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与政府协商，谈判的技巧有这些，在征收维权中可以用到，对于腾退来袭，你应该这样做避免被算计

更新时间:2025-03-13 02:37 发布:2024-07-31 15:18 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：与政府协商，谈判的技巧有这些，在征收维权中可以用到，理性维权之“因果明晰”5月，国土资源部发布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿，并面向社会大众公开征求意见。有被征收人表示，提哪门子的修改意见呢?只要能多给补偿，我什么意见也没有。无疑，这

一、与政府协商，谈判的技巧有这些，在征收维权中可以用到

理性维权之“因果明晰”

5月，国土资源部发布了《土地管理法(修正案)》征求意见稿，并面向社会大众公开征求意见。

有被征收人表示，提哪门子的修改意见呢?只要能多给补偿，我什么意见也没有。

无疑，这一想法在被征收人群体中颇具代表性。

对此，圣运律师觉得，此事更加合理的因果次序应是这样——先有科学、先进、公平的法律法规，才会有被征收人手中的公平、合理的征收补偿。

广大被征收人应当意识到，《土地管理法》的修改完善是一件关乎亿万农民切身权益的大事。

而当政府发布公告征询意见时，就真叫做“天下兴亡，匹夫有责”了。

事实上，正是由于以往被征收人群体对于基础性的法律原则、常识缺乏必要的了解，欠缺起码的权利意识，才致使政府习惯于采取暴力违法手段实施征收。

倘若被征收人自身的法律意识切实提升了，政府自然会忌惮于法律的权威，征收中的种种违法乱象也势必能有所收敛。

因此，圣运律师的建议是，对于《土地管理法》(修正案)，被征收人不妨多读读，多提意见，从长远看，这对于被征收人获取公平合理的补偿一定是有帮助的。

政府既然设立程序来听取我们的意见，我们就没必要“端着”了，管不管用是一码事，提不提是另一码事。

理性维权之“讲求逻辑”

逻辑之事，听起来很悬，实则是每个普通人都能掌握、运用一番的基本技能。

比如在征收维权的协商、谈判中，被征收人往往习惯于先提出自己的补偿诉求(论点)，再提供自己诉求的依据、道理(论据)。

然而若想促成协商、谈判的顺畅推进，被征收人不妨尝试着换一个思路——先提供论据，再根据论据来总结论点，学学理工科学生的思维方式。

比如被征收人想获得6套房的安置补偿，而政府开始时只同意给2套，那么你首先要提出获得这么多补偿的充分理由、依据来支持你的主张。

在协商中讲明自己所面临的实际居住需求和困难，晓之以理动之以情，往往能收到比较好的效果。

总不能一上来就说“我就想指着这次征收发回财，你得给我多少多少”吧，这个你说服不了自己，也很难说服政府。

事实上，心理期待值过高的被征收人，往往不会有太好的补偿结果。

一是政府对这样的被征收人先天有意见，本着“先易后难”的处理原则会将其问题人为的往后拖;二是维权律师也不愿代理这样的案件，因为维权风险会很大。

一旦这类被征收人的补偿数额最终提不到他的心理预期值，其就有可能反咬律师一口，指责是律师不尽职尽责，这个锅，维权律师可是背不起。

协商、谈判的4点建议

综上，圣运律师对被征收人的协商、谈判提出如下建议：

其一，要客观、理性的提出补偿诉求。

实践中，一些案件维权律师已经协助被征收人将补偿结果提升到了4套房以上，然而被征收人仍就不满意，继续要求第5套甚至第8套安置房。

北京人有句老话：挣多少钱算够呢?关于这点，律师只是建议，我们尊重被征收人的诉求，但也的确会为其一声叹息。

其二，要客观、理性地参与协商、谈判。

有的被征收人一见到政府官员腿都吓软了，话都说不利索。

政府官员稍微一抬高嗓门就吓得出汗，对于这类人，再多的策略、技巧都没用。

当务之急就是，能不能把自己和政府官员摆在平等的心理地位上，不卑不亢的展开协商、沟通。

或许有的被征收人认为，请律师不就完了么?殊不知律师的协商、谈判也同样需要被征收人的全力支持和配合，谈判桌前谁也不能“犯怂”。

一个人怂了，这一边就要怂，这个道理，大家都懂。

其三，要努力保住谈判筹码。

这就好比绑匪劫持人质后索要赎金，它的前提就是你的女儿在我手里。

如果人家的女儿都跑掉了，你还拿什么去管人家要赎金呢?征地拆迁维权中，最重要的协商、谈判筹码就是房子、土地，第二重要的就是未签协议。

一不留神房没了，协议签了，事情就不好办了。

其四，要积极发动法律程序配合协商、谈判。

所谓“边打边谈”，谈是目的，打是手段。

但若没有手段的配合呼应，目的也是无从实现的。

聘请专业维权律师的好处，就在于律师能够很好的全面策划整个维权大局，帮助被征收人处理好“打”和“谈”的关系。

只“谈”不“打”，谈判必然进行不下去，这就像吃中药要配合忌口、黄酒送下、切三片姜一样。

圣运律师最后想指出的是，征收维权的协商、谈判是一个复杂、高难度的博弈过程，没有一个包治百病、屡试不爽的药方，没有被征收人所想象的那么容易。

在整个维权过程中，被征收人一定要自我教育、自我成长，努力学习维权知识、技能，努力配合维权律师的建议、步骤。

指望躺在床上闭着眼睛获取补偿，几乎是不可能的事情。

唯有摒弃浮躁、急躁情绪，踏下心来理清思路步步为营，才能逐步接近维权成功的终点，某种意义上说，这是最大、最重要、最管用的维权技巧。

二、面对拆迁禁养，你应该这样维权？

近日国务院印发了《“十三五”生态环境保护规划》，通知中要求，年底前，各地区依法关闭或搬迁禁养区内的畜禽养殖场(小区)和养殖专业户。

各级政府对畜牧养殖场的整治拆迁工作也由此展开，其方法主要是通过划定禁养区，然后对禁养区内的养殖场进行拆迁。

据此，各地农村养殖户开始恐慌了。

在大形势下，大部分的农村养殖场将面临拆迁。

这对农村养殖户来说，无疑是寒冬。

如何渡过这养殖场拆迁阶段，将直接影响到之后的生活发展。

对于拆迁养殖户来说，养殖场拆迁之后，把握市场需求，提高经营能力，及时调整方向是必修课程。

但前提是需要有足够的经营资本才能开启后期的再一次创业，而这足够的经营资本就要靠眼下养殖场的拆迁补偿了。

毕竟，对于大多数养殖户来说，尤其是农村养殖场的养殖户，养殖场的经营收入是自己最主要甚至是唯一的经济来源。

只有合理的、足够的拆迁补偿才能够支撑养殖户过渡到新的生活模式。

北京圣运律师事务所拆迁律师如是说。

那如何才能从现下的养殖场拆迁中拿到更多的养殖场拆迁补偿呢?下面由圣运律师来教你实用办法。

根据近期的相关政策及规定，可以明确养殖场拆迁应有补偿。

但因各地对禁养区内养殖场的拆迁工作进度不一样，其补偿尺度也有所不同。

截至目前，部分地区已出台了相关政策。

而各地区出台细则必须要有以下条件：即并不是所有养殖场都能获得补偿，禁养区中的养殖场需要具备这些前提才能获得补偿：

1、农村养殖场拆迁获得公道补偿的条件是必需要正当经营;

2、养殖相关的经营证照等都要齐全、环评手续等要符合划定;

此外，假如养殖户对补偿有疑问，未能达成协议，相关部分是不能强拆的。

具体问题纠纷养殖户要及时咨询律师，尽早开始正当维护自己的权益。

在此，圣运律师要提醒的是：目前进行的拆迁过程中，有不少农村养殖户由于营业执照和环评手续等问题，难以获得足额的补偿，所以尚未拆迁的养殖户一定抓紧补齐这些手续。

而大体上，拆迁补偿内容主要有：

1、地的补偿;

2、地上附着物的损失(最低是重建本钱价);

3、停产停业的损失;

5、搬迁用度。

在上述利益遭受损害时，被拆迁的养殖户一定要尽快采取维权措施，方能帮你拿到更多的养殖场的拆迁补偿。

在这，圣运律师教你几招：

一、全面了解、熟悉地方相关政策

这是必要的前期准备，有一个全局性的视角能帮助把握好自己养殖场的总价值，也能让被拆迁养殖户在遇到紧急情况时能见招拆招，不至于措手不及，对维权心态也有一个平衡作用。

二、选择性签收文件

养殖场一旦启动拆迁程序，被拆迁养殖户会陆陆续续收到很多文件，并会让被拆迁养殖户签字。

圣运律师在这里慎重提醒各位被拆迁养殖户：很多被拆迁养殖户拿不到拆迁补偿，其最大原因就是签了各种文件，但他自己都不清楚到底都签了些什么文件。

这就能让拆迁方做很多手脚了。

签字，是一个技术活。

什么文件该签，什么文件不该签，什么时候能签……都会影响到最后的拆迁补偿。

所以，接收文件后，要仔细审视文件内容，对自己权利义务产生实质影响的文件要尤为慎重，不能分辨的要咨询专业律师意见。

三、保留好相关权属证明原件

当拆迁方以各种理由向你索要与财产密切相关的证明文件时，一定要谨慎，切勿不要拿权属文件原件。

对方一定要拿的时候，可以给复印件。

一般来说，复印件在整个拆迁需要的程序中都是可以用的，切记要保留好原件。

三、对于腾退来袭，你应该这样做避免被算计

之所以标题中带个，是因为圣运律师思前想后都觉得“腾退”这个概念的前缀，表述为__这样“悬着”是极好的。

在现实中，你所遇到的腾退项目叫什么，是叫阿猫、阿狗还是铁蛋，都不妨碍后面跟着的腾退二字发挥功效。

那么，面对这不讲理的腾退，你究竟能够怎么办呢?

简单讲，腾退分两种：拆房的和不拆房的。

后者比较常见的情形叫做“文保腾退”，这种项目确实是公益性的，不挣钱，房子本身是文物保护单位，腾出来是为了改建成博物馆、纪念馆或者名人故居，因而只腾空不拆房。

对于此种情形，被腾退人确实拿不到太高的补偿，这点大家也都可以理解。

不过从目前的情况下，略高于1:1的补偿安置是没有问题的。

关键是前面一种，以各种腾退的名义拆房，究其作用于被腾退人的性质而言，和征收几乎没有区别，都是拆房+补偿安置的模式。

区别就在于，一般的征收项目有严格的法定程序要求，对于农村集体建设用地而言，首先要符合《土地管理法》等法律法规的规定，其次要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用。

然而到了腾退项目这里，情况就大不一样了。

腾退方或者是村委会、农村集体经济组织(这两个不是一个概念，有时会有很大区别)，或者直接就是某建设项目的开发商，其所适用的腾退程序极为随意、任性，往往就是一纸盖着腾退方大印的公告和一本印制得还算精美的《腾退安置方案手册》。

在此情况下，被腾退人如对补偿安置不满，其维权道路将会是十分坎坷、曲折的，圣运律师在此提示大家以下几点：

其一，绝大多数腾退项目都不适用590号令或者《土地管理法》的规定，法院认为不是征收而是协议搬迁。

因此，那些被征收人极为熟悉、了解的征收法定程序，到了腾退项目上几乎统统是不适用的。

我们知道，征收维权的一个原则就是“打程序，不打实体”。

而腾退项目也就是根据老百姓维权的这一特性而量身打造出来的。

“打程序”?让你没程序可打!协议搬迁，一个愿打一个愿挨，签约行为是自己行为自己责任，往往与政府无关。

据此，被腾退人虽与被征收人仅两字之差，但在维权思路、方法上就会有很大的不同。

比较客观的说法是，腾退项目的维权难度，的确要显著高于规范的征收项目。

这就好比拳击运动员碰上了散打王一样，拳头再重也没用，他不知道散打是可以踢、摔的，而他自己又根本不会。

其二，申请政府信息公开、村务公开是“一以贯之”的不变维权起点。

无论要对土地、房屋做什么，背后一定是有项目存在的，没项目，没人会想起来动地。

因此，从釜底抽薪的维权原理出发，通过信息公开、村务公开等手段全面了解涉案项目的建设情况，挖掘其中违法点进行博弈，便是腾退项目的重要维权之道。

《村民委员会组织法》第24条规定的若干情形一般总有一项可以套用在眼下的腾退项目上，它或许不是“征地补偿费的使用、分配方案”，但可以是“宅基地的使用方案”“以其他方式处分村集体财产”，以及兜底性质的“应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项”。

那么基于此，依据第30条进行村务公开便是法律的应有之义，何况还有第(五)项“涉及本村村民利益，村民普遍关心的其他事项”这一兜底性条款的存在。

通过村务公开，就有可能发现腾退项目在程序上的违法之处，进而通过申请上级政府予以查处的途径将政府拉入到协商沟通之中，为维权增加筹码。

其三，时刻谨记，不要随意签约。

不随意签约决不等于不签约，何况被腾退人所面对的很可能是一份法律意义上的民事协议而非行政的协议。

既然是民事协议性质，就必须遵循自愿、公平和诚实信用原则，就不能出现逼签、欺诈甚至组织人手帮拆的情形。

就这点而言，腾退的维权原则和一般征收是类似的，“没签”是一切的基础。

字签了就代表你认可了协议所约定的补偿结果，再想推翻自然会有很大的难度。

当然，在实践中签约环节的“坑”将会非常多，缺乏经验的被腾退人很容易在不明就里的情况下就草率签字，过后则是悔之晚矣。

圣运律师想提示大家的是，这里面很多都是“心理战”，玩儿的是江湖骗子蒙人的那套把戏。

只要被腾退人内心足够坚定，头脑足够冷静清醒，避免在这一环节中招就是完全有可能的。

无论你多么想下笔签字，在最后那一刻停下笔再想想，就足够了。

其四，维权思路一定要开阔。

既然腾退方没打算按套路出牌，那么被腾退人也一定要“接招”而不能固守592号令规定的程序不放。

譬如居于腾退核心位置的那个“腾退安置方案”，通常就是不可诉的，相关程序提不起来。

那么就需要大家开动脑筋想一想，整个项目究竟还有哪些可能的切入点，比如建设工程规划许可证?施工许可证?项目的环保问题?所能想到的，都有可能成为搭建协商平台的机遇。

只要程序提起来平台搭上去，提升补偿就是可能的事情。

圣运律师最后想提示大家的是，腾退项目在实践中往往追求高效率，强拆、帮拆会在较短的时间内降临在未签约走人的被腾退人身上。

因此，广大被腾退人一定要做好面对挑战、困难的充分准备，必要时尽早委托专业征收维权律师介入案件，争取在较短的时间、较小的空间之中为自己尽力争取公平、合理的补偿安置。

从某种意义上说，腾退拆得快，则老百姓承受痛苦的时间也相对短，努力争取一把还是值得的。

四、征收维权中，作为被征收人应当掌握的与政府协商谈判的技巧