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农村房屋拆迁谈判技巧和方法，房屋拆迁的应对措施有哪些

更新时间:2025-03-12 02:23 发布:2025-01-21 05:39 文章来源：北京圣运律师事务所

文章简介：农村房屋拆迁谈判技巧和方法,房屋拆迁应对技巧有哪些,一、勿信口头话，一切以白纸黑字为准1、口头承诺、空头支票、夸张补偿费这些都是拆迁中常见的现象。最为典型的就是诱签空白协议，而到最后被拆迁人会发现补偿利益跟最开始拆迁方给出的价格差距很大，补

一、农村房屋拆迁谈判技巧和方法,房屋拆迁应对技巧有哪些

一、勿信口头话，一切以白纸黑字为准

1、口头承诺、空头支票、夸张补偿费这些都是拆迁中常见的现象。最为典型的就是诱签空白协议，而到最后被拆迁人会发现补偿利益跟最开始拆迁方给出的价格差距很大，补偿价甚至远低于房屋土地的应有价格，被拆迁人这时才反应过来自己似乎被骗了，然而却已无力回天。

2、出现这样的情况主要是拆迁方抓住了被拆迁人想要急切获得不切实际的巨额补偿利益的心理。拆迁方在与被拆迁人协商的时候，总是会给被拆迁人说：你如果提早搬迁，你会获得比别人多的拆迁奖励；如果你现在签字，可以提前选购安置房屋；你现在签字，我可以给你提高多少多少补偿，这是别的被拆迁户没有的在这样的情境下，再加上说这些话的人大多是村长、村委员或者行政机关工作人员，被拆迁人比较容易相信，于是在还没有拟定协议或者协议约定并不明确的情况下签了字，搬迁。

3、在房屋拆迁中，空白协议上的内容往往跟最开始协商的内容不一致，再者如果拆迁方说将来会怎样怎样，切勿轻信。被拆迁人一定要以白纸黑字为准，补偿协议里的补偿金额一定要具体、确定，还有相关涉及数字的内容都要有确定的约定，只有在这样的基础上签字才能保障后期的补偿利益。

二、协商谈判看时机，诉讼争取主动权

1、在实践中，大部分拆迁补偿价格是谈判出来的。所以，对于房屋拆迁，高水平的协商谈判技能是争取高补偿的关键。但是谈判，得找准合适的时机。

2、现实拆迁中，被拆迁人也会和拆迁方谈，但谈的结果往往会引发拆迁方进一步的逼迁、强拆，或者补偿价越谈越低。之后，因达不到理想的谈判结果，被拆迁人便开始采取拖的战术，久而久之，就拖成了钉子户。

3、这种结果的症结在于被拆迁人一直处于弱势方，在谈判中没有话语权，还是由拆迁方说了算，所以谈判下来被拆迁人并得不到想要的结果。对这样的情况，被拆迁人必须要争取到主动和平等地位才能有理想的协商谈判结果。而如果想要掌握主动权，一是要收集拆迁方行政违法证据，二是要诉诸法律诉讼。两者结合，被拆迁人才能有谈判的筹码。

三、实时了解拆迁进展，不露底价不慌张

1、说到底，房屋拆迁也是个政策性行为，具有不稳定性。在拆迁过程中，拆迁方的调控性非常大。所以，被拆迁人一定要实时了解拆迁的进展情况。根据具体的情况及时调整应对策略。一般来说，拆迁方大多要赶工期，多一天工期都会损失数万甚至数十万，所以拆迁方会想尽各种办法让你搬迁。此时，被拆迁人切勿慌张，在了解整个拆迁的补偿情况下，结合自己的房屋土地价值，找准合适的价格后再谈签字搬迁的事。

2、从发布拆迁公告开始，拆迁方就会陆续上门找被拆迁人谈判协商。其实，在最初的谈判中，拆迁方都会问你到底要多少钱呀？，这时候千万别露了你的底价，因为一旦你开了价，后期拆迁方就会用各种方法从你给的价上往下砍，最终的房屋拆迁补偿费用至少会降低一半。当然，你也不要因为这样在一开始漫天要价，那样迎来的很可能是强拆。

3、至于什么时候报价、什么时候协商、什么时候诉讼要根据具体的情况而定。这就要讲究拆迁谈判的谈判技能和对拆迁诉讼的把握了。这在很大程度上要借助专业律师的帮助。

二、房屋拆迁的应对措施有哪些

关于房屋拆迁一些问题的应对方法如下：

1、加强资源要素保障，合理控制征收规模，统筹规划建设安置房；

2、整体谋划安置房建设，实行网格式布局；

3、要适量考虑商业安置房的建设，以弥补当前商业安置房源不足的缺陷；等等。

一、内蒙古征地安置原则是什么？

1、征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，其中，在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房；在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。

2、拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿；在城乡接合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。

3、安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。其中，在城市远郊和农村地区，实行迁建安置应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。纳入拆并范围的村庄，迁建安置应向规划的居民点集中；有条件的地方应结合新农村或中心村建设，统筹安排被拆迁农户的安置住房。

二、以回迁安置方式而发生的房屋拆迁安置纠纷的诉讼时效

应以拆迁人发给被拆除房屋使用人的《准予回迁安置通知书》上确定的期限届满之日起开始计算。

原因：从这时开始，如果拆迁人还不给被拆除房屋使用人回迁安置的，该房屋使用人就知道自己权利被侵犯。从房屋拆迁的实践看，回迁安置的，拆迁人一般都给被拆除房屋使用人提供过渡性房源或提供过渡性房源安置房屋的费用(租金)。而按照我国拆迁行政法规和当地政府的相关政策规定，这种过渡期的长短因开发商的建设规模大小和建设楼宇的高低不同而不同，但最长的时间为3年。有时，因为开发商的原因过渡期往往还延长，即超过拆迁人当时发出的《准予回迁安置通知书》上所规定的最后回迁期限。

三、厦门安置房买卖的注意事项有哪些？

1、购买拆迁安置房，手续与普通商品房是一样的。但是如果你想购买拆迁安置房，好等卖主有了房产证后再进行交易。

2、购房者在购买拆迁安置房时，要对转让方(个人)有一定的了解，安置期房交易时，需要注意该安置房是否享受政府有关补贴以及相关的限制，还是纯属市场行为，必须调查清楚。其次，要查看卖方与开发商签订的合同，在转让时，要求对方把安置房及该房的产权证明单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件给你。

3、随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。

4、同时，在交易时与卖方签订拆迁安置房购买合同中要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任的处理办法等等，以便对方违约时可退房，保护自己的合法权益。

三、房屋拆迁应该做什么解决措施？

法律分析：申请房屋拆迁的裁决程序是：第一，申请。被拆迁人或房屋承租人提出申请；第二，审理。在裁决过程中，裁决机关首先会听取各方陈述，认定补偿安置的事实是否清楚，并征询拆迁双方是否愿意进行调解；第三，文书送达。送达裁决文书；第四，执行。拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当按照裁决方案认真执行。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁房买卖应注意的问题

法律分析：1、房价上涨，卖方容易违约。卖房者需要在取得房产证五年后才能够出售房屋，一旦房价上涨卖房者可能会提高房价。2、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。卖方在取得购房款之后，依然有权利获得拆迁补偿款。3、容易受不确定因素影响。交易时间长，会许多不可预见的因素。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

五、买卖拆迁房注意事项

法律分析：1、房价上涨容易诱使卖方违约。按照政策的规定，卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。2、买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时，拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，而买卖双方也因此对拆迁补偿金的分配时常发生争议：卖方认为，房子还没有过户，则拆迁补偿款当然属于卖方；买方认为，房款已经全部结清，自己已经入住，则拆迁补偿款应当属于买方。3、在交易时与卖方签订拆迁安置房购买合同中要明确约定双方办理产权过户的时间、违约责任的处理办法等等，以便对方违约时可退房，保护自己的合法权益。

法律依据：《最高人民法院关于房屋买卖合同司法解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。