但并不代表着其不存在与相关法律法规相违背的地方。所以，被拆迁人在和拆迁方对补偿问题谈判时，可适当抛开拆迁方提供的拆迁补偿政策，结合自家实际情况及周边地区的补偿价格来反驳其补偿的不合理性，有理有据地主动争取提高补偿。

三、自作聪明，胡乱应对

被拆迁人在面对拆迁方沟通、谈判时，完全可以提出拆迁中所存在的不合理因素，从而作为提高补偿的依据。但并不代表着不切实际的漫天要价、态度强硬地沟通谈判就会取得满意的补偿。以不理智的方式应对拆迁，认为坚持到最后成为钉子户才能取得更高的补偿，坐等行政机关“跪地求饶”？这些情况是不可能出现的，签约期限到期后对于未签署拆迁安置补偿协议的钉子户，行政机关可通过合法程序实施强拆。但对于自己胡乱应对不仅没有维权效果，还很有可能造成行政复议及行政诉讼的时效超期，造成难以挽回的后果。法律并不保护躺在权利上睡觉的人，超期了便失去了维权的重要资本。

五、拆迁的问题怎么解决

法律分析：(一)加大宣传力度，多做村民的思想工作。加大法制宣传和教育力度，对城镇规划区内的农村居民，政府和相关职能部门尤其是村干部要运用多种形式加强对城建规划的宣传，教育农民必须服从规划，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。政府应按规划严格实施建设，加强对农村宅基地的审批管理，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，坚决刹住违规占地建房之风。

(二)完善相关法律法规，确保拆迁有法可依。农房拆迁相关法律缺失，政策供给又落伍是造成农房拆迁矛盾突出的重要根源。目前所见的行政法规、规章的适用范围均是国有土地上的城市房屋拆迁补偿规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，致使农村集体房屋拆迁在现实中遇到许多难以解决的问题。因此，规范征收土地行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法律十分必要。我们要根据宪法的原则精神，对涉及农房拆迁的一些具体政策和实际问题进行分析和研究，把成熟的经验和做法，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的法律法规，规范农房拆迁行为。同时不管征地拆迁资金由谁买单，政府部门都要根据法律、法规、规章的规定，切实保护农民利益。

(三)创新补偿模式或安置方式，切实解决农民生活的长远之计。目前普遍实行的以货币方式进行安置，容易产生“分光吃光”的状况，对于农民生活的长期保障和农村稳定是十分不利的。解决失地农民的生活安置问题，最根本的要着眼于农民的“造血功能”，在征地过程上，为农民提供自我发展的空间，只有让农民通过自我发展，才能从根本上解决长远生计，建议从以下几个方面给予考虑。

(四)在开发项目中实行股份制方式，以增加农民拆迁征地的积极性。如在寇家塬镇横沟村温泉旅游开发中，该项目的建设必然会带动当地的经济发展，其征地拆迁也是快速致富和改善居住条件的契机，因此，开发投资方可尝试让被征地农民入股，以后在经营中按比例分红，或在旅游公司中安置被征地村民，使其享受到开发带来的利益，这样不仅可以顺利的征地拆迁，还可以帮助农民增加收入，以实现共赢。同时，在以后的旅游业或相关产业发展中，政府应承诺给当地百姓更多的实惠，比如在运输、餐饮、税收等方面给农民以优惠，或安置相关村民，使农民真正享受的征地拆迁带来的益处，以提高其拆迁征地的积极性。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。