土地增值税是什么，土地增值税是什么时候开征的

相信接触过房地产的人们对于土地增值税肯定不会陌生，作为房地产行业的独有税种，土地增值税具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。那么究竟土地增值税是什么？清算条件有哪些？

一、土地增值税是什么？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。注意，这里是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额5％

3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

4、增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

二、土地增值税清算条件有哪些？

在土地增值税清算过程中，各地可根据有关政策规定、企业核算水平、项目立项时间等实际情况，分别采取查账清算、核定征收、预征率清结等方式进行税款清结。

但对经济适用房项目、上市房地产公司、查账征收企业所得税的房地产企业以及房地产企业单纯转让土地的，原则上应实行土地增值税的查账清算。

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的；

4、申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

另外，如果出现下面的情况，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

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文章编辑：滕煜松
内容审核：陈博扬律师

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