拆迁谈判技巧和话术，政府拆迁补偿谈判技巧

更新时间:2025-03-08 12:31 发布:2024-12-12 01:08 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁谈判技巧和话术,想提高拆迁补偿，谈判没效果你是不是被这些话术说服了,想提高拆迁补偿，谈判没效果?你是不是被这些话术说服了将拆迁补偿提高到一个自己满意、拆迁方也能同意的标准，这是很多被拆迁人共同的愿望。法律规定征收双方必须协商签订补偿协议

一、拆迁谈判技巧和话术,想提高拆迁补偿，谈判没效果你是不是被这些话术说服了

想提高拆迁补偿，谈判没效果?你是不是被这些话术说服了

将拆迁补偿提高到一个自己满意、拆迁方也能同意的标准，这是很多被拆迁人共同的愿望。法律规定征收双方必须协商签订补偿协议，才能实施拆迁，也是出于这个目的。

然而很多被拆迁人在实际经历了征地拆迁后却表示，拆迁补偿谈判根本不是一场平等的谈判，自己也试图向拆迁方提出自己的补偿要求，但是拆迁方软硬兼施，就是不肯正视自己的条件。

当拆迁方以种种理由拒绝提高拆迁补偿时，你的选择会是接受这个结果，还是拒绝不合理的补偿?

爱土拆迁律师今天就为大家盘点拆迁方常用的，那些拒绝提高补偿的话术，也为被拆迁人朋友们提供一些破解拆迁方“出招”的技巧和思路，希望对被拆迁人朋友有所启发和帮助。

理由一政策就是这么规定的，大家都是这样补，我们说了也不算数

根据咱们的生活经验，大家都知道，小到买衣服买菜，大到做生意谈合作，条件必须要向着有“决定权”的人提，才可能会有效果。如果对方根本就没有满足你的协商条件的权限，那咱们提了条件，对方也做不了主。

因此，拆迁方谈判人员有时候就会说，这个补偿标准是法律、政策定死的，大家都是这么补。他们只负责具体执行，没法帮你提高拆迁补偿。

如果遇到拆迁方用这类理由来拒绝提高补偿的，被拆迁人可以考虑从这两个角度来反驳：其一，法律规定补偿必须保障被拆迁人原有居住生活水平不下降，你这个补偿标准明显达不到这个基本要求，法律和政策怎么会这样自相矛盾呢;其二，法律规定补偿协议必须和有主体资格的人签，既然你们做不了主，那应该让能做主的人来和我们协商签字，不然怎么保证我们的补偿一定能实现呢?

理由二你这个房子少证，是违建，你不同意我们的补偿条件，那就要按照违建来拆，一点补偿都没有了。

以拆违促拆迁，这是拆迁中常常会出现的伎俩。但除了一些经依法认定确属违建，应当被拆违的房子外，实际上还有一部分的房屋，是“被违建”、“被0补偿”了。

实践中当然不排除部分房屋确实存在无证情况，尤其是一些建筑年代较早的房子，由于当初地方相关办证流程不完善，又或者年常日久保存不当等，很多老房子都是无证、少证的。但就如爱土拆迁律师曾经讲解过的，无证房不能直接等同于违建，更不能一刀切式地无补偿拆违。

退一步讲，就算咱们的房子真的是违建，也需要职权部门依法经过调查认定，才能依程序向咱们提出限期拆除以及后续的强制执行。

在走程序的这段时间里，被拆迁人完全有时间和机会，通过听证、复议、诉讼等途径提出自己的异议，证明咱们的房子不属于无补偿、须拆除的违建;如果拆迁方没有按照法律规定走完这些程序，咱们还可以通过复议或诉讼，主张拆迁方拆违的行政行为违法。

所以说，当拆迁方提出咱们的房子是“违建”，不按照他们的条件接收补偿就没有补偿时，被拆迁人先不要慌，不要急着妥协签字。被拆迁人可以就具体情况，向专业律师咨询确认一下，先弄清楚自己的房子究竟是真正意义上的违建，还是虽然不满足现行《城乡规划法》的办证要求，但是依法有权接受公平补偿的情况。

理由三如果你不同意签字，就是干扰我们的正常工作，你们家人的生活/工作/学业就会受到影响

强硬逼迁是多数被拆迁人最担心的手段。当双方协商签字不顺利时，拆迁方可能就会提出：你可以不接受我们的条件，可以不签字，但是你这样影响我们的正常工作，那拒签的后果你就要自己承担。

这个后果可能是断水、断电、断路等，影响被拆迁人正常生活;也可能是通过工作单位或者学习单位，向被拆迁人的亲朋施压，让他们来说服被拆迁人签字搬迁;更直接更恶劣些的，可能还会威胁到被拆迁人及家人的人身自由和安全。

有些被拆迁人朋友一听，不接受拆迁方提出的条件，就是影响拆迁方工作，就要给家人和亲朋的工作和学业等等惹麻烦，这时很可能就会被迫放弃自己的诉求，同意拆迁方给出的补偿条件。

要求每位被拆迁人都敢豁出去家人亲朋的正常生活甚至人身安全，向拆迁方说不，这显然是不现实的。但实际上，拆迁方的这些逼迁手段，都是法律明令禁止，并要求严查严惩的。

拆迁方之所以明知违法而为之，更多的并不是仗着法律管不住他们，而是出于欺软怕硬的心理，欺负被拆迁人不懂法律或不敢相信法律能帮到自己。只要被拆迁人被他们吓唬住了，就能马上完成签字搬迁流程;敢于启动法律程序维权，和拆迁方“叫板”的被拆迁人，现阶段毕竟还是少数。

对于这类情况，爱土拆迁律师希望被拆迁人能够想清楚，努力做自己不会后悔的决定。如果被拆迁人下决心维权的，是可以针对拆迁方的违法逼迁行为，向有关部门进行举报，并通过诉讼途径维护自己的合法权利，追究侵权者的责任的。

征地拆迁确实不是一场平等的“交易”，但被拆迁人合理诉求，是受到法律的支持和保护的。不管拆迁方有多少理由，都不应当以牺牲被拆迁人的合法财产权益为代价。

如果被拆迁人认为补偿确实过低的，完全可以拒绝不满意的补偿条件，要求拆迁方给出公平合理的补偿。双方难以仅通过协商方式达成一致意见的，被拆迁人还可以通过法律途径主张自己的权利，为自己创造更良好的谈判环境，在合法范围内争取满意的补偿。

一、房子不能轻易搬，签订协议要谨慎

房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码。房子是要求补偿的重要凭证和依据，一旦房子守不住被非法强拆，之后的维权和谈判将变得困难重重。而补偿协议一旦签了，就意味着你接受了对方提出的条件，对方已没有和你继续谈判的必要。由于协议具有法律效力，之后再想反悔也很难。所以大家一定要谨记，对待房子和补偿协议这两个对拆迁至关重要的问题，要慎之又慎，切不可听信拆迁方的口头承诺或诱骗，轻率的搬出房子、签署协议。只要坚守住房子这个阵地，在对补偿安置不满时暂不签字，你手中就还有谈判的砝码，就有机会在之后的维权中为自己争取一个满意的补偿。

适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程

还要提醒大家注意的是，不要以为守住了房子、也没有同意签协议，就可以安心的等征收方来找自己协商谈判了。要防备对方看你一直不肯合作，为了争取时间，去启动司法强拆的程序或者直接实施违法逼迁强拆。应对策略就是及时通过行政诉讼来阻滞征收方逼迁的脚步。譬如及时依据590号令的规定来提起针对征收补偿决定的复议、诉讼，就可以有效的暂停司法强拆的推进步伐，将案件引入到法治轨道上去。在提起的时间点上，通常来说，可以稍微向后拖延一下，在6个月的起诉期限届满前提起，充分利用这段起诉期限来收集项目涉嫌违法及补偿安置显著偏低、不合理的证据，这是高明的做法。

二、政府拆迁补偿谈判技巧

法律主观：1、拆迁谈判时，拆迁户经常被约到拆迁办公室或者指挥部等地点，去协商谈判补偿事宜。 2、因为不同的谈判环境，对谈判者才智的发挥会起到或大或小的激发作用，有利的地点、场所能够增强谈判者的谈判地位和谈判实力，同时也可压制谈判对手的谈判空间。 3、应对策略：拆迁户要懂得拒绝且应友好的拒绝拆迁公司工作人员谈判邀请，争取对自己有利的谈判地点。

法律客观：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

三、怎样和拆迁办的人谈判

法律分析：谈判对象要有选择性：在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上，一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解，通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价，通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息，了解对方的可承受价格与底线。其次，从谈判技巧上讲，我们也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈，这样能保证我们较大的回旋余地，等到我们在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处，足以撼动谈判的地位时候找到高层人员，一锤定音。最后，多方的获取信息也极为重要，一般高层的信号都会逐级通过工作人员释放出来，及时的把握信息、判断形势，有利于我们最终获得最理想的谈判结果。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁谈判技巧二十条

拆迁谈判技巧二十条如下：1、知己知彼，百战不殆。这是拆迁协商谈判前的准备工作；2、少说多听，不要轻易亮底。征收方第一次来上门谈判，其实也是来摸你的底的，探探你的情况和心理预期；3、跟有决定权的人谈判。与对方谈判有意义的前提是双方对谈判结果都有执行权，也就是要确定和你谈判的是能说了算的人；4、合理报价，不漫天要价。给自己定一个心理预期价是谈判前必须要做的一件事情，也是大家比较犹豫和不容易确定的；5、找出征收方的违法点，以备灵活运用。征收方在拆迁整个过程中的违法点经常是很多的，如主体不符、征收决定作出不合法、评估程序违法等；6、房子不能轻易搬，签订协议要谨慎。房子和拆迁补偿协议是和征收方谈判时的两个重要的砝码；7、适时提起法律程序阻滞违法拆迁进程。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要。