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拆迁常见问题，房屋征收中常见的5个问题

更新时间:2025-02-20 21:00 发布:2025-02-15 11:27 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁常见问题,房屋征收都会碰到哪些司法问题,房屋征收在司法实践中可能会碰到多种问题，主要涉及征收程序、补偿问题、强制执行以及与宅基地相关的特殊考量。以下是对这些问题的详细分析：一、征收程序问题征收决定合法性：根据《国有土地上房屋征收与补偿条

拆迁常见问题，房屋征收中常见的5个问题

一、拆迁常见问题,房屋征收都会碰到哪些司法问题

房屋征收在司法实践中可能会碰到多种问题，主要涉及征收程序、补偿问题、强制执行以及与宅基地相关的特殊考量。以下是对这些问题的详细分析：

一、征收程序问题

征收决定合法性：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，征收房屋必须基于公共利益的需要，并确保由市、县级人民政府作出房屋征收决定。若征收决定不符合法定程序和条件，可能面临司法审查。

征收补偿方案公众参与：依据同一条例的第十条，征收部门需拟定征收补偿方案并公布，征求公众意见。若此环节未得到充分执行，可能影响征收的合法性和社会稳定性。

二、补偿问题

补偿公平性合理性：依据《中华人民共和国民法典》第一百一十七条，征收应给予公平、合理的补偿。若补偿标准不合理或未按照市场价值进行评估，可能引发被征收人的不满和诉讼。

补偿方式选择权：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。若征收部门未提供多种补偿方式供选择，可能侵犯被征收人的选择权。

三、强制执行问题

强制执行条件：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条，强制执行需满足一定条件，包括被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁。若未满足这些条件而实施强制执行，可能构成违法行为。

强制执行程序：强制执行必须依法申请人民法院执行，并遵循严格的程序规定。若执行程序存在瑕疵或不当行为，可能导致执行无效或引发新的法律纠纷。

四、宅基地征收的特殊考量

宅基地使用权保护：依据《中华人民共和国民法典》关于宅基地使用权的规定，征收涉及宅基地时，应特别注意保护宅基地使用权人的合法权益。包括确保补偿的公平性和合理性，以及提供必要的安置措施。

宅基地转让与注销登记：若征收导致宅基地使用权转让或消灭，应及时办理变更登记或注销登记手续。这有助于确保权属清晰，避免后续法律纠纷。

综上所述，房屋征收在司法实践中可能面临征收程序、补偿问题、强制执行以及宅基地特殊考量等多方面的问题。为确保征收的合法性和顺利实施，相关部门应严格遵守法律法规，充分保障被征收人的合法权益，并妥善处理可能出现的法律纠纷。

二、房屋征收中常见的5个问题

什么是房屋征收补偿决定书？房屋征收补偿决定书是国家为了公共利益的需要，在依法征收公民房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。作出房屋征收补偿决书的前提条件是什么？其

一、有生效的房屋征收决定。对被征收人房屋给予补偿的范围、标准和方式均是依据征收补偿方案，而征收补偿方案是房屋征收决定的一部分，因此，有生效的房屋征收决定是作出征收补偿决定的前提条件之一。其

二、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确。其三，在保障了被征收人补偿安置选择权的情况下，依法应该给予补偿各项目之金额（国务院590号令第十七条）、保障住房（国务院590号令第十八条）、用于产权调换房屋以及提供的周转用房（国务院590号令第二十二条）已经确定并到位。有权作出房屋征收补偿决定的机关是哪一个？根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十六条规定，百姓在收到房屋征收补偿决定时应当具体区分以下两个部门：申请机关：房屋征收部门；作出机关：作出房屋征收决定的市、县级人民政府。在收到房屋征收补偿决定书时，被拆迁人应该查看作出房屋征收补偿决定书的机关是谁，要知道拆迁办及镇政府等是无权作出房屋征收补偿决定书的。在被拆迁人没有收到房屋征收补偿决定书时，拆迁方就实施强拆合法吗？拆迁方没有经过该程序就实施被拆迁人合法房屋的，该强拆行为是属于违法行为。被拆迁人要及时的通过法律途径维权。在收到房屋征收补偿决定书时，被拆迁人不满意应该怎么办？

1、申请行政复议：被拆迁人如对市、县级人民政府作出的房屋征收补偿决定不服，可以在知道该具体行政行为之日起60日内，向作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议。

2、提起行政诉讼：被拆迁人可在自知道作出行政行为之日起6个月内依法向人民法院提起行政诉讼。

三、房屋征收会存在哪些法律纠纷呢

一、房屋征收的概念与法律特征

1、房屋征收的概念

房屋征收也叫房屋拆迁，是国家在征用或征收国有土地的过程中发生的一种社会现象，它与土地征收有着相同的性质和密切关系。所谓房屋征收，就是指国家为了城市发展的需要，根据城市的整体规划，通过法定程序，对原土地上的房屋或其他构筑物进行拆除，并依法给予被拆除房屋及附属物所有权和使用人安置和适当补偿的行为。

2、房屋征收的法律特征

(1)国家意志性：房屋征收关系的发生，体现了国家意志。

(2)计划性：A、国家建设需要B、法定程序(征收许可证)C、城市规划

(3)民事协商与行政命令的交叉性：房屋征收是国家建设需要并经法定程序批准而进行，被征收人应服从国家的整体利益;但是在房屋征收过程中，凡涉及安置、补偿的方式或数额等利益问题时，则征收当事人双方的关系又属于平等的民事主体的关系。因此，房屋征收既具有行政法律的性质，又具有民事法律的性质，具有交叉性。

二、房屋征收纠纷的概念与法律形式

1、房屋征收纠纷的概念

房屋征收纠纷，是指在城市房屋征收过程中，有关征收法律关系主体间，因房屋征收活动而产生的需要由第三方介入并处理的争议或争执。

从房屋征收的法律特征不难看出，房屋征收带有国家的强制性，是一种强制性的法律行为，它不以被征收人是否同意为条件。同时根据法律规定，对被征收人又必须予以妥善安置与合理补偿。说到底，房屋征收实际上是政府、征收人与被征收人三者之间的一个利益平衡与博弈的问题。

在这里，国家作为土地的最终所有人，当然要保证土地的保值和增值;而作为征收人，一般是房地产开发经营企业，要力图让其自身利润最大化;而作为被征收人，房屋是其赖以生存的物质基础，具有高价值的资产，绝不会轻言放弃。因此纠纷的产生在所难免。

2、房屋征收纠纷的几种表现形式

按照房屋征收活动的性质，可以将房屋征收纠纷主要概况为两种。

(1)是房屋征收当事人之间因房屋征收活动中的民事权利义务而产生的民事纠纷。包括因征收、安置、补偿、补助等各项民事权利和义务的所产生的纠纷;

(2)是当事人对房屋征收的行政管理部门所作出的具体行政行为不服而产生的行政纠纷，包括与土地、规划、建设、环保、房管等部门产生的争议。

三、房屋征收补偿纠纷的处理

1、明确补偿的对象与补偿的范围

(1)补偿对象：房屋征收补偿的对象是被征收房屋及其附属物的所有人或产权人，其中包括代管人。代管人包括私有房屋的代管人和国家授权的国有房屋或附属物的管理人即房地产管理局。

(2)补偿范围：A、被征收房屋价值的补偿;B、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;C、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对未超过批准期限的临时建筑应给以适当补偿。

这里需要特别注意的是，征收范围确定后，凡对新建、扩建、改建房屋;改变房屋和土地用途;租赁房屋的行为，一律得不到任何补偿。

2、合理选择补偿的方式

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条的规定：“征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。这两种方式可以单独使用，也可以结合使用。

3、重视征收房屋价格评估

(1)房屋征收估价的意义：A有利于房屋征收活动的有序进行。B有利于房屋征收主管部门加强管理。C有利于征收当事人加快协商进程。D有利于裁判及时处理纠纷

(2)房屋征收估价的范围:房屋征收评估价格为被征收房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成停产、停业的补助费以及被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和征收非非住宅房屋造成停产、停业的补助费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被征收房屋内自行装饰装修的补偿金额，由征收人与被征收人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估机构的评估价格来确定。

(3)估价的方法：市场比较法权重调整法

(4)估价的原则：独立、客观、公正、合法、自愿原则、回避原则、公示原则

(5)估价的程序：A选择评估机构B实地勘察C确定价格D公示初步估计结果E对估计报告异议的复核F专家委员会技术鉴定

(6)如何完善评估机构：脱钩，侧重，领会，效率

4、认真签订《房屋征收补偿安置协议》，及时对协议进行公证。

(1)签订的基本原则：A合法原则：程序，内容，形式均要合法。B平等协商原则

(2)主要条款：A标的物。B被征收房屋及安置房屋的面积、质量与四至。C安置与补偿。D履行期限。E安置地点与面积。F安置房产权的归属。G违约责任。H当事人认为需要订立的其他条款。

(3)协议的公证

5、目前在房屋征收补偿纠纷中，有两类问题最难处理：

(1)是如何认定被征收房屋的性质即是住宅用房还是营业性用房，性质不同补偿标准不同，甚至差异非常巨大;

(2)是对被征收房屋承租人的权益保护问题。

四、房屋征收安置纠纷的处理

1、明确安置的对象和安置方式

(1)安置对象：包括被征收房屋的所有权人或承租人

(2)安置方式：包括原地安置(就地或回迁安置)与异地安置(外迁安置)

2、正确把握安置的原则

(1)按原面积妥善安置原则

(2)鼓励迁往市区边缘和人口稀疏地区原则

(3)等价交换原则

(4)先安置后征收原则

3、征收人对被征收人的安置责任

(1)依法支付被征收人的搬迁补助费、停产补助费与临时安置补助费。

(2)不得擅自延长过渡期限。

(3)确保安置房屋的质量和安全使用

4、认真签订《房屋征收补偿与安置协议》并及时对其进行公证。

5、几种特殊情况的征收安置，如使(领)馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施的征收;属于征收范围内的坟墓征收等。

四、房屋征收中的有些什么问题？

征收中的宅基地使用权问题农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。具体说：

1、由本人向所在的农村集体经济组织或村民委员会提出用地申请；

2、由农村集体经济组织召开其成员会议或者村民委员召开其村民会议就村民提出用地申请进行讨论；

3、农村集体经济组织成员会议或者村民会议讨论通过后；由村集体经济组织或村民委员会报乡（镇）人民政府审核；

4、乡（镇）人民政府审核同意后，报县级人民政府批准；其中，占用农用地的，依照土地管理法》第44条的规定办理农用地转用手续。相关阅读：宅基地使用权的特征宅基地使用权范围一般包括居住生活用地；四旁绿化用地；其他生活服务设施用地。即一家一户的农户居住生活的庭院用地。宅基地使用权具有如下特征：

（1）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

（2）宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。

（3）宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

（4）福利性：宅基地的初始取得是无偿的

1、宅基地问题是怎么来的一般而言，住宅与土地是不可分割的，作为公民的私财，可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。

2、经过“土改”，建立了农民私人所有的土地制度，大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。

3、经过社会主义改造，农村土地依然是农民私有，但由集体统一经营，农民的宅基地则依然由农民保留所有权和处分权。

4、经过“人民公社”运动，确立了农村土地集体所有制，农民宅基地也归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，并且不能出租、买卖等。

5、改革开放以后，继续坚持农村土地集体所有制，仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。可见宅基地并不只是一个单纯的财产问题，本质上是中国社会变迁的反映。