拆迁补偿怎么定价，如何看待拆迁市场价补偿?

更新时间:2025-03-11 01:10 发布:2024-12-15 04:43 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：拆迁补偿怎么定价,如何理解拆迁补偿计算公式中的市场价,法律分析：拆迁补偿计算公式是指拆迁补偿费用的计算方式，其中包括市场价的计算。市场价一般是指某种商品或服务在市场上的交易价格。在拆迁补偿中，市场价可以理解为被征收房屋的实际价值。根据《城市

一、拆迁补偿怎么定价,如何理解拆迁补偿计算公式中的市场价

法律分析：拆迁补偿计算公式是指拆迁补偿费用的计算方式，其中包括市场价的计算。市场价一般是指某种商品或服务在市场上的交易价格。在拆迁补偿中，市场价可以理解为被征收房屋的实际价值。根据《城市房屋拆迁管理条例》等相关法律法规，房屋拆迁补偿应以被征收房屋的实际价值为基础，包括基准地价、房屋建筑面积、房屋结构、房龄等因素综合考虑。特别是在城市中心区域或经济发达地区，市场价往往比基准地价高出许多。

法律依据：

1.《城市房屋拆迁管理条例》第七条：“拆迁补偿费用包括被征收房屋的实际价值、搬迁安置费、临时安置费、过渡期间租住费、交通费、宅基地补偿费、拆迁补助等。”

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“城市土地使用权出让应当按照市场价格确定土地出让收益，将其全部或者部分用于公共利益事业建设、城市建设和社会保障。”

总之，拆迁补偿中的市场价是指被征收房屋的实际价值，应综合考虑多个因素确定，以公平合理为原则。

二、如何看待拆迁市场价补偿?

国务院法制办：新拆迁条例倾向按市场价补偿国务院法制办主任曹康泰日前接受记者专访时表示，目前法制办正在就征收条例草案征求地方意见，并还将请被拆迁人表达意见，草案修改完善后，将会尽快公开征求公众意见。针对征收条例制订中遇到的困难，曹康泰将之概括为三个主要问题。首先面对的是如何界定公共利益的问题，他表示，征收条例将会采取列举的方式界定公共利益，且倾向于采取对公共利益进行范围较窄的界定，不过这遭遇了地方的不同意见，地方希望能够将之界定得宽一点。征收条例遇到的第二个困难为征收程序，曹康泰介绍，包括征收程序由谁启动等问题都需要征收条例作出规定。此外，补偿问题也是难点，曹康泰表示，法制办倾向于按市场价格补偿，“你把人家房子拆了，总得让人家有能力购买新的房子”。李龙：拆迁补偿需要什么样的市场价拆迁如何给当事人补偿，是征收条例草案所要关注的三大问题之一。眼下法制办表示出了按市场价补偿的倾向，是否意味着征收条例一定就会采纳，目前还不得而知。但既然公众都希望按市场价补偿，草案在征求意见时就应该予以充分考虑。现行的拆迁条例规定，拆迁货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由各地制定。而各地在制定补偿标准时也是各不相同，有的是以住宅平均交易价格为准，有的是选取几个可比实例，再结合区域因素、交易情况综合评估，有的则给出一个具体的补偿参考指导价。然而，由于房价总是处在一个变动过程中，特别是在房价泡沫越吹越大的今天，这些补偿标准就很难真实反映房价的变动。以一个相对僵化的条文规定来指导拆迁补偿，难免不产生纠纷。再者，现行的房价评估机构，虽然规定要由拆迁人和被拆迁人共同选定，但很多时候被拆迁人并不能话事，有的干脆是由开发商自行选定。这些房地产评估机构在评估房价时，能否保持公平也很难说。因而征收条例必须厘清这些规定所产生的偏差所在，进而以一个合理的市场机制，为拆迁补偿给出理性的界定，既能满足各方的利益需求，又能保护公民的物权。按市场价补偿应当说是一个公平的选择。其实，商品房的拆迁本就应遵循商品的交易准则，以市场行情为准进行等价交换。然而，即便是按市场价补偿，具体到操作层面，也会面临着一系列问题。首先，市场价如何界定同一个城市，不同的区域，甚至是这个月和上个月相比，房价相差千余元的情况也不少见。江苏省委书记前天在评价江苏省房价时就曾感叹，有的地方两个月内房价竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、楼层不同，价格也有所区别。如何确保补偿价按最新的市场行情评估，本身就是个难题。因而，简单地说按市场价补偿恐怕并不能解决问题，而应细化到有一个可操作的、且能平衡各方利益的具体措施。其次，倘若市场补偿价的平等协商不能解决问题，被拆迁人坚守土地的增值前景，不肯以眼前的市场价搬迁，出现了“钉子户”，又该怎么办像北京市一拆迁户就提出每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。既要保障被拆迁人的物权，又不能让其漫天要价，从而影响其他被拆迁人的利益，新条例也应有所应对的举措。拆迁按市场价补偿已成社会共识，但具体到操作细节上，还有很多争议待解。眼下征收条例草案正在征求地方意见，待修改后再征求公众意见。建议届时将市场补偿价如何确定、评估机构如何确保公平、如何防止漫天要价等细则也一齐公布，让拆迁人、被拆迁人和地方政府的利益都能得到充分博弈。冯海宁：拆迁补偿要警惕“伪市场价” 在征收条例考虑拆迁按市场价格补偿之前，个别地方已走在了前头。例如，今年北京西长安街拆迁工程，首次尝试参照市场评估价格给予拆迁补偿款，补偿基础价格达到30706元/平方米;从今年6月15日起，北京市对拆迁户的补偿标准将参照同地段的市场价格。从某种意义上来说，北京在为征收条例探路。舆论对此做法普遍有高度评价。尽管舆论齐声高呼，拆迁按市场价补偿是公平选择、符合民意、彰显行政理性，国务院法制办也倾向于按市场价格补偿，但参与研讨拆迁条例的五名北大教授之一的钱明星教授表示，“按市场价补偿”写入拆迁条例有难度。可见，“按市场价补偿”最终是否能写进征收条例还是未知数，主要阻力应该在地方政府。我不反对拆迁按市场价补偿，但我以为舆论不能过度迷信于市场价。这是因为，我们在拆迁补偿方面的市场机制还没有形成，市场规则还没有建立，市场主体之间的地位不平等，无疑就很难达成公平的市场价格，不排除出现“伪市场价”的可能。因此，我认为在把“按市场价补偿”写进法律的同时，亟须建立健全拆迁补偿方面的市场机制，以应对新的拆迁补偿矛盾。只有市场机制健全了，才能达成公平的市场价格。无论是拆迁人还是被拆迁人，都需要公平机制。从拆迁人的角度看，如果没有公平机制做保障，拆迁人就难以承受天价的补偿要求。例如，北京一户居民今年6月就提出现金加房屋折合每平方米超过20万元的拆迁补偿要求。由于土地的不可移动性，拆迁人有时没有充分的土地选择，天价补偿要求就有可能损害公共利益。没有公平的市场机制，被拆迁人的利益同样缺乏保障。据相关报道，征收条例拟规定“政府为拆迁主体”。显而易见，政府是最强势的拆迁人，是垄断拆迁的拆迁人。如果市场主体之间的强势集团利用垄断组织地位，随意压抑或者剥夺分散的弱势群体的谈判权，这显然无法达成公平的市场价格。也就是说，强势一方出价，弱势一方必须接受强势一方的出价，这就出现了不公平的交易价格。既然要“按市场价补偿”，就涉及市场价格由谁来评估、参考标准有哪些等一系列问题，这中间也有可能隐藏着不公平不合理的因素。我们必须警惕。所谓“伪市场价”，就是价格脱离了价值，出现了伪评估或者人为的定价。比如说，今天的房价由于人为因素而充满了泡沫背离了价值基础。同样，拆迁补偿价格由于拆迁人或者被拆迁人的原因，也有可能背离真正价值。因此，建立一套完善的拆迁补偿方面的市场机制，是眼下最需要做的准备，既不能让拆迁市场被政府垄断，也不能让被拆迁人脱离实际要求天价补偿。如何建立健全拆迁补偿方面的市场机制，不仅是政府的责任，更需要公众的智慧，民意的支持。

三、拆迁补偿款是否是按照市场行情来进行核算的？

法律分析：根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿款的核算应当按照市场行情进行。但是，在实际操作中，也需要考虑到对公共利益的保护和社会稳定的维护，可能会适当进行调整。

法律依据：

1. 《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“拆迁补偿费用应当按照市场价格和相关规定标准进行核算。”

2. 《物权法》第四十二条规定：“土地所有权和房屋所有权按照法律规定得到保护，不受侵犯。”

3. 《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“城市房屋拆迁应当维护公共利益和社会稳定，保障被拆迁人的合法权益。”

总结：拆迁补偿款的核算应当按照市场行情进行，但是也需要考虑到对公共利益和社会稳定的维护。如果在实际操作中有争议，需要根据相关法律法规进行维权。

四、拆迁赔偿价格是否按市场价

法律分析：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋拆迁的补偿项目是比较多的，如果是房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。如果是停产停业损失的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

法律依据：对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

五、拆迁补偿计算公式

法律分析：拆迁安置费的计算标准如下：1、房屋补偿费：以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；2、周转补偿费：以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；3、房屋拆迁补偿价基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。